Mikä on uuden rakennuksen asunnon omistusoikeuden siirto, lajikkeet ja riskit
Voiton vuoksi monet kiinteistösijoittajat myyvät asuntoja rakentamisen viimeisessä vaiheessa, kun asumisen kustannukset ovat nousseet (ja useammin kuin kerran) hankkeen alusta alkaen, eikä rakentajalta ole jäänyt asuntoja. Voit tehdä tällaisen kaupan vain siirtämällä uuden rakennuksen asunnon omistusoikeuden, mitä tämä tarkoittaa ja mitkä vivahteet tulisi olla tietoinen suojautuaksesi todennäköisimmiltä riskeiltä - lue tämä artikkeli.
sisältö:
Mikä on omistusoikeuden siirto
Ennen kuin selvität, kuinka turvallista on ostaa kiinteistöä tällaisen järjestelmän mukaisesti, sinun on ymmärrettävä, mikä on asunnon siirto uudessa rakennuksessa, selvitettävä tämän tyyppisiin liiketoimiin liittyvät oikeudellisesti merkitykselliset näkökohdat.
Omistusoikeuksien luovuttaminen on sijoittajalle ainoa tapa myydä asunto valmiissa talossa ennen sen käyttöönottoa. Siksi puhumme toimeksiannosta vain silloin, kun myyjä ei ole rakentaja, vaan fyysinen henkilö (osakkeenomistaja, joka osti asunnon rakentajalta) tai oikeushenkilö (urakoitsijayhtiö, sijoittajaorganisaatio). Tämä menetelmä asuntojen oikeuksien siirtämiseksi säädetään liittovaltion laissa "Osallistumisesta yhteiseen rakentamiseen". Ja se on mahdollista siitä hetkestä lähtien kun valtiollinen rekisteröintisopimus osallistumisesta rakennukseen (DDU) on talon käyttöönottohetkeen saakka.
Asunnon luovutuksella tarkoitetaan liiketointa, jonka seurauksena omistusoikeudet siirtyvät asuntoon. Mutta koska puhumme rakenteilla olevan talon asunnosta ja oikeuksista siihen, osakkeenomistajan velvollisuudet siirtyvät. Itse asiassa myynnin tarkoitus ei ole itse asunto, vaan sopimus, jonka mukaan ostaja voi tulla omistajaksi tulevaisuudessa (DDU). Tähän saakka asunto ei ole tosiasiallisesti olemassa oleva esine, vaan vain ehdollista, ehdollisilla tiedoilla ja numeroinnilla (postiosoite, tarkka alue ja asunnon numero saadaan tietoon vasta talon käyttöönoton jälkeen). Asunnon tosiasiallinen siirto uudelle omistajalle tapahtuu siirtoasiakirjan mukaisesti ja vasta käyttöönottoluvan saamisen jälkeen.
Sana "toimeksianto" virallisissa asiakirjoissa tarkoitetaan usein juridista termiä - siirtäminen. DDU: n mukainen oikeuksien ja velvollisuuksien siirtoa koskeva sopimus edellyttää valtion rekisteröintiä.
Tärkeää! Minkä tahansa oikeudellisesti merkittävän edellytyksen noudattamatta jättäminen voi johtaa kaupan mitätöintiin.
Tehtävien tyypit
Toimeksiannot jaetaan kahteen tyyppiin riippuen siitä, kuka myyjä on - yksityishenkilö tai organisaatio (oikeushenkilö).
1. Ensimmäisessä tapauksessa puhumme useimmiten etujen saamisesta, koska hinnat eroavat toisistaan louhintavaiheessa ja rakentamisen viimeisessä vaiheessa (muutama kuukausi ennen talon toimittamista). Myyjää ajaa myös halu välttää verojen maksaminen. Ennen kuin osakkeenomistajasta on tullut omistaja, hän on velvollinen maksamaan tuloveroa asunnon myynnistä (PIT), mutta samalla säästää huomattavan osan (veroa ei lasketa kiinteistörekisteriarvon perusteella, mikä tarkoittaa ilman korotusta kertoimella 0,7). Mutta kun kiinteistö on rekisteröity omaisuudeksi, omistajan on maksettava 13% veroa myynnin arvosta (jos hän on omistanut asunnon alle viisi vuotta). Mitä riskejä voi syntyä siirrettäessä oikeuksia omistajalta toiselle?
Tehtäessä toimeksiantoa osakkeenomistaja muuttuu nykyisessä DDU: ssa. Samanaikaisesti uuden osakkeenomistajan on hyväksyttävä ne kehittäjän ehdot, joista sovittiin edellisen osallistujan kanssa yhteisessä rakentamisessa. DDU: han ei ole enää mahdollista tehdä muutoksia. Mutta tällä on oma plussa.Kaikki kehittäjän velvoitteet pysyvät ennallaan - uusi osakkeenomistaja saa ilmoitetun asunnon sovittuun hintaan ja sovittuna päivänä.
2. Toisessa tapauksessa - jos oikeushenkilö siirtää DDD: n mukaiset oikeudet ja velvollisuudet, tapahtumien käsittelymenettely ei poikkea kovin paljon edellisestä versiosta. Ainoa organisaatiolle asetettu vaatimus on, että selvitys kehittäjän kanssa on tehtävä muussa muodossa kuin käteisellä ja vasta DDU: n valtion rekisteröinnin jälkeen.
Kehittäjien asenne toimeksiantoon ja koordinaatioon
Venäjän federaation nykyisen lainsäädännön (nimittäin liittovaltion lain nro 214) mukaan kaupasta ei tarvitse sopia, jos toimeksiannon hinta on täysin maksettu. Jos maksu suoritetaan vain osittain, niin rakennuttajan suostumus on edellytys asunnon oikeuksien siirtoa koskevalle kaupalle. Tämä on yleinen sääntö, josta on poikkeuksia. Jos DDU: n rakentaja asetti välittömän vaatimuksen: ”oikeuksien luovuttaminen ilman sopimusta rakentajan kanssa on mahdotonta”, niin osakkeenomistajan on noudatettava sopimusehtoa, jonka allekirjoittaja on allekirjoittanut.
Kaikki kehittäjät eivät ole tyytyväisiä toimeksiantotarjouksiin. Jotkut yksinkertaisesti määräävät DDU: ssa tarpeen sopia siirtotapahtumasta. Toiset mieluummin saavat etuuksia: perivät 1-15% huoneiston hinnasta mahdollisuuden siirtää korvauksia toiselle henkilölle. Kenelle tarkalleen ottaen tulisi vastata nämä kulut, ei ole selvästi määritelty lainsäädännössä, kaikki riippuu osapuolten välisestä sopimuksesta. Useimmiten nämä kulut kattaa ensimmäinen osakkeenomistaja, joka suostui kehittäjän ehtoihin. Käytännössä myyjä kuitenkin usein yliarvioi asunnon hinnan korvauksen muodostamiseksi.
Ja toiset määräävät DDU: ssa suoran kiellon tälle kaupalle. Mikä ei muuten ole täysin laillista ja voidaan riitauttaa tuomioistuimessa (jos aikaisempi käytäntö osoitti osakkeenomistajien tällaisten muutoksenhakujen merkityksettömyyttä, nyt on nähtävissä positiivinen suuntaus - tuomarit ottavat yhä enemmän yhteisen rakentamisen osapuolen puolen).
Tärkeää! Vaikka DDU: ssa ei ole kieltoa koskevaa lauseketta tai pakollista hyväksyntää, osapuolten on velvollisuus ilmoittaa kehittäjälle osakkeenomistajan muutoksesta.
Toimeksiannon riskit
Jotta ymmärrät, onko kaupassa "sudenkuoppia", sinun on tiedettävä myyjälle ajavat motiivit. Jos oikeudet siirretään rakenteilla olevan talon asuntoon, kaikki on erittäin selkeää ja selitettävää. Myyjä haluaa hyötyä ja välttää veroja. Ja sillä ei ole väliä kuka osakkeenomistaja on - yksityinen kauppias tai organisaatio.
Lisäksi huijareiden kohtaamisen todennäköisyyttä ei ole suljettu pois. Riskien (rahan menetyksen ja asumisen) välttämiseksi on syytä tarkistaa:
- Itse rakenteilla oleva kohde (miten hanke toteutetaan, jos viivästyksiä tapahtuu, noudatetaanko rakennusnormeja);
- Kehittäjä (sen historia, luotettavuusaste, katsaukset yrityksestä foorumeilla ja yhteisösijoittajilla);
- Projektilupa-asiakirjat (se sisältää kaikki viralliset tiedot hankkeesta ja kehittäjästä);
- Onko DDU: n valtion rekisteröintimenettely suoritettu?
- Maksiko myyjä maksaa kehittäjälle kokonaisuudessaan (kuten tavallisen myynnin yhteydessä, myyjä välittää maksukupit yhdessä muiden asiakirjojen kanssa, tässä tapauksessa tämä on DDU).
Kolme ensimmäistä seikkaa liittyy keskeneräiseen riskiin: myyjää saattaa ajaa halu päästä eroon tällaisesta esineestä menettämättä rahaa. Selvä merkki "jäädytetystä" rakentamisesta, kun 70–80% tietyssä talossa myytävistä asunnoista tarjotaan toimeksiantosopimuksen nojalla ja rakennustyöt laitoksessa ovat vain 20–40% päätökseen.
Kaksi viimeksi mainittua liittyy kaikkien sijoitusten menetyksen tai odottamattomien menojen riskiin. Jos edellinen osakkeenomistaja ei ole kokonaan tai ei maksanut asuntoa lainkaan, uusiin osallistujiin maksetaan maksuvelvollisuus (vaikka hän on jo maksanut myyjälle kokonaan).
Kuten käytäntö osoittaa, on myös usein tapauksia, joissa myyjät yrittävät huijata tarjoamalla oikeuden siirtää alustavan DDU: n nojalla. Tällaisella sopimuksella ei ole juridista voimaa, koska sitä ei edes rekisteröidä säädökseen.Tällaisiin vilpillisiin toimiin liittyy usein kaksinkertainen myynti ja ne loppuvat petetylle ostajalle rahan ja asunnon menetyksellä.
Asuntolaina: Menettely
Yksinkertainen, vaikkakaan ei ensi silmäyksellä ymmärrettävä, toimeksianto on monimutkainen, kun maksu suoritetaan asuntolainavarojen kustannuksella. Tarkastellaan kolmea erilaista tilannetta ja niiden järjestystä kussakin.
1. Myyjä osti asunnon asuntolainavarojen kustannuksella. Pääkysymys on, miten siirtää kiinteistöoikeuksia, jos pankki on rasitettu?
Jos myyjä on ostanut asunnon asuntolainalla, siirrot ovat mahdollisia vasta velan täydellisen takaisinmaksun jälkeen. Voit maksaa lainan takaisin ostajan kustannuksella muutamassa vaiheessa (mutta vain sillä ehdolla, että ostajalla on rahaa):
- myyjän ja ostajan olisi laadittava lainasopimus tai kuitti (jota ei tarvitse rekisteröidä, vaan se on laadittu kirjallisesti kahtena kappaleena, varastoitu pitkään, jos on vaatimuksia) ja vasta sen jälkeen siirtää rahaa lainan takaisinmaksuun ja ”taakan” poistamiseen;
- tapahtuman toteuttaminen toimeksiannon perusteella.
2. Ostaja ostaa asunnon asuntolainalla - miten toteuttaa kauppa ja vähentää kustannuksia?
Lainaa esineelle, joka on valmis luovuttamaan ja realisoimaan oikeuksien luovuttamisen kautta, ei tarjota kaikissa pankeissa ja suhteellisen suurella prosentilla (ei rakennuksen alkuvaiheessa, vaan 9,5%: n sijaan vuodessa - 11-13%). Tämän olosuhteen yhteydessä ostajalla on oikeus vaatia myyjältä huomattavaa alennusta. Jos asioita ei ole niin paljon, jotka haluavat ostaa asunnon toimeksiannon perusteella, toinen osapuoli pakotetaan tapaamaan heidät.
Lainan saamiseksi pankki avaa asiakkaalle erityisen tilin, jolle lainanottajan on velvollinen suorittamaan maksu. Luottorahoja vastaanotetaan siellä. Menettely loppuu koko summan siirtämisellä myyjän tilille, joka suoritetaan vasta, kun toimeksiantosopimus on rekisteröity valtiossa (kirkkokammioon).
3. Molemmat osapuolet tekevät oston asuntolainavaroilla.
Jos kaupan osapuolina on kaksi ”kiinnelainaa”, oikeudet voidaan edelleen siirtää, jos ensimmäinen osakkeenomistaja saa suostumuksensa lainapankistaan.
Asunto-oikeuksien siirtämistä koskeva sopimus on tietysti monimutkainen ja vaatii useiden laillisten vivahteiden noudattamista sekä maksimaalista varovaisuutta ja varovaisuutta sekä myyjän että ostajan kannalta. Mutta nyt tiedät kuinka välttää todennäköisimmät riskit ja laatia sopimus. Älä unohda kiinteistökauppaan liittyviä tavanomaisia riskejä (kolmansien osapuolten, sukulaisten vaatimukset, epäpätevän myyjän myynti, omaisuudenhoitaja, jolla ei ole oikeutta myydä kiinteistöä jne.).
