Care este transferul dreptului de proprietate asupra unui apartament într-o clădire nouă, soiuri și riscuri
De dragul profitului, mulți investitori imobiliari vând apartamente în faza finală a construcției, când costul locuinței a crescut (și de mai multe ori) de la începutul proiectului și nu mai există apartamente de la constructor. Puteți face o astfel de afacere doar prin transferul proprietății asupra apartamentului în noua clădire, ce înseamnă acest lucru și ce nuanțe ar trebui să fie conștiente pentru a vă proteja de cele mai probabile riscuri - citiți acest articol.
Cuprins:
Ce este un transfer de proprietate
Înainte de a afla cât de sigur este să cumpărați o proprietate în cadrul unei astfel de scheme, trebuie să înțelegeți care este transferul unui apartament într-o clădire nouă, să clarificați aspectele relevante din punct de vedere legal asociate cu acest tip de tranzacție.
Atribuirea drepturilor de proprietate este singura modalitate prin care un investitor poate vinde un apartament într-o casă neterminată înainte de a fi pus în funcțiune. Prin urmare, vorbim despre cesiune numai atunci când vânzătorul nu este constructor, ci o persoană fizică (acționarul care a cumpărat locuințe de la constructor) sau o persoană juridică (compania contractantă, organizația de investitori). Această metodă de transfer al drepturilor asupra unui apartament este prevăzută de legea federală „Cu privire la participarea la construcții comune”. Și este posibil din momentul înregistrării de stat a acordului privind participarea la construcții (DDU) până la momentul punerii în funcțiune a casei.
Atribuirea unui apartament înseamnă o tranzacție, a cărei rezultat este transferul drepturilor de proprietate către o locuință. Dar, întrucât vorbim despre un apartament într-o casă în construcție, împreună cu drepturile asupra acestuia, obligațiile acționarului sunt transferate. De fapt, obiectul vânzării nu este locuința în sine, ci un acord potrivit căruia cumpărătorul poate deveni proprietar în viitor (DDU). Până în acest moment, apartamentul nu este de fapt un obiect existent, ci doar condiționat, cu date condiționate și numerotare (adresa poștală, zona exactă și numărul apartamentului devin cunoscute numai după punerea în funcțiune a casei). Transferul efectiv al apartamentului către noul proprietar se realizează conform faptei de transfer și numai după obținerea permisiunii de punere în funcțiune.
În locul cuvântului „atribuire” în documentele oficiale, termenul legal este adesea înțeles - cedare. Acordul privind transferul drepturilor și obligațiilor în baza DDU este supus înregistrării de stat.
Important! Nerespectarea oricăreia dintre condițiile semnificative din punct de vedere legal poate duce la invalidarea tranzacției.
Tipuri de sarcini
Tranzacțiile de cesiune sunt împărțite în două tipuri, în funcție de cine este vânzătorul - o persoană fizică sau organizație (persoană juridică).
1. În primul caz, cel mai adesea vorbim despre obținerea de beneficii datorită diferenței dintre prețuri în stadiul de excavare și în stadiul final de construcție (cu câteva luni înainte de a pune casa). De asemenea, vânzătorul este determinat de dorința de a evita plata impozitului. Până când acționarul a devenit proprietar, este obligat să plătească impozitul pe venit la vânzarea unui apartament (PIT), dar în același timp economisește o parte substanțială (impozitul nu va fi calculat pe baza valorii cadastrale, ceea ce înseamnă fără o creștere cu un factor de 0,7). Însă, după ce a înregistrat proprietatea ca proprietate, proprietarul este obligat să plătească 13% impozit pe valoarea vânzării (dacă deține apartamentul mai puțin de cinci ani). Ce riscuri pot apărea la transferul drepturilor de la un deținător de acțiuni către o altă persoană?
La încheierea contractului de cesiune, acționarul se schimbă în DDU curent. În același timp, noul acționar trebuie să fie de acord cu condițiile dezvoltatorului care au fost convenite cu participantul anterior la construcția comună. Nu mai este posibil să faceți modificări la DDU. Dar acesta are propriul său plus.Toate obligațiile dezvoltatorului rămân aceleași - noul acționar va primi apartamentul indicat la prețul convenit și la data convenită.
2. În cel de-al doilea caz - dacă persoana juridică transferă drepturile și obligațiile în conformitate cu DDD, procedura de procesare a tranzacțiilor nu diferă prea mult de versiunea anterioară. Singura cerință a organizației este ca acordul cu dezvoltatorul să se facă în formă fără numerar și numai după înregistrarea de stat a DDU.
Atitudinea dezvoltatorilor față de atribuire și coordonare
În conformitate cu legislația actuală a Federației Ruse (și anume, legea federală nr. 214), nu este necesar să fie de acord asupra unui acord dacă prețul acordului de cesiune este plătit integral. Dacă plata se face doar parțial, atunci consimțământul dezvoltatorului este o condiție necesară pentru tranzacția cu privire la transferul drepturilor asupra apartamentului. Aceasta este o regulă generală de la care există excepții. Dacă constructorul din DDU a prescris o cerință directă: „cesiunea drepturilor fără coordonarea cu constructorul este imposibilă”, atunci acționarul este obligat să respecte condițiile contractului în care și-a pus semnătura.
Nu toți dezvoltatorii acceptă oferte de atribuire. Unii prescriu pur și simplu în DDU necesitatea de a conveni asupra unei tranzacții de transfer. Alții preferă să primească beneficii: percep o taxă pentru posibilitatea de a transfera cereri către o altă persoană în valoare de 1-15% din prețul apartamentului. Cine trebuie să suporte aceste cheltuieli nu este clar menționat în legislație, totul depinde de acordul dintre părți. Cel mai adesea, aceste cheltuieli sunt acoperite de primul acționar care a fost de acord cu condițiile dezvoltatorului. Cu toate acestea, în practică, vânzătorul exagerează adesea prețul apartamentului pentru a compensa diferența.
Și alții prescriu în DDU o interdicție directă a acestei tranzacții. Ceea ce, întâmplător, nu este în totalitate legal și poate fi contestat în instanță (dacă practica anterioară arăta lipsa de sens a unor astfel de apeluri de către deținătorii de capitaluri proprii, acum există o tendință pozitivă - judecătorii iau din ce în ce mai mult partea participantului la construcția comună).
Important! Chiar dacă nu există nicio clauză privind interzicerea sau aprobarea obligatorie în DDU, părțile sunt obligate să notifice dezvoltatorului schimbarea acționarului.
Riscurile de atribuire
Pentru a înțelege dacă există „capcanele” într-o tranzacție, trebuie să cunoașteți motivele care îl determină pe vânzător. În cazul transferului drepturilor asupra unui apartament dintr-o casă în construcție, totul este extrem de clar și explicabil. Vânzătorul dorește să beneficieze și să evite impozitele. Și nu contează cine este titularul capitalului propriu - un comerciant privat sau o organizație.
Mai mult, probabilitatea de a se întâlni cu escroci nu este exclusă. Pentru a evita riscurile (pierderea de bani și locuințe), merită să verificați:
- Obiectul în construcție în sine (modul în care se implementează proiectul, au existat întârzieri, se respectă normele de construcție);
- Dezvoltator (istoricul său, gradul de fiabilitate, recenzii despre companie pe forumuri și în co-investitori comunitari);
- Documentația autorizației de proiect (conține toate datele oficiale despre proiect și dezvoltator);
- Procedura de înregistrare a DDU este efectuată;
- Indiferent dacă vânzătorul a plătit dezvoltatorului integral (ca și în cazul unei vânzări obișnuite, vânzătorul transmite chitanțele de plată împreună cu alte documente, în cazul nostru, acesta este DDU).
Primele trei puncte sunt asociate cu riscul de neterminat: vânzătorul poate fi determinat de dorința de a scăpa de un astfel de obiect fără a pierde bani. Un semn clar al construcției „înghețate”, când 70% - 80% din apartamentele vândute, într-o anumită casă, sunt oferite în baza unui contract de cesiune, iar lucrările de construcție la instalație sunt finalizate doar cu 20-40%.
Ultimele două sunt asociate cu riscul pierderii tuturor investițiilor sau cu riscul unor cheltuieli neprevăzute. Dacă acționarul anterior nu este complet sau nu a plătit deloc apartamentul, obligația de plată va fi atribuită noului participant la construcția comună (chiar dacă a plătit deja vânzătorul).
După cum arată practica, există și cazuri frecvente în care vânzătorii încearcă să înșele, oferindu-se să transfere drepturi în baza DDU preliminară. Un astfel de acord nu are forță juridică, deoarece nu este nici măcar înregistrat în regpalate.Astfel de acțiuni frauduloase sunt adesea însoțite de vânzări duble și se termină întotdeauna pentru cumpărătorul înșelat cu pierderea de bani și locuințe.
Ipoteca: Procedura
O simplă, deși nu poate fi înțeleasă la prima vedere, tranzacția de atribuire este complicată atunci când plata se face în detrimentul fondurilor ipotecare. Luați în considerare trei situații diferite și ordinea acțiunilor în fiecare dintre ele.
1. Vânzătorul a cumpărat apartamentul în detrimentul fondurilor ipotecare. Întrebarea principală este cum să transferați drepturile imobiliare dacă banca a fost gravată?
Dacă vânzătorul a achiziționat un apartament pe o ipotecă, o tranzacție de transfer va fi posibilă numai după rambursarea integrală a datoriei. Puteți rambursa împrumutul în detrimentul cumpărătorului în câțiva pași (dar numai dacă cumpărătorul are numerar):
- vânzătorul și cumpărătorul ar trebui să întocmească un contract de împrumut sau o chitanță (care nu este supusă înregistrării, ci întocmită în scris în două exemplare, păstrată mult timp, în caz de creanțe) și numai după acel transfer de bani pentru a rambursa împrumutul și a înlătura „sarcina”;
- executarea unei tranzacții în baza unui contract de cesiune.
2. Cumpărătorul cumpără un apartament într-o ipotecă - cum să efectueze o tranzacție și să reducă costurile?
Un împrumut pentru un obiect gata de a fi predat și realizat prin cesiunea de drepturi nu este oferit la toate băncile și la un procent destul de mare (nu acela în faza inițială a construcției, în loc de 9,5% pe an - 11-13%). În legătură cu această circumstanță, cumpărătorul are dreptul să solicite vânzătorului o reducere substanțială. Dacă nu există atât de multe persoane care doresc să cumpere un apartament în baza unui contract de cesiune, cealaltă parte va fi obligată să le întâlnească.
Pentru a obține un împrumut, banca deschide un cont special pentru client, pe care împrumutatul este obligat să achite plata. Fondurile de credit sunt primite acolo. Procedura se încheie cu transferul întregii sume în contul vânzătorului, care se realizează numai după înregistrarea de către stat a contractului de cesiune (în camera regală).
3. Ambele părți efectuează o achiziție folosind fonduri ipotecare.
Dacă părțile la tranzacție sunt două „ipoteci”, este încă posibil să se transfere drepturile dacă primul acționar primește consimțământul băncii lor de creditare.
Desigur, acordul cu privire la transferul drepturilor asupra locuinței este complex și necesită respectarea mai multor nuanțe legale, precum și îngrijire și precauție maximă, atât din partea vânzătorului, cât și a cumpărătorului. Însă acum știți cum să evitați cele mai probabile riscuri și să întocmiți un contract. Nu uitați de riscurile standard asociate oricărei tranzacții cu bunuri imobiliare (creanțe ale unor terți, rude, vânzare de către un vânzător incompetent, un mandatar care nu are dreptul de a vinde proprietatea etc.).
