Quel appartement est préférable d'acheter - une revente ou un nouveau bâtiment?
Devenez les premiers propriétaires des clés d'un nouvel appartement, ne vous précipitez pas pour choisir un étage et une vue depuis la fenêtre, planifiez et installez un nouveau au lieu de remodeler l'ancien - peu refuseront ces avantages lors du choix d'une maison. Nouveau bâtiment ou revente - quel est le meilleur? Pour les non-initiés, une telle question semble simple, et la réponse est évidente - la nouvelle est toujours meilleure, plus belle et confortable que l'ancienne. Mais les acheteurs sont souvent confrontés à des délais serrés et à des contraintes financières.
Et puis d'autres différences apparaissent: le coût d'un mètre carré; conditions hypothécaires; modalités et nuances d'enregistrement d'un appartement en tant que propriété; statut juridique et risques éventuels. Ce n'est qu'avec un examen détaillé et une pondération sobre de tous les facteurs que la solution se révélera correcte. Pour aider les lecteurs à le prendre rapidement, considérez les principales différences et caractéristiques des nouveaux bâtiments et des logements secondaires.
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Quel est le moins cher: une revente ou un nouveau bâtiment?
On pense que le logement en construction est a priori moins cher que le logement fini. Les acheteurs agissent en tant que co-investisseurs - ayant investi au stade de l'excavation, ils bénéficient d'une remise substantielle. Et cela est vrai - de longs mois, et plus souvent, des années d'attente, deviennent le calcul à faible coût. Cependant, chaque région a ses propres règles dictées par le marché. Si vous étudiez les statistiques, vous pouvez voir que le moindre coût du nouveau bâtiment n'est pas du tout un axiome.
Aujourd'hui, Moscou, l'oblast de Léningrad et Nijni Novgorod jouent contre les règles, vendant des murs plus chers que les appartements finis. Chelyabinsk, Rostov-sur-le-Don et Samara démontrent honnêtement une différence tangible en faveur des nouveaux bâtiments. En moyenne, à travers le pays, le coût par mètre carré dans les deux segments est progressivement comparé, bien que le secondaire soit encore plus cher.
Cette violation des règles est facile à expliquer. Dès que le promoteur met en location des appartements nouvellement loués, les nouveaux logements deviennent secondaires. Bien qu'une très courte période de temps se soit écoulée depuis le moment de l'acceptation par la Commission d'État, le traitement de la transaction sera différent. Au lieu d'équité ou de transfert de créance, le vendeur et l'acheteur pourront signer un contrat régulier de vente de biens immobiliers. Le coût élevé de ces installations recherchées et affecte le marché, égalisant les statistiques dans les deux segments.
Le coût le moins cher est le mètre carré, qui n'existe jusqu'à présent que sur papier - ici, vous devrez attendre non seulement l'enregistrement de la propriété, mais également l'érection des murs, alors qu'il est impossible d'obtenir des garanties fermes que la construction se déroulera dans les délais et ne gèlera à aucun moment. Vous ne pouvez compter que sur votre propre intuition et sur l'histoire positive du développeur sélectionné.
Le plus proche de l'acceptation du bâtiment par la Commission d'État, plus les prix augmentent activement. Au moment du règlement, ils seront comparables au marché secondaire, malgré le fait que de la remise des clés à l'obtention d'un certificat de propriété peut prendre de 6 mois à 2 ans.
Hypothèque: que choisir avec un prêt approuvé?
Les préférences des établissements de crédit sont évidentes et peuvent facilement faire pencher la balance vers de nouveaux bâtiments. Tout d'abord, le taux d'intérêt se compare favorablement - dans ce cas, la différence sera de 0,5 à 1%. Compte tenu des versements hypothécaires à long terme, la différence de seulement 1% se traduit finalement par un montant important.
La collecte et l'examen des documents seront plus faciles - les acheteurs n'auront qu'à fournir un accord de participation partagée avec le développeur.La procédure d'approbation elle-même se révélera plus rapide - après tout, il y aura de nombreuses transactions de ce type avec un développeur accrédité dans la banque sélectionnée. L'acheteur a également été libéré des risques de perturbation de transaction dus à une hypothèque approuvée - il n'y aura pas plusieurs propriétaires, dont l'un décidera soudainement de rejouer, ou des décisions négatives des autorités de tutelle. Avec un grand nombre d'offres, le vendeur ne choisira pas un autre acheteur, mais attendra patiemment toutes les approbations et approbations.
Avec un achat d'hypothèque sur le marché secondaire, l'emprunteur devra étudier attentivement l'historique des achats précédents, en se souvenant que les banques n'aiment pas les transactions avec les propriétaires mineurs d'actions et avec l'attrait existant du capital de maternité. Bien qu'un contrôle approfondi par la banque de toute la chaîne des propriétaires précédents assure l'acheteur lui-même, tous les vendeurs de bonne foi ne seront pas d'accord pour attendre la décision finale et l'approbation et fournir les documents supplémentaires demandés. Des options vraiment rentables peuvent très bien aller à l'acheteur avec de l'argent gratuit.
Contrairement à un vendeur habituel, les représentants du développeur seront en mesure de donner des conseils corrects et précis sur les questions d'un achat d'hypothèque lors du premier appel, sur la base d'une expérience réelle de coopération avec la banque. Le plus souvent, les clients se verront offrir des services gratuits de spécialistes qui accompagneront et guideront le client lors de l'enregistrement d'une hypothèque.
Risques juridiques
Ces dernières années, de nombreux efforts ont été déployés pour garantir légalement les acheteurs. Des années de marché sauvage sont à la traîne, et la procédure d'enregistrement par l'État de la transaction exclut la plupart des stratagèmes frauduleux possibles. Mais garantir pleinement la sécurité n'est toujours pas possible.
Un inconvénient important des appartements secondaires est une longue histoire de propriété. Une règle contraignante s'applique ici - si, à un moment donné, la transaction est reconnue comme illégitime, tous les transferts ultérieurs de propriétaire à propriétaire s'avèrent également invalides. En conséquence, le propriétaire ultime souffre toujours.
Le plus grand risque est le transfert de la loi par testament - prouver qu'il n'y a pas d'autres candidats à l'immobilier est impossible. Surtout, les acheteurs n'aiment pas un nouvel héritage par testament, ils se méfient des dons, ils évitent les options où le contrat de rente est apparu - après tout, tout ce qui précède peut être contesté devant les tribunaux.
Les risques similaires dans le cas de nouveaux bâtiments sont réduits à zéro, mais leurs écueils sont cachés ici. Fondamentalement, les acheteurs souffrent de deux maux: la construction gelée avec un manque de financement et des problèmes de documentation non détectés. S'il n'y a pas de faute de l'acheteur dans les soudaines difficultés financières des investisseurs, et qu'une triste expérience indique la ruine possible de développeurs même importants et ayant déjà réussi, alors dans le deuxième cas, la paresse ou l'analphabétisme juridique devient la raison.
Tous les documents doivent être fournis aux clients sur demande, et un vendeur consciencieux expliquera volontiers et en détail tous les permis reçus - depuis la location ou l'achat d'un terrain jusqu'aux dernières approbations des autorités gouvernementales. Ces documents devraient être affichés sur le site Web officiel de l'établissement.
Ce sont les co-investisseurs crédules et les détenteurs d'actions qui souffrent le plus, succombant à la conviction que les autorisations seront délivrées rétroactivement. Aujourd'hui, les normes et les exigences sont très élevées, et toute violation de la construction et des permis peut facilement devenir une raison pour geler l'installation.
Le contrôle de l'État dans ce domaine est si fort que la réussite de la construction ne garantira pas une bonne pendaison de crémaillère. Les bâtiments déjà finis et occupés avec des violations flagrantes et des falsifications avec des papiers peuvent être reconnus comme auto-construits et démolis.
Ce que vous devez savoir sur les nouveaux bâtiments
De hauts plafonds, des halls spacieux, des matériaux de finition modernes et des structures monolithiques durables - tout cela attire de nouveaux acheteurs. Mais c'est loin d'être la seule chose que vous devez savoir à leur sujet.Les réalités dures et inconfortables peuvent être séparées des plaisirs de la brochure publicitaire pour les nouveaux colons.
1. Chantier de construction au lieu de la cour. Lors de l'érection de plusieurs lignes ou bâtiments au lieu des pelouses promises et des villes d'enfants sous les fenêtres, les travaux de construction peuvent se poursuivre pendant plusieurs années. Cela devrait être envisagé par les acheteurs de la première étape de grands complexes résidentiels.
2. Beaucoup préfèrent les maisons neuves pour incarner les idées de design les plus audacieuses. Cependant, il faut se rappeler que la fantaisie sans frontières n'est possible que dans les structures monolithiques, les bâtiments en briques et en panneaux nécessiteront une coordination obligatoire des réaménagements prévus, et certaines de leurs options seront impossibles.
3. Avec ou sans garniture? En pensant à l'appartement qu'il vaut mieux acheter, à la revente ou à un nouveau bâtiment, n'oubliez pas qu'une partie importante est louée sans finition, et ce n'est pas du tout une question de carrelage ou de papier peint. L'acheteur sera littéralement accueilli par des murs, des planchers et des ruisseaux en béton nu. Les investissements pour apporter une telle «boîte» à un aspect résidentiel nécessiteront des efforts importants, car tous les travaux de finition, du câblage au plâtre, tomberont sur les épaules des nouveaux colons.
Dans ce cas, vous pouvez acheter un nouveau bâtiment et dans lequel privilégier le logement secondaire
Il y a des circonstances qui vont à l'encontre de nos plans et de nos rêves. Lors du choix, beaucoup dépendra non seulement des avantages et inconvénients objectifs des nouveaux bâtiments et des reventes, mais également des conditions et capacités existantes de l'acheteur.
Besoin urgent d'emménager dans l'appartement
Quel type de logement est préférable d'acheter, une revente ou un nouveau bâtiment si vous avez besoin d'un appartement aujourd'hui? En effet, dans ce cas, le temps presse, les opportunités financières sont limitées et les gens et les choses ont un besoin urgent d'un nouveau toit au-dessus de leurs têtes. Si l'achat devient le seul logement, un nouveau bâtiment devra être abandonné. Un objet très rare peut se vanter d'une coïncidence complète des délais de livraison et d'installation indiqués avec les vrais, et la relocalisation et la pendaison de crémaillère prévues, même dans des circonstances réussies, peuvent être retardées d'un an.
Investissement logement
Les fortes fluctuations de la monnaie nationale ont contraint de nombreuses personnes à se tourner vers l'immobilier pour préserver, voire augmenter leur épargne. Ici, vous ne devriez pas être tenté par des prix attractifs dans l'ancien fonds. Aujourd'hui, les bâtiments des années 60-80 sont déjà considérés comme obsolètes, et à l'avenir ils ne deviendront que moins chers. Ceux qui souhaitent économiser de l'argent seraient plus avisés de regarder la construction dans des zones reculées mais prometteuses, en vérifiant les options peu coûteuses avec des plans de développement urbain de 5 à 10 ans. Parallèlement au développement des réseaux de communication et de transport, le coût de ces installations augmentera.
Appartement à louer
Les opinions des agents immobiliers concernant le choix d'un appartement à louer ne sont pas partagées. La plupart des experts estiment qu'il est préférable d'investir dans l'ancien fonds dans les zones à infrastructure développée - après tout, un tel logement trouve son locataire le plus rapidement possible. Ici, le métrage et la hauteur du plafond ne sont pas très importants. Mais certains sont sûrs que les temps de mauvaise qualité font désormais partie du passé, et un locataire moderne préférera l'éloignement et le manque d'infrastructures existantes à une construction moderne et de haute qualité. Il est important ici de ne pas aller trop loin, en choisissant un terrain d'entente - sinon vous pouvez investir dans un vrai ghetto, où des porches et des bâtiments entiers seront mis en location.
Pas besoin d'instillation immédiate
Si l'appartement est acheté pour vous-même, mais qu'il n'y a pas besoin de règlement immédiat, alors la solution idéale serait un nouveau bâtiment avec une disposition gratuite. Ici, vous pouvez planifier l'emplacement des chambres, penser à des pièces techniques supplémentaires, choisir un étage. Les travaux de finition auront lieu simultanément dans toute la maison, et au moment où les nouveaux colons déménageront, les bruits de construction des voisins ne dérangeront plus.
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