Ce apartament este mai bine să cumpărați - o revânzare sau o clădire nouă?
Deveniți primii proprietari ai cheilor unui apartament nou, fără să vă grăbiți să alegeți un etaj și o vedere din fereastră, să planificați și să implementați unul nou în loc să îl remodelați pe cel vechi - puțini vor refuza aceste avantaje atunci când aleg o casă. Clădire nouă sau revânzare - care este mai bună? Pentru cei neinițiați, o astfel de întrebare pare necomplicată, iar răspunsul la aceasta este evident - noul este întotdeauna mai bun, mai frumos și mai confortabil decât cel vechi. Dar cumpărătorii se confruntă adesea cu termene stricte și constrângeri financiare.
Și apoi apar alte diferențe: costul unui metru pătrat; condiții ipotecare; calendarul și nuanțele înregistrării unui apartament ca proprietate; statutul juridic și riscurile posibile. Doar cu o atenție detaliată și o cântărire sobră a tuturor factorilor, soluția se va dovedi corectă. Pentru a ajuta cititorii să o ia rapid, luați în considerare diferențele cheie și caracteristicile clădirilor noi și ale locuințelor secundare.
Cuprins:
Care este mai ieftin: o revânzare sau o clădire nouă?
Se crede că locuințele în construcție sunt a priori mai ieftine decât cele terminate. Cumpărătorii acționează ca co-investitori - au investit în stadiul de excavare, primesc o reducere substanțială. Și acest lucru este adevărat - luni lungi și, mai des, anii de așteptare, devin socoteala pentru costuri reduse. Cu toate acestea, fiecare regiune are propriile reguli pe care le dictează piața. Dacă studiați statisticile, puteți vedea că costul mai mic al clădirii noi nu este deloc o axiomă.
Astăzi, Moscova, regiunea Leningrad și Nizhny Novgorod se joacă împotriva regulilor, vânzând ziduri mai scumpe decât apartamentele terminate. Chelyabinsk, Rostov-on-Don și Samara demonstrează sincer o diferență tangibilă în favoarea noilor clădiri. În medie, în toată țara, costul pe metru pătrat în ambele segmente este comparat treptat, deși cel secundar este încă mai scump.
Această încălcare a regulilor este ușor de explicat. De îndată ce dezvoltatorul își întocmește apartamente recent închiriate, locuințele noi devin secundare. Deși a trecut o perioadă foarte scurtă de timp din momentul acceptării de către Comisia de Stat, prelucrarea tranzacției va fi diferită. În loc de capitaluri proprii sau de transfer de creanță, vânzătorul și cumpărătorul vor putea semna un contract regulat de vânzare de bunuri imobiliare. Costul ridicat al unor astfel de instalații căutate și afectează piața, egalizând statistici în ambele segmente.
Cel mai ieftin cost este de metri pătrați, care există doar pe hârtie până acum - aici va trebui să așteptați nu numai pentru înregistrarea proprietății, ci și pentru ridicarea zidurilor, în timp ce este imposibil să obțineți garanții ferme că construcția va merge în termen și nu va îngheța în nicio etapă. Te poți baza doar pe propria intuiție și pe povestea pozitivă a dezvoltatorului selectat.
Cu cât este mai aproape de acceptarea clădirii de către Comisia de stat, cu atât prețurile cresc mai activ. Până la data decontării, acestea vor fi comparabile cu piața secundară, în ciuda faptului că de la livrarea cheilor până la obținerea unui certificat de proprietate poate dura de la 6 luni la 2 ani.
Ipoteca: ce să alegeți cu un împrumut aprobat?
Preferințele instituțiilor de credit sunt evidente și pot orienta cu ușurință scalele către clădirile noi. În primul rând, rata dobânzii se compară favorabil - în acest caz, diferența va fi de la 0,5 la 1%. Având în vedere plățile ipotecare pe termen lung, diferența de doar 1 la sută are ca rezultat, în cele din urmă, o sumă mare.
Colectarea și examinarea documentelor vor fi mai ușoare - cumpărătorii vor trebui să furnizeze doar un acord de participare partajată cu dezvoltatorul.Procedura de aprobare în sine se va dovedi mai rapidă - la urma urmei, vor fi multe astfel de tranzacții cu un dezvoltator acreditat în banca selectată. De asemenea, cumpărătorul a fost scutit de riscurile unei întreruperi a tranzacției din cauza unei credite ipotecare aprobate - nu vor exista mai mulți proprietari, dintre care unul va decide brusc reluarea sau deciziile negative ale autorităților de tutelă. Cu un număr mare de oferte, vânzătorul nu va alege un alt cumpărător, ci va aștepta cu răbdare toate aprobările și aprobările.
Cu o achiziție ipotecară pe piața secundară, împrumutatul va trebui să studieze cu atenție istoricul achizițiilor anterioare, amintind cum băncile nu le plac tranzacțiile cu proprietarii minori de acțiuni și cu atracția existentă a capitalului maternității. Deși o verificare amănunțită de către banca a întregului lanț de proprietari anteriori asigură cumpărătorul în sine, nu toți vânzătorii de bună credință vor fi de acord să aștepte decizia finală și aprobarea și să furnizeze documentele suplimentare solicitate. Opțiunile cu adevărat rentabile pot merge bine la cumpărător cu bani gratuite.
Spre deosebire de un vânzător obișnuit, reprezentanții dezvoltatorului vor putea sfătui corect și cu exactitate cu privire la problemele unei achiziții ipotecare la prima contestație, pe baza experienței reale de cooperare cu banca. Cel mai adesea, clienților li se vor oferi servicii gratuite de specialiști care vor însoți și ghida clientul atunci când înregistrează o ipotecă.
Riscuri legale
În ultimii ani, s-au depus multe eforturi pentru a asigura cumpărătorii legal. Anii de piață sălbatică au rămas în urmă, iar procedura de înregistrare a statului a tranzacției exclude majoritatea posibilelor scheme frauduloase. Dar garantarea deplină a securității nu este încă posibilă.
Un minus semnificativ al apartamentelor secundare este o istorie lungă de proprietate. O regulă obligatorie se aplică aici - dacă la un moment dat tranzacția este recunoscută ca nelegitimă, toate transferurile ulterioare de la proprietar la proprietar se dovedesc de asemenea invalide. Drept urmare, proprietarul final suferă întotdeauna.
Cel mai mare risc este transferul legii prin testament - pentru a dovedi că nu există alți solicitanți de bunuri imobiliare este imposibil. Cel mai mult, cumpărătorilor nu le place o moștenire proaspătă, sunt suspecte de donații, evită opțiunile în care a apărut contractul de rentă - până la urmă, toate cele de mai sus pot fi contestate în instanță.
Riscurile similare în cazul clădirilor noi sunt reduse la zero, cu toate acestea, capcanele lor sunt ascunse aici. Practic, cumpărătorii suferă de două rele - construcții înghețate, cu o lipsă de finanțare și probleme nedetectate cu documentația. Dacă nu există nicio vină a cumpărătorului în dificultățile financiare subite ale investitorilor și experiența tristă indică posibila ruină a dezvoltatorilor mari și cu succes anterior, atunci în cel de-al doilea caz, lenea sau analfabetismul legal devin motivul.
Toată documentația ar trebui furnizată clienților la cerere, iar un vânzător conștiincios va informa de bună voie și în detaliu despre toate permisele primite - de la un contract de închiriere sau cumpărare de terenuri până la cele mai recente aprobări ale autorităților guvernamentale. Aceste documente ar trebui să fie afișate pe site-ul oficial al instalației.
Cei mai mulți co-investitori și deținătorii de acțiuni suferă cel mai mult, cedând credinței că permisiunile vor fi emise retroactiv. Astăzi, standardele și cerințele sunt foarte ridicate și orice încălcare a construcției și a permiselor poate deveni cu ușurință un motiv pentru înghețarea instalației.
Controlul de stat în această zonă este atât de puternic, încât finalizarea cu succes a construcției nu va garanta o încălzire fericită a casei. Clădirile deja terminate și populate, cu încălcări grave și falsificări cu acte, pot fi recunoscute ca fiind auto-construite și demolate.
Ce trebuie să știți despre clădirile noi
Plafoane înalte, săli spațioase, materiale de finisare moderne și structuri monolitice durabile - toate acestea atrag noi cumpărători. Dar acest lucru este departe de singurul lucru pe care ar trebui să îl știi despre ei.Realitățile dure și inconfortabile pot fi separate de deliciile broșurii publicitare pentru noii coloniști.
1. Șantier în loc de curte. Atunci când ridicați mai multe linii sau clădiri în locul gazonelor promise și a orașelor pentru copii sub ferestre, lucrările de construcție pot continua câțiva ani. Acest lucru trebuie luat în considerare de cumpărătorii primei etape a complexelor rezidențiale mari.
2. Mulți preferă casele noi pentru a întruchipa cele mai îndrăznețe idei de design. Cu toate acestea, trebuie să ne amintim că fantezia fără frontiere este posibilă doar în structurile monolitice, clădirile din cărămidă și panou vor necesita coordonarea obligatorie a reamenajărilor planificate, iar unele dintre opțiunile lor vor fi imposibile.
3. Cu sau fără ornamente? Când vă gândiți la ce apartament este mai bine să cumpărați, la o revânzare sau la o clădire nouă, nu uitați că o parte semnificativă este închiriată fără finisare, iar aceasta nu este deloc legată de gresie sau tapet. Cumpărătorul va fi literalmente întâmpinat de pereți, podele și pâraie din beton gol. Investițiile pentru aducerea unei astfel de „cutii” într-un aspect rezidențial vor necesita semnificativ, deoarece toate lucrările de finisare de la cablare la tencuială vor cădea pe umerii noilor coloniști.
În acest caz puteți cumpăra o clădire nouă și în care să acordați preferință locuințelor secundare
Există circumstanțe care contravin planurilor și viselor noastre. Atunci când alegeți, multe vor depinde nu numai de plusurile și minusurile obiective ale clădirilor și revânzărilor noi, dar și de condițiile și capacitățile existente ale cumpărătorului.
Nevoie urgentă să vă mutați în apartament
Ce fel de locuințe este mai bine să cumpărați, o revânzare sau o clădire nouă dacă aveți nevoie de un apartament astăzi? Într-adevăr, în acest caz timpul se termină, oportunitățile financiare sunt limitate, iar oamenii și lucrurile au mare nevoie de un nou acoperiș peste cap. Dacă achiziția devine singura locuință, o nouă clădire va trebui abandonată. Un obiect foarte rar se poate lăuda cu o coincidență completă a termenelor indicate pentru livrare și decontare cu cele reale, iar relocarea și încălzirea planificată, chiar și în circumstanțe de succes, pot fi amânate cu un an.
Investiții în locuințe
Fluctuațiile puternice ale monedei naționale au obligat pe mulți să apeleze la imobiliare ca modalitate de a-și păstra sau chiar să-și crească economiile. Aici nu ar trebui să fiți tentat de prețuri atractive din fondul vechi. Astăzi, clădirile anilor 60-80 sunt deja considerate învechite, iar în viitor vor deveni doar mai ieftine. Cei care doresc să economisească bani ar fi mai înțelepți să privească construcția în zone îndepărtate, dar promițătoare, să verifice opțiunile ieftine cu planuri de dezvoltare urbană de 5-10 ani. Odată cu dezvoltarea rețelelor de comunicații și transport, costul acestor facilități va crește.
Apartament de închiriat
Opiniile agenților imobiliari cu privire la alegerea unui apartament de închiriat nu sunt unite. Majoritatea experților consideră că este mai bine să investești în fondul vechi în zone cu infrastructură dezvoltată - până la urmă, o astfel de locuință își găsește chiriașul cât mai repede posibil. Aici, metoda și înălțimea plafonului nu sunt foarte importante. Dar unii sunt siguri că perioadele de calitate slabă sunt un lucru al trecutului, iar un chiriaș modern ar prefera îndepărtarea și lipsa infrastructurii existente decât construcțiile de înaltă calitate și moderne. Este important aici să nu mergeți prea departe, alegând un teren din mijloc - altfel puteți investi într-un ghetou adevărat, unde vechile și clădirile întregi vor fi puse la închiriere.
Nu este nevoie de instilare imediată
Dacă apartamentul este achiziționat pentru tine, dar nu este necesară o soluționare imediată, atunci soluția ideală ar fi o clădire nouă, cu o dispunere gratuită. Aici puteți planifica locația dormitoarelor, gândiți-vă la camerele tehnice suplimentare, alegeți o podea. Lucrările de finalizare vor avea loc simultan în întreaga casă, iar până când noii coloniști se vor muta, zgomotele de construcție ale vecinilor nu vor mai deranja.
