Qu'est-ce que le transfert de propriété d'un appartement dans un nouveau bâtiment, les variétés et les risques
Dans un souci de profit, de nombreux investisseurs immobiliers vendent des appartements au stade final de la construction, lorsque le coût du logement a augmenté (et plus d'une fois) depuis le début du projet, et qu'il n'y a plus d'appartements du constructeur. Vous ne pouvez conclure un tel accord qu'en transférant la propriété de l'appartement dans le nouveau bâtiment, ce que cela signifie et les nuances à prendre en compte afin de vous protéger des risques les plus probables - lisez cet article.
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Qu'est-ce qu'un transfert de propriété
Avant de découvrir à quel point il est sûr d'acheter une propriété dans le cadre d'un tel régime, vous devez comprendre ce qu'est le transfert d'un appartement dans un nouveau bâtiment, clarifier les aspects juridiquement pertinents associés à ce type de transaction.
La cession de droits de propriété est le seul moyen pour un investisseur de vendre un appartement dans une maison inachevée avant sa mise en service. Par conséquent, nous parlons de cession uniquement lorsque le vendeur n'est pas le constructeur, mais une personne physique (l'actionnaire qui a acheté un logement auprès du constructeur) ou une personne morale (entreprise sous-traitante, organisation d'investisseurs). Cette méthode de transfert des droits sur un appartement est prévue par la loi fédérale "Sur la participation à la construction partagée". Et c'est possible à partir du moment de l'enregistrement par l'État de l'accord sur la participation à la construction (DDU) jusqu'au moment où la maison est mise en service.
La cession d'un appartement signifie une transaction dont le résultat est le transfert de droits de propriété sur un logement. Mais, comme nous parlons d'un appartement dans une maison en construction, ainsi que des droits sur celui-ci, les obligations de l'actionnaire sont transférées. En fait, l'objet de la vente n'est pas le logement lui-même, mais un accord en vertu duquel l'acheteur peut devenir propriétaire à l'avenir (DDU). Jusqu'à présent, l'appartement n'est pas réellement un objet existant, mais seulement conditionnel, avec des données et une numérotation conditionnelles (l'adresse postale, la zone exacte et le numéro d'appartement ne sont connus qu'après la mise en service de la maison). Le transfert effectif de l'appartement au nouveau propriétaire s'effectue conformément à l'acte de transfert et uniquement après avoir obtenu l'autorisation de mise en service.
Au lieu du mot «cession» dans les documents officiels, le terme juridique est souvent signifié - cession. L'accord sur le transfert des droits et obligations en vertu de la DDU est soumis à l'enregistrement de l'État.
Important! Le non-respect de l'une des conditions juridiquement significatives peut entraîner l'invalidation de la transaction.
Types d'affectation
Les transactions de cession sont divisées en deux types, en fonction de qui est le vendeur - un individu ou une organisation (personne morale).
1. Dans le premier cas, nous parlons le plus souvent d'obtenir des avantages en raison de la différence entre les prix au stade de l'excavation et au stade final de la construction (quelques mois avant de mettre la maison). De plus, le vendeur est motivé par le désir d'éviter de payer des impôts. Tant que l'actionnaire n'est pas devenu propriétaire, il est tenu de payer l'impôt sur le revenu lors de la vente d'un appartement (PIT), mais en même temps d'économiser une partie substantielle (l'impôt ne sera pas calculé sur la base de la valeur cadastrale, c'est-à-dire sans augmentation d'un facteur de 0,7). Mais après avoir enregistré la propriété en tant que propriété, le propriétaire est obligé de payer une taxe de 13% sur la valeur de la vente (s'il est propriétaire de l'appartement depuis moins de cinq ans). Quels risques peuvent survenir lors du transfert de droits d'un actionnaire à une autre personne?
Lors de la signature du contrat de cession, l'actionnaire change de DDU actuel. Dans le même temps, le nouvel actionnaire doit accepter les conditions du développeur qui ont été convenues avec le participant précédent à la construction partagée. Il n'est plus possible d'apporter des modifications au DDU. Mais cela a son propre avantage.Toutes les obligations du développeur restent les mêmes - le nouvel actionnaire recevra l'appartement indiqué au prix convenu et à la date convenue.
2. Dans le deuxième cas - si l'entité juridique transfère les droits et obligations en vertu de la DDD, la procédure de traitement des transactions ne diffère pas trop de la version précédente. La seule exigence pour l'organisation est que le règlement avec le développeur doit être effectué sous forme sans espèces et uniquement après l'enregistrement de l'État du DDU.
Attitude des développeurs envers l'affectation et la coordination
Selon la législation actuelle de la Fédération de Russie (à savoir la loi fédérale n ° 214), il n'est pas nécessaire de s'entendre sur un accord si le prix de l'accord de cession est entièrement payé. Si le paiement n'est effectué que partiellement, le consentement du développeur est une condition préalable à la transaction sur le transfert des droits sur l'appartement. Il s'agit d'une règle générale à laquelle il existe des exceptions. Si le constructeur du DDU a prescrit une exigence directe: «la cession de droits sans coordination avec le constructeur est impossible», l'actionnaire est alors tenu de respecter les termes du contrat en vertu duquel il a apposé sa signature.
Tous les développeurs n'acceptent pas les accords de cession. Certains prescrivent simplement dans le DDU la nécessité de convenir d'une transaction de transfert. D'autres préfèrent recevoir des prestations: ils facturent des frais pour la possibilité de transférer les réclamations à une autre personne à hauteur de 1 à 15% du prix de l'appartement. Qui exactement devrait supporter ces dépenses n'est pas clairement indiqué dans la législation, tout dépend de l'accord entre les parties. Le plus souvent, ces dépenses sont couvertes par le premier actionnaire qui a accepté les conditions du développeur. Cependant, dans la pratique, le vendeur surestime souvent le prix de l'appartement pour combler la différence.
Et d'autres prescrivent dans le DDU une interdiction directe de cette transaction. Ce qui, soit dit en passant, n'est pas entièrement légal et peut être contesté devant les tribunaux (si la pratique antérieure montrait le non-sens de tels appels par les actionnaires, il existe maintenant une tendance positive - les juges prennent de plus en plus le parti du participant à la construction partagée).
Important! Même s'il n'y a pas de clause d'interdiction ou d'approbation obligatoire dans le DDU, les parties sont tenues d'informer le développeur du changement d'actionnaire.
Risques d'affectation
Pour comprendre s'il y a des «pièges» dans une transaction, vous devez connaître les motifs qui motivent le vendeur. En cas de transfert de droits sur un appartement dans une maison en construction, tout est extrêmement clair et explicable. Le vendeur souhaite en bénéficier et éviter les taxes. Et peu importe qui est l'actionnaire - un commerçant privé ou une organisation.
De plus, la probabilité de rencontrer des escrocs n'est pas exclue. Pour éviter les risques (perte d'argent et de logement), il convient de vérifier:
- L'objet en construction lui-même (comment le projet est mis en œuvre, s'il y a eu des retards, les normes de construction sont-elles respectées);
- Développeur (son histoire, degré de fiabilité, avis sur l'entreprise sur les forums et dans les co-investisseurs communautaires);
- Documentation de permis de projet (elle contient toutes les données officielles sur le projet et le développeur);
- La procédure d'enregistrement d'État du DDU est-elle effectuée?
- Que le vendeur ait payé le développeur en totalité (comme pour une vente régulière, le vendeur transmet les reçus de paiement avec d'autres documents, dans notre cas, c'est le DDU).
Les trois premiers points sont associés au risque d'inachevé: le vendeur peut être poussé par une volonté de se débarrasser d'un tel objet sans perdre d'argent. Un signe clair de construction «gelée», lorsque 70% - 80% des appartements vendus, dans une certaine maison, sont proposés dans le cadre d'un contrat de cession, et que les travaux de construction de l'installation ne sont achevés que de 20 à 40%.
Les deux derniers sont associés au risque de perte de tous les investissements ou au risque de dépenses imprévues. Si l'actionnaire précédent n'est pas en totalité ou n'a pas du tout payé l'appartement, l'obligation de payer sera attribuée au nouveau participant à la construction partagée (même s'il a déjà entièrement payé le vendeur).
Comme le montre la pratique, il y a aussi des cas fréquents où les vendeurs tentent de tricher, offrant de transférer des droits sous DDU préliminaire. Un tel accord n'a pas de valeur juridique, car il n'est même pas enregistré au regpalate.De telles actions frauduleuses s'accompagnent souvent de doubles ventes et se terminent toujours pour l'acheteur trompé par la perte d'argent et de logement.
Hypothèque: procédure
Une opération de cession simple, mais incompréhensible à première vue, est compliquée lorsque le paiement est effectué aux dépens des fonds hypothécaires. Considérez trois situations différentes et l'ordre des actions dans chacune d'elles.
1. Le vendeur a acheté l'appartement au détriment des fonds hypothécaires. La principale question est de savoir comment transférer les droits immobiliers si la banque est grevée?
Si le vendeur a acheté un appartement sur une hypothèque, une transaction de transfert ne sera possible qu'après le remboursement intégral de la dette. Vous pouvez rembourser le prêt aux frais de l'acheteur en quelques étapes (mais uniquement à condition que l'acheteur ait de l'argent):
- le vendeur et l'acheteur doivent rédiger un accord de prêt ou un reçu (non soumis à enregistrement, mais établi par écrit en double exemplaire, conservé longtemps, en cas de réclamation) et uniquement après ce transfert d'argent pour rembourser le prêt et supprimer la `` charge '';
- exécution d'une transaction dans le cadre d'un contrat de cession.
2. L'acheteur achète un appartement dans une hypothèque - comment effectuer une transaction et réduire les coûts?
Un prêt pour un objet prêt à être loué et réalisé par cession de droits n'est pas accordé dans toutes les banques et à un pourcentage assez élevé (pas au stade initial de la construction - au lieu de 9,5% par an - 11-13%). Dans le cadre de cette circonstance, l'acheteur a le droit d'exiger une remise substantielle du vendeur. S'il n'y a pas autant de personnes qui souhaitent acheter un appartement en vertu d'un accord de cession, l'autre partie sera obligée de les rencontrer.
Pour obtenir un prêt, la banque ouvre un compte spécial pour le client, sur lequel l'emprunteur est tenu de verser un acompte. Des fonds de crédit y sont reçus. La procédure se termine par le transfert de la totalité du montant sur le compte du vendeur, qui n’est effectué qu’après l’enregistrement par l’Etat du contrat de cession (à la chambre royale).
3. Les deux parties effectuent un achat à l'aide de fonds hypothécaires.
Si les parties à la transaction sont deux "hypothèques", il est toujours possible de transférer les droits si le premier actionnaire reçoit le consentement de sa banque prêteuse.
Bien entendu, l'accord sur le transfert des droits au logement est complexe et nécessite le respect d'un certain nombre de nuances juridiques, ainsi qu'une attention et une prudence maximales, tant de la part du vendeur que de l'acheteur. Mais maintenant, vous savez comment éviter les risques les plus probables et rédiger un contrat. N'oubliez pas les risques standard associés à toute transaction immobilière (réclamations de tiers, de proches, vente par un vendeur incompétent, syndic qui n'a pas le droit de vendre le bien, etc.).
