¿Qué es la transferencia de propiedad de un apartamento en un edificio nuevo, variedades y riesgos?
En aras de las ganancias, muchos inversores inmobiliarios venden apartamentos en la etapa final de construcción, cuando el costo de la vivienda ha aumentado (y más de una vez) desde el inicio del proyecto, y el constructor no tiene apartamentos. Puede hacer tal trato solo transfiriendo la propiedad del apartamento en el nuevo edificio, lo que esto significa y los matices que debe tener en cuenta para protegerse de los riesgos más probables: lea este artículo.
Contenido:
¿Qué es una transferencia de propiedad?
Antes de descubrir qué tan seguro es comprar una propiedad bajo tal esquema, debe comprender qué es la transferencia de un apartamento en un nuevo edificio, aclarar los aspectos legalmente relevantes asociados con este tipo de transacción.
La asignación de los derechos de propiedad es la única forma en que un inversionista puede vender un apartamento en una casa sin terminar antes de que sea comisionado. Por lo tanto, estamos hablando de asignación solo cuando el vendedor no es el constructor, sino una persona física (el accionista que compró la vivienda del constructor) o una entidad legal (empresa contratista, organización de inversores). Este método de transferencia de derechos a un apartamento está previsto por la ley federal "Sobre participación en construcción compartida". Y es posible desde el momento del registro estatal del acuerdo de participación en la construcción (DDU) hasta el momento en que se comisiona la casa.
La asignación de un apartamento significa una transacción, cuyo resultado es la transferencia de los derechos de propiedad a una vivienda. Pero, dado que estamos hablando de un apartamento en una casa en construcción, junto con los derechos, las obligaciones del accionista se transfieren. De hecho, el objeto de la venta no es la vivienda en sí, sino un acuerdo bajo el cual el comprador puede convertirse en el propietario en el futuro (DDU). Hasta este punto, el apartamento no es en realidad un objeto existente, sino solo condicional, con datos y numeración condicionales (la dirección postal, el área exacta y el número de apartamento se conocen solo después de que la casa se pone en funcionamiento). La transferencia real del apartamento al nuevo propietario se lleva a cabo de acuerdo con la escritura de transferencia y solo después de obtener el permiso para ponerla en funcionamiento.
En lugar de la palabra "asignación" en los documentos oficiales, el término legal a menudo significa cesión. El acuerdo sobre la transferencia de derechos y obligaciones bajo el DDU está sujeto a registro estatal.
Importante! El incumplimiento de cualquiera de las condiciones legalmente significativas puede conducir a la invalidación de la transacción.
Tipos de asignacion
Las transacciones de asignación se dividen en dos tipos, según quién sea el vendedor: un individuo u organización (entidad legal).
1. En el primer caso, a menudo estamos hablando de obtener beneficios debido a la diferencia entre los precios en la etapa de excavación y en la etapa final de construcción (un par de meses antes de poner la casa). Además, el vendedor es impulsado por el deseo de evitar pagar impuestos. Hasta que el accionista se haya convertido en propietario, está obligado a pagar el impuesto sobre la renta por la venta de un apartamento (PIT), pero al mismo tiempo ahorra una parte sustancial (el impuesto no se calculará sobre la base del valor catastral, lo que significa sin un aumento de un factor de 0.7). Pero después de haber registrado la propiedad como propiedad, el propietario está obligado a pagar un impuesto del 13% sobre el valor de la venta (si ha sido propietario del apartamento por menos de cinco años). ¿Qué riesgos pueden surgir al transferir los derechos de un titular a otro individuo?
Tras la ejecución del acuerdo de cesión, el accionista cambia en el DDU actual. Al mismo tiempo, el nuevo accionista debe aceptar las condiciones del desarrollador que se acordaron con el participante anterior en la construcción compartida. Ya no es posible realizar cambios en la DDU. Pero esto tiene su propia ventaja.Todas las obligaciones del desarrollador siguen siendo las mismas: el nuevo accionista recibirá el apartamento indicado al precio acordado y en la fecha acordada.
2. En el segundo caso, si la entidad jurídica transfiere los derechos y obligaciones bajo el DDD, el procedimiento de procesamiento de la transacción no difiere demasiado de la versión anterior. El único requisito para la organización es que el acuerdo con el desarrollador debe hacerse en forma no monetaria y solo después del registro estatal de la DDU.
Actitud de los desarrolladores para la asignación y coordinación
De acuerdo con la legislación actual de la Federación de Rusia (a saber, la ley federal Nº 214), no hay necesidad de llegar a un acuerdo si el precio del acuerdo de asignación está totalmente pagado. Si el pago se realiza solo parcialmente, entonces el consentimiento del desarrollador es un requisito previo para la transacción sobre la transferencia de derechos al apartamento. Esta es una regla general de la que hay excepciones. Si el constructor en la DDU prescribió un requisito directo: "la asignación de derechos sin coordinación con el constructor es imposible", entonces el accionista está obligado a cumplir con los términos del contrato bajo el cual puso su firma.
No todos los desarrolladores aceptan ofertas de asignación. Algunos simplemente prescriben en la DDU la necesidad de acordar una transacción de transferencia. Otros prefieren recibir beneficios: cobran una tarifa por la posibilidad de transferir reclamos a otra persona por un monto del 1-15% del precio del apartamento. Quién debe asumir estos gastos exactamente no está claramente establecido en la legislación, todo depende del acuerdo entre las partes. Muy a menudo, estos gastos están cubiertos por el primer accionista que aceptó los términos del desarrollador. Sin embargo, en la práctica, el vendedor a menudo exagera el precio del apartamento para compensar la diferencia.
Y otros prescriben en el DDU una prohibición directa de esta transacción. Lo cual, por cierto, no es del todo legal y puede ser impugnado en la corte (si la práctica anterior mostró la falta de sentido de tales apelaciones por parte de los accionistas, ahora hay una tendencia positiva: los jueces están cada vez más del lado del participante en la construcción compartida).
Importante! Incluso si no hay una cláusula sobre la prohibición o la aprobación obligatoria en el DDU, las partes están obligadas a notificar al desarrollador del cambio en el accionista.
Riesgos de cesión
Para comprender si hay "dificultades" en una transacción, debe conocer los motivos que impulsan al vendedor. En caso de transferencia de derechos a un apartamento en una casa en construcción, todo es extremadamente claro y explicable. El vendedor quiere beneficiarse y evitar impuestos. Y no importa quién sea el accionista: un comerciante privado o una organización.
Además, no se excluye la probabilidad de encontrar estafadores. Para evitar riesgos (pérdida de dinero y vivienda), vale la pena verificar:
- El objeto en construcción (cómo se está implementando el proyecto, si hubo retrasos, se están observando las normas de construcción);
- Desarrollador (su historia, grado de confiabilidad, reseñas sobre la compañía en foros y en co-inversores comunitarios);
- Documentación del permiso del proyecto (contiene todos los datos oficiales sobre el proyecto y el desarrollador);
- Es el procedimiento para el registro estatal de DDU llevado a cabo;
- Si el vendedor le pagó al desarrollador en su totalidad (como en una venta regular, el vendedor pasa los recibos de pago junto con otros documentos, en nuestro caso, esta es la DDU).
Los primeros tres puntos están asociados con el riesgo de inacabado: el vendedor puede verse impulsado por el deseo de deshacerse de dicho objeto sin perder dinero. Una señal clara de construcción "congelada", cuando el 70% - 80% de los apartamentos vendidos, en cierta casa, se ofrecen bajo un acuerdo de asignación, y los trabajos de construcción en las instalaciones se completan solo en un 20-40%.
Los dos últimos están asociados con el riesgo de pérdida de todas las inversiones, o con el riesgo de gastos imprevistos. Si el accionista anterior no está en su totalidad o no pagó el apartamento en absoluto, la obligación de pagar se asignará al nuevo participante en la construcción compartida (a pesar de que ya ha pagado por completo al vendedor).
Como muestra la práctica, también hay casos frecuentes en que los vendedores intentan hacer trampa, ofreciendo transferir derechos bajo DDU preliminar. Tal acuerdo no tiene fuerza legal, porque ni siquiera está registrado en el reglamento.Tales acciones fraudulentas a menudo van acompañadas de ventas dobles y siempre terminan para el comprador engañado con la pérdida de dinero y vivienda.
Hipoteca: Procedimiento
Una transacción simple, aunque no comprensible a primera vista, es complicada cuando el pago se realiza a expensas de los fondos hipotecarios. Considere tres situaciones diferentes y el orden de las acciones en cada una de ellas.
1. El vendedor compró el apartamento a expensas de los fondos de la hipoteca. La pregunta principal es cómo transferir los derechos inmobiliarios si el banco ha sido gravado.
Si el vendedor compró un apartamento con una hipoteca, la transacción de transferencia solo será posible después del pago total de la deuda. Puede pagar el préstamo a expensas del comprador en unos pocos pasos (pero solo si el comprador tiene efectivo):
- el vendedor y el comprador deben redactar un acuerdo de préstamo o un recibo (no sujeto a registro, pero redactado por escrito por duplicado, almacenado por un largo tiempo, en caso de reclamos) y solo después de eso transferir dinero para pagar el préstamo y eliminar la "carga";
- ejecución de una transacción bajo un acuerdo de cesión.
2. El comprador compra un apartamento en una hipoteca: ¿cómo realizar una transacción y reducir los costos?
No se otorga un préstamo para un objeto listo para ser entregado y realizado a través de la asignación de derechos en todos los bancos y en un porcentaje bastante grande (no en la etapa inicial de construcción, en lugar del 9.5% anual - 11-13%). En relación con esta circunstancia, el comprador tiene derecho a exigir un descuento sustancial del vendedor. Si no hay tantas personas que quieran comprar un apartamento bajo un acuerdo de asignación, la otra parte se verá obligada a reunirse con ellos.
Para obtener un préstamo, el banco abre una cuenta especial para el cliente, en la que el prestatario está obligado a abonar el pago. Los fondos de crédito se reciben allí. El procedimiento termina con la transferencia de la cantidad total a la cuenta del vendedor, que se lleva a cabo solo después del registro estatal del acuerdo de asignación (en la cámara real).
3. Ambas partes realizan una compra utilizando fondos hipotecarios.
Si las partes en la transacción son dos "hipotecas", aún es posible transferir los derechos si el primer accionista recibe el consentimiento de su banco prestamista.
Por supuesto, el acuerdo sobre la transferencia de derechos a la vivienda es complejo y requiere el cumplimiento de una serie de matices legales, así como el máximo cuidado y precaución, tanto por parte del vendedor como del comprador. Pero ahora sabe cómo evitar los riesgos más probables y redactar un contrato. No olvide los riesgos estándar asociados con cualquier transacción con bienes inmuebles (reclamos de terceros, parientes, venta por parte de un vendedor incompetente, un administrador que no tiene derecho a vender la propiedad, etc.).
