Колики је пренос власништва стана у новоградњи, сорте и ризици
Ради профита, многи инвеститори у некретнине продају станове у завршној фази изградње, када су трошкови становања порасли (и више од једном) од почетка пројекта, а од градитеља нема станова. Можете склопити такав посао само преношењем власништва над станом у новој згради, шта то значи и које нијансе треба да имате на уму да бисте се заштитили од највероватнијих ризика - прочитајте овај чланак.
Садржај:
Шта је пренос власништва
Пре него што откријете колико је безбедно купити некретнину по таквој шеми, морате да схватите шта је пренос стана у новој згради, разјасните правно релевантне аспекте повезане са овом врстом трансакције.
Додјељивање имовинских права једини је начин да инвеститор прода стан у недовршеној кући прије него што га уђе у погон. Стога о преносу говоримо само када продавац није градитељ, већ физичко лице (акционар који је купио стамбени објекат од градитеља) или правно лице (извођач радова, организација инвеститора). Овакав начин преноса права на стан предвиђен је савезним законом "О учешћу у заједничкој изградњи". А то је могуће од тренутка државне регистрације споразума о учешћу у изградњи (ДДУ) до тренутка пуштања у рад куће.
Додјела стана значи трансакцију, чији је резултат преношење власничких права на стан. Али, будући да говоримо о стану у кући у изградњи, заједно са правима на њу, преносе се обавезе акционара. У ствари, предмет продаје није само кућиште, већ уговор на основу којег купац у будућности може постати власник (ДДУ). До овог тренутка стан заправо није постојећи објекат, већ само условни, са условним подацима и бројењем (поштанска адреса, тачна површина и број стана постају познати тек након што кућа буде пуштена у рад). Стварни пренос стана новом власнику врши се сходно акту о преносу и тек након што се добије дозвола за стављање у функцију.
Уместо речи „додељивање“ у званичним документима, правни израз се често подразумева - цесија. Уговор о преносу права и обавеза на ДДУ подложан је државној регистрацији.
Важно! Непоштивање било којег од правно значајних услова може довести до неваљања трансакције.
Врсте задатака
Трансакције додјеле подијељене су у двије врсте, зависно од тога ко је продавац - појединац или организација (правно лице).
1. У првом случају најчешће говоримо о добијању користи због разлике између цена у фази ископавања и у завршној фази изградње (неколико месеци пре стављања куће у кућу). Такође, продавца води жеља да избегне плаћање пореза. Све док акционар не постане власник, дужан је да плати порез на доходак од продаје стана (ПИТ), али истовремено уштеди значајан део (порез се неће обрачунавати на основу катастарске вредности, што значи без увећања за фактор 0,7). Али региструјући некретнину као имовину, власник је дужан платити 13% пореза на вредност продаје (ако је стан био власник мање од пет година). Који ризици могу настати приликом преноса права са власника удела у капитал на друго лице?
Када закључује уговор о преносу, акционар се мења у тренутном ДДУ-у. Истовремено, нови акционар мора пристати на услове програмера који су договорени с претходним учесником у заједничкој изградњи. Није више могуће мењати ДДУ. Али то има свој плус.Све обавезе програмера остају исте - нови акционар ће добити наведени стан по договореној цени и на договорени датум.
2. У другом случају - ако правно лице пренесе права и обавезе из ДДД-а, поступак обраде трансакција се не разликује превише од претходне верзије. Једини захтев за организацију је да се нагодба са програмером мора извршити у безготовинском облику и то тек након државне регистрације ДДУ-а.
Став програмера на доделу и координацију
Према важећем законодавству Руске Федерације (наиме, савезном закону бр. 214), нема потребе да се договоримо о споразуму ако се цена уговора о преносу потпуно плати. Ако је плаћање извршено само делимично, онда је сагласност програмера предуслов за трансакцију преноса права на стан. Ово је опште правило од кога постоје изузеци. Ако је градитељ у ДДУ прописао директан захтев: „додељивање права без координације са градитељем је немогуће“, тада је акционар дужан да се придржава услова уговора под којима је ставио свој потпис.
Нису сви програмери добродошли у вези са додељивањем уговора. Неки једноставно прописују у ДДУ-у потребу договора о трансакцији преноса. Други радије добијају погодности: наплаћују накнаду за могућност преноса захтева на другу особу у износу од 1-15% од цене стана. Ко тачно треба да сноси ове трошкове није јасно наведено у законодавству, све зависи од договора страна. Најчешће, те трошкове покрива први акционар који је пристао на услове програмера. Међутим, у пракси, продавац често прецењује цену стана да би надокнадио разлику.
И други прописују у ДДУ директну забрану ове трансакције. Што, успут, није у потпуности легално и може се оспорити на суду (ако је ранија пракса показала бесмисленост таквих жалби власника удела, сада постоји позитиван тренд - судије све више узимају страну учесника у заједничкој изградњи).
Важно! Чак и ако не постоји клаузула о забрани или обавезном одобрењу у ДДУ-у, стране су дужне да обавесте програмера о промени акционара.
Ризици уступања
Да бисте схватили да ли постоје "замке" у трансакцији, морате знати мотиве који покрећу продавца. У случају преноса права на стан у кући у изградњи, све је крајње јасно и објашњено. Продавац жели да користи и избегне порезе. И није важно ко је власник капитала - приватни трговац или организација.
Штавише, вероватноћа да ће наићи на преваре није искључена. Да бисте избјегли ризике (губитак новца и становања), вриједи провјерити:
- Сам објект у изградњи (како се пројекат реализује, да ли је било одлагања, да ли се поштују грађевинске норме);
- Програмер (његова историја, степен поузданости, прегледи о компанији на форумима и у суинвеститорима у заједници);
- Документација пројектне дозволе (садржи све званичне податке о пројекту и програмеру);
- Да ли се спроводи поступак државне регистрације ДДУ-а;
- Без обзира да ли је продавац платио програмеру у целости (као што је то случај са редовном продајом, продавац прослеђује уплате за плаћање заједно са осталим документима, у нашем случају то је ДДУ).
Прве три тачке повезане су са ризиком од недовршеног: продавац може бити вођен жељом да се таквог предмета ријеши без губитка новца. Јасан знак „замрзнуте“ градње, када се 70% - 80% продатих станова у одређеној кући нуди на основу уговора о додјели, а грађевински радови на објекту завршени су само 20-40%.
Последње две повезане су са ризиком губитка свих инвестиција или са ризиком непредвиђених трошкова. Ако претходни акционар није у целости или уопште није платио стан, обавеза плаћања биће додељена новом учеснику у заједничкој изградњи (иако је он већ у целости платио продавца).
Као што пракса показује, чести су и случајеви када продавци покушавају да варају, нудећи преношење права по прелиминарном ДДУ-у. Такав споразум нема законску снагу, јер није ни регистрован у реглалату.Овакве преварантне радње често су праћене двоструком продајом, а превареног купца увек завршавају губитком новца и становања.
Хипотека: поступак
Једноставна, иако на први поглед не разумљива трансакција преноса је компликована када се плаћање врши на терет хипотекарних средстава. Размотрите три различите ситуације и редослед поступака у свакој од њих.
1. Продавац је стан купио о трошку хипотекарних средстава. Главно питање је како пренети права на некретнине ако је банка оптерећена?
Ако је продавац купио стан на хипотеци, трансакција преноса биће могућа тек након потпуне отплате дуга. Можете да вратите кредит на терет купца у неколико корака (али само под условом да купац има новац):
- продавац и купац треба да саставе уговор о зајму или потврду (која не подлеже регистрацији, али састављена у писаном облику у дупликату, чува се дуже време, у случају потраживања) и тек након тога пребацује новац како би отплатила кредит и уклонила „терет“;
- извршење трансакције на основу уговора о преносу.
2. Купац купује стан хипотеком - како извршити трансакцију и смањити трошкове?
Зајам за објекат који је спреман да се преда и реализује додељивањем права не даје се у свим банкама и то у прилично великом проценту (не у почетној фази градње, уместо 9,5% годишње - 11-13%). У вези са овом околношћу, купац има право да захтева значајног попуста од продавца. Ако нема толико људи који желе да купе стан по уговору о преносу, друга страна ће бити приморана да им изађе у сусрет.
Да би добила кредит, банка отвара посебан рачун за клијента, на који је дужник дужан да плати. Тамо се примају кредитна средства. Поступак се завршава преношењем целокупног износа на рачун продавца, који се врши тек након државне регистрације уговора о додјели (у регалној комори).
3. Обје стране купују користећи хипотекарна средства.
Ако су стране у трансакцији две „хипотеке“, и даље је могуће пренети права ако први акционар добије сагласност од њихове банке позајмице.
Наравно, договор о преносу стамбеног права је сложен и захтева поштовање низа законских нијанси, као и максималну бригу и пажњу, како са стране продавца, тако и купца. Али сада знате како да избегнете највероватније ризике и саставите уговор. Не заборавите на стандардне ризике повезане са било којом трансакцијом са некретнинама (потраживања трећих лица, рођака, продаја од неспособног продавца, повереника који нема право да прода имовину, итд.).
