Yeni bir binada bir dairenin mülkiyetinin transferi, çeşitleri ve riskleri nedir
Kâr uğruna, birçok gayrimenkul yatırımcısı, projenin başlangıcından itibaren konut maliyeti arttığında (ve birden fazla) ve inşaatçıdan kalan daire kalmadığında, inşaatın son aşamasında daireler satmaktadır. Böyle bir anlaşma sadece yeni binadaki dairenin sahipliğini aktararak, bunun ne anlama geldiğini ve nüansların farkında olmanız için kendinizi en olası risklerden koruyabilirsiniz - bu makaleyi okuyun.
İçindekiler:
Mülkiyet devri nedir
Böyle bir plan altında bir mülk satın almanın ne kadar güvenli olduğunu bulmadan önce, yeni bir binada bir dairenin transferinin ne olduğunu anlamanız, bu tür işlemlerle ilgili yasal olarak ilgili yönleri netleştirmeniz gerekir.
Mülkiyet haklarının atanması, yatırımcının işletmeye alınmadan önce bitmemiş bir evde bir daire satmasının tek yoludur. Bu nedenle, sadece satıcı inşaatçı değil, fiziksel bir kişi (inşaatçıdan konut satın alan hissedar) veya bir tüzel kişilik (yüklenici şirket, yatırımcı kuruluş) olduğunda görevden bahsediyoruz. Bir daireye hakların devredilmesine ilişkin bu yöntem, "Paylaşılan inşaatlara katılım üzerine" federal yasası tarafından sağlanır. Ve inşaatta katılım sözleşmesinin (DDU) devlet tescili anından evin işletmeye alındığı ana kadar mümkündür.
Bir dairenin tahsisi, sonucu mülkiyet haklarının konutlara aktarılması olan bir işlem anlamına gelir. Ancak, yapım aşamasında olan bir evde bir daireden bahsettiğimizden, haklarıyla birlikte, hissedarın yükümlülükleri devredilir. Aslında, satışın amacı konutun kendisi değil, alıcının gelecekte sahibi olabileceği bir anlaşmadır (DDU). Bu noktaya kadar, daire aslında mevcut bir nesne değildir, ancak koşullu veriler ve numaralandırma ile yalnızca koşulludur (posta adresi, tam alan ve apartman numarası sadece ev çalıştırıldıktan sonra bilinir). Dairenin yeni sahibine fiili devri, devir işlemine göre ve sadece faaliyete geçme izni alındıktan sonra gerçekleştirilir.
Resmi belgelerde "atama" kelimesi yerine, yasal terim genellikle ifade edilir. DDU kapsamında hak ve yükümlülüklerin devri ile ilgili anlaşma devlet kaydına tabidir.
Önemli! Yasal olarak önemli koşullardan herhangi birine uyulmaması, işlemin geçersiz kılınmasına neden olabilir.
Ödev türleri
Atama işlemleri, satıcının kim olduğuna bağlı olarak iki kişiye ayrılır - bir birey veya kuruluş (tüzel kişi).
1. İlk durumda, çoğu zaman kazı aşamasında ve inşaatın son aşamasında (evin teslimatından birkaç ay önce) fiyatlar arasındaki farktan dolayı fayda elde etmekten bahsediyoruz. Ayrıca, satıcı vergi ödemekten kaçınma arzusuyla yönlendirilir. Hissedar mal sahibi oluncaya kadar, bir dairenin satışında (PIT) gelir vergisi ödemekle yükümlüdür, ancak aynı zamanda önemli bir kısmı da kurtarmalıdır (vergi kadastro değeri temelinde hesaplanmayacaktır, yani 0.7'lik bir artış olmadan). Ancak mülkü bir mülk olarak kaydettirdikten sonra, sahibi, satış değerine% 5 vergi ödemekle yükümlüdür (eğer daireye beş yıldan az bir süre boyunca sahipse). Hak sahiplerinden hak sahibine başka bir kişiye devredilirken ne gibi riskler ortaya çıkabilir?
Atama anlaşması yapılırken hissedarlar mevcut DDU'da değişir. Aynı zamanda, yeni hissedar, geliştiricinin ortak inşaatta önceki katılımcı ile kararlaştırılan koşulları kabul etmelidir. DDU'da değişiklik yapmak artık mümkün değil. Ama bunun kendi artısı var.Geliştiricinin tüm yükümlülükleri aynı kalır - yeni hisse sahibi belirtilen daireyi kararlaştırılan fiyat ve kararlaştırılan tarihte alacaktır.
2. İkinci durumda - tüzel kişilik DDD kapsamındaki hak ve yükümlülükleri devrediyorsa, işlem işleme prosedürü önceki versiyondan çok fazla farklılık göstermez. Kuruluş için tek gereklilik, geliştiriciyle yapılan anlaşmanın nakitsiz biçimde ve sadece DDU'nun devlet kaydından sonra yapılması gerektiğidir.
Geliştiricilerin görevlendirme ve koordinasyon konusundaki tutumu
Rusya Federasyonu'nun yürürlükteki mevzuatına göre (yani, 214 sayılı federal yasa), atama anlaşmasının bedelinin tamamen ödenmesi durumunda bir anlaşma üzerinde anlaşmaya gerek yoktur. Ödeme sadece kısmen yapılırsa, geliştiricinin onayı, daireye hakların devri ile ilgili işlem için bir ön koşuldur. Bu, istisnaların olduğu genel bir kuraldır. DDU'daki inşaatçı doğrudan bir şart öngördüyse: “inşaatçı ile anlaşmadan hakların atanması imkansızdır”, o zaman hissedar, imzasını koyduğu sözleşmenin koşullarına uymak zorundadır.
Tüm geliştiriciler atama anlaşmalarını kabul etmez. Bazıları DDU'da bir transfer işlemi üzerinde anlaşmaya varma gereğini basitçe reçete eder. Diğerleri yardım almayı tercih ederler: talepleri daire fiyatının% 1-15'i oranında başka bir kişiye aktarma olasılığı için bir ücret alırlar. Bu masrafları tam olarak kimin üstleneceği mevzuatta açıkça belirtilmemiştir, hepsi taraflar arasındaki anlaşmaya bağlıdır. Çoğu zaman, bu giderler geliştiricinin şartlarını kabul eden ilk hissedar tarafından karşılanır. Ancak, uygulamada, satıcı genellikle farkı telafi etmek için dairenin fiyatını abartıyor.
Ve diğerleri DDU'da bu işleme doğrudan bir yasak koyuyor. Bu, tesadüfen tamamen yasal olmayan ve mahkemede itiraz edilebilir (daha önce uygulama, hissedarlar tarafından bu tür temyizlerin anlamsızlığını gösterdiyse, şimdi olumlu bir eğilim var - hakimler ortak yapımda katılımcının tarafını giderek daha fazla alıyor).
Önemli! DDU'da yasak veya zorunlu onay konusunda herhangi bir hüküm olmasa bile, taraflar geliştiriciyi hissedardaki değişikliği bildirmekle yükümlüdür.
Görev riskleri
Bir işlemde “tuzaklar” olup olmadığını anlamak için, satıcıyı yönlendiren nedenleri bilmeniz gerekir. Yapım aşamasında olan bir evde bir daireye hakların devredilmesi durumunda, her şey son derece net ve açıklanabilir. Satıcı vergiden yararlanmak ve vergi almak istemez. Ve hisse senedi sahibinin kim olduğu önemli değil - özel bir tüccar veya kuruluş.
Ayrıca, dolandırıcılarla karşılaşma olasılığı da hariç tutulmamaktadır. Risklerden (para ve konut kaybı) kaçınmak için kontrol etmeye değer:
- Yapım aşamasında olan nesne (projenin nasıl uygulandığı, herhangi bir gecikme olursa, inşaat normlarına uyuluyor);
- Geliştirici (geçmişi, güvenilirlik derecesi, forumlarda ve topluluk ortak yatırımcılarında şirket hakkında incelemeler);
- Proje izin belgeleri (proje ve geliştirici hakkındaki tüm resmi verileri içerir);
- DDU'nun devlet tescili için prosedür gerçekleştiriliyor mu?
- Satıcının geliştiriciye tam olarak ödeme yapması (normal bir satışta olduğu gibi, satıcı ödeme belgelerini diğer belgelerle birlikte geçirir, bizim durumumuzda bu DDU'dur).
İlk üç nokta bitmemiş olma riskiyle ilişkilidir: satıcı, para kaybetmeden böyle bir nesneden kurtulma arzusuyla yönlendirilebilir. Belirli bir evde satılan dairelerin% 70 -% 80'i bir atama anlaşması kapsamında sunulduğunda ve tesisteki inşaat çalışmaları sadece% 20-40 tamamlandığında "donmuş" inşaatın açık bir işareti.
Son ikisi, tüm yatırımların kaybı riski veya öngörülemeyen gider riski ile ilişkilidir. Önceki hissedar tam değilse veya daireyi hiç ödemediyse, ödeme yükümlülüğü, paylaşılan inşaattaki yeni katılımcıya (satıcıya zaten tam olarak ödeme yapmış olsa bile) atanacaktır.
Uygulamada görüldüğü gibi, satıcıların aldatmaya çalıştıkları ve ön DDU kapsamında hakların devredilmesini öneren sık durumlar da vardır. Böyle bir anlaşmanın yasal gücü yoktur, çünkü regpalatta bile kayıtlı değildir.Bu tür hileli eylemlere genellikle çift satış eşlik eder ve aldatılmış alıcı için her zaman para ve konut kaybı ile sona erer.
İpotek: Prosedür
Basit, ilk bakışta anlaşılabilir olmasa da, mortgage fonları pahasına ödeme yapıldığında atama işlemi karmaşıktır. Üç farklı durumu ve her birindeki eylem sırasını düşünün.
1. Satıcı daireyi ipotek fonları pahasına satın aldı. Ana soru, banka tıkanmışsa gayrimenkul haklarının nasıl transfer edileceğidir?
Satıcı bir ipotek üzerinden bir daire satın aldıysa, bir transfer işlemi ancak borcun tamamen geri ödenmesinden sonra mümkün olacaktır. Krediyi birkaç adımda alıcı pahasına geri ödeyebilirsiniz (ancak yalnızca alıcının nakit olması şartıyla):
- satıcı ve alıcı bir kredi sözleşmesi veya makbuz (kayda tabi değildir, ancak iki kez yazılı olarak hazırlanır, uzun bir süre boyunca, taleplerde saklanır) ve ancak bu krediden sonra krediyi geri ödemek ve “yükü” kaldırmak için para transfer etmelidir;
- atama anlaşması kapsamında bir işlemin yürütülmesi.
2. Alıcı bir ipotek içinde bir daire satın alır - nasıl bir işlem yürütmek ve maliyetleri azaltmak?
Hakların devri yoluyla teslim edilmeye ve gerçekleşmeye hazır bir nesne için kredi tüm bankalarda ve oldukça büyük bir oranda verilmez (inşaatın ilk aşamasında değil, yılda% 9.5 -% 11-13). Bu durumla bağlantılı olarak, alıcı satıcıdan önemli bir indirim talep etme hakkına sahiptir. Bir görevlendirme anlaşması kapsamında bir daire satın almak isteyen çok fazla insan yoksa, diğer taraf onları karşılamaya zorlanacaktır.
Kredi almak için banka, borçlunun ödeme yapmakla yükümlü olduğu müşteri için özel bir hesap açar. Orada kredi fonları alınıyor. Prosedür, tüm miktarın satıcının hesabına aktarılmasıyla sona erer; bu, yalnızca atama sözleşmesinin (kayıt odasında) devlet kaydından sonra gerçekleştirilir.
3. Her iki taraf da ipotek fonları kullanarak bir satın alma işlemi gerçekleştirir.
İşlemin tarafları iki “ipotek” ise, ilk hissedarın borç verme bankasından onay alması halinde hakların devredilmesi mümkündür.
Tabii ki, konutlara hakların devri ile ilgili anlaşma karmaşıktır ve hem satıcı hem de alıcı açısından bir dizi yasal nüansa ve maksimum özen ve dikkat gerektirmektedir. Ancak şimdi en olası risklerden nasıl kaçınılacağını ve bir sözleşme nasıl hazırlanacağını biliyorsunuz. Gayrimenkul ile yapılan herhangi bir işlemle ilişkili standart riskleri (üçüncü tarafların, akrabaların, beceriksiz bir satıcı tarafından satışın, mülk satma hakkına sahip olmayan bir mütevelli, vb.) Unutmayın.
