การโอนกรรมสิทธิ์ของอพาร์ทเม้นในอาคารใหม่พันธุ์และความเสี่ยงคืออะไร
เพื่อผลกำไรนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากขายอพาร์ทเมนท์ในขั้นตอนสุดท้ายของการก่อสร้างเมื่อต้นทุนที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น (และมากกว่าหนึ่งครั้ง) ตั้งแต่เริ่มโครงการและไม่มีอพาร์ทเมนท์เหลือจากผู้สร้าง คุณสามารถทำข้อตกลงดังกล่าวได้โดยการโอนกรรมสิทธิ์ของอพาร์ทเมนต์ในอาคารใหม่สิ่งนี้หมายถึงอะไรและมีความแตกต่างอะไรบ้างที่ควรระวังเพื่อป้องกันตัวเองจากความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น - อ่านบทความนี้
สารบัญ:
การโอนกรรมสิทธิ์คืออะไร
ก่อนที่คุณจะพบว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยวิธีนี้มีความปลอดภัยเพียงใดคุณต้องเข้าใจว่าการถ่ายโอนอพาร์ทเมนต์ในอาคารใหม่คืออะไรชี้แจงประเด็นที่เกี่ยวข้องทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกรรมประเภทนี้
การโอนสิทธิในทรัพย์สินเป็นวิธีเดียวที่นักลงทุนจะขายอพาร์ทเมนต์ในบ้านที่ยังไม่เสร็จก่อนที่จะเริ่มดำเนินการ ดังนั้นเรากำลังพูดถึงการมอบหมายเมื่อผู้ขายไม่ใช่ผู้สร้าง แต่เป็นบุคคลทางกายภาพ (ผู้ถือหุ้นที่ซื้อที่อยู่อาศัยจากผู้สร้าง) หรือนิติบุคคล (บริษัท ผู้รับเหมาองค์กรนักลงทุน) วิธีการโอนสิทธิการเข้าใช้อพาร์ทเมนต์นี้จัดทำขึ้นโดยกฎหมายของรัฐบาลกลาง และเป็นไปได้จากช่วงเวลาของการลงทะเบียนของรัฐของข้อตกลงเกี่ยวกับการมีส่วนร่วมในการก่อสร้าง (DDU) จนถึงช่วงเวลาที่บ้านได้รับมอบหมาย
การมอบหมายอพาร์ทเม้นหมายถึงการทำธุรกรรมผลที่ได้คือการโอนสิทธิในทรัพย์สินไปยังที่อยู่อาศัย แต่เนื่องจากเรากำลังพูดถึงอพาร์ทเมนท์ในบ้านที่กำลังก่อสร้างพร้อมกับสิทธิในการโอนภาระหน้าที่ของผู้ถือหุ้นจะถูกโอน ในความเป็นจริงวัตถุของการขายไม่ได้เป็นที่อยู่อาศัยของตัวเอง แต่ข้อตกลงตามที่ผู้ซื้อสามารถเป็นเจ้าของในอนาคต (DDU) จนถึงจุดนี้อพาร์ทเมนท์ไม่ใช่วัตถุที่มีอยู่จริง แต่มีเงื่อนไขพร้อมข้อมูลตามเงื่อนไขและการกำหนดหมายเลข (ที่อยู่ทางไปรษณีย์พื้นที่ที่แน่นอนและหมายเลขอพาร์ตเมนต์กลายเป็นที่รู้จักหลังจากบ้านถูกเปิดใช้งาน) การโอนที่แท้จริงของอพาร์ทเมนท์ไปยังเจ้าของใหม่นั้นจะดำเนินการตามการโอนและหลังจากได้รับอนุญาตให้ดำเนินการเท่านั้น
แทนที่จะเป็นคำว่า "การมอบหมาย" ในเอกสารราชการคำศัพท์ทางกฎหมายมักจะหมายถึง - ยกตัวอย่างเช่น ข้อตกลงในการโอนสิทธิและหน้าที่ภายใต้ DDU นั้นขึ้นอยู่กับการลงทะเบียนของรัฐ
สำคัญ! การไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่มีนัยสำคัญทางกฎหมายอาจทำให้การทำธุรกรรมเป็นโมฆะ
ประเภทของการมอบหมาย
ธุรกรรมการมอบหมายแบ่งออกเป็นสองประเภทขึ้นอยู่กับว่าผู้ขายคือใคร - บุคคลหรือองค์กร (นิติบุคคล)
1. ในกรณีแรกส่วนใหญ่เรากำลังพูดถึงการได้รับผลประโยชน์เนื่องจากความแตกต่างระหว่างราคาในขั้นตอนของการขุดและในขั้นตอนสุดท้ายของการก่อสร้าง (สองสามเดือนก่อนส่งบ้าน) นอกจากนี้ผู้ขายยังได้รับแรงหนุนจากความปรารถนาที่จะหลีกเลี่ยงการจ่ายภาษี จนกว่าผู้ถือหุ้นจะได้เป็นเจ้าของเขาจะต้องจ่ายภาษีรายได้จากการขายอพาร์ทเมนต์ (PIT) แต่ในเวลาเดียวกันประหยัดส่วนที่สำคัญ (ภาษีจะไม่ถูกคำนวณบนพื้นฐานของมูลค่าที่ดินซึ่งหมายความว่าโดยไม่ต้องเพิ่มขึ้น 0.7) แต่ต้องจดทะเบียนทรัพย์สินเป็นทรัพย์สินเจ้าของมีหน้าที่ต้องจ่ายภาษี 13% จากมูลค่าของการขาย (ถ้าเขาได้เป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์มาน้อยกว่าห้าปี) ความเสี่ยงใดที่อาจเกิดขึ้นเมื่อทำการโอนสิทธิจากผู้ถือหุ้นไปยังบุคคลอื่น?
เมื่อสรุปข้อตกลงการมอบหมายผู้ถือหุ้นจะเปลี่ยนใน DDU ปัจจุบัน ในเวลาเดียวกันผู้ถือหุ้นใหม่จะต้องยอมรับเงื่อนไขเหล่านั้นของนักพัฒนาที่ได้ตกลงกับผู้เข้าร่วมก่อนหน้านี้ในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน ไม่สามารถทำการเปลี่ยนแปลง DDU ได้อีกต่อไป แต่นี่มีข้อดีของตัวเองข้อผูกพันทั้งหมดของผู้พัฒนายังคงเหมือนเดิม - ผู้ถือหุ้นรายใหม่จะได้รับอพาร์ทเมนท์ที่ระบุในราคาที่ตกลงกันและในวันที่ตกลงกัน
2. ในกรณีที่สอง - หากนิติบุคคลโอนสิทธิ์และภาระผูกพันภายใต้ DDD ขั้นตอนการประมวลผลธุรกรรมไม่แตกต่างจากรุ่นก่อนหน้ามากเกินไป ข้อกำหนดเพียงอย่างเดียวสำหรับองค์กรคือการทำข้อตกลงกับนักพัฒนาจะต้องทำในรูปแบบเงินสดและหลังจากการลงทะเบียนสถานะของ DDU เท่านั้น
ทัศนคติของนักพัฒนาต่อการมอบหมายและการประสานงาน
ตามกฎหมายปัจจุบันของสหพันธรัฐรัสเซีย (กล่าวคือกฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 214) ไม่จำเป็นต้องเห็นด้วยกับข้อตกลงหากราคาของข้อตกลงการมอบหมายนั้นได้รับการชำระเต็มจำนวน หากการชำระเงินเพียงบางส่วนเท่านั้นความยินยอมของนักพัฒนาเป็นสิ่งที่จำเป็นสำหรับการทำธุรกรรมในการโอนสิทธิในพาร์ทเมนต์ นี่เป็นกฎทั่วไปที่มีข้อยกเว้น หากผู้สร้างใน DDU ได้กำหนดข้อกำหนดโดยตรง:“ การมอบหมายสิทธิโดยไม่มีข้อตกลงกับผู้สร้างนั้นเป็นไปไม่ได้” ผู้ถือหุ้นจะต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดของสัญญาที่เขาลงนาม
นักพัฒนาบางคนยินดีรับข้อเสนอการมอบหมาย บางคนกำหนดเพียงแค่ใน DDU จำเป็นที่จะต้องตกลงในการทำธุรกรรมการโอน คนอื่นชอบที่จะได้รับผลประโยชน์: พวกเขาเรียกเก็บค่าธรรมเนียมสำหรับความเป็นไปได้ของการโอนสิทธิเรียกร้องไปยังบุคคลอื่นในจำนวน 1-15% ของราคาอพาร์ทเมนท์ ใครควรแบกรับค่าใช้จ่ายเหล่านี้อย่างชัดเจนไม่ได้ระบุไว้ในกฎหมายอย่างชัดเจนทุกอย่างขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างทั้งสองฝ่าย ส่วนใหญ่ค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะได้รับการคุ้มครองโดยผู้ถือหุ้นรายแรกที่ยอมรับเงื่อนไขของนักพัฒนาซอฟต์แวร์ อย่างไรก็ตามในทางปฏิบัติผู้ขายมักจะกล่าวเกินราคาของอพาร์ทเมนท์เพื่อชดเชยความแตกต่าง
และคนอื่น ๆ กำหนด DDU ในการห้ามการทำธุรกรรมนี้โดยตรง ซึ่งบังเอิญไม่ถูกกฎหมายทั้งหมดและสามารถท้าทายในศาล (ถ้าการปฏิบัติก่อนหน้านี้แสดงให้เห็นความหมายของการอุทธรณ์โดยผู้ถือหุ้นในขณะนี้มีแนวโน้มในเชิงบวก - ผู้พิพากษามีส่วนร่วมในการก่อสร้างร่วมกันมากขึ้น)
สำคัญ! แม้ว่าจะไม่มีข้อห้ามหรือการอนุมัติบังคับใน DDU ฝ่ายต่างๆมีหน้าที่แจ้งให้ผู้พัฒนาทราบถึงการเปลี่ยนแปลงในผู้ถือหุ้น
ความเสี่ยงของการมอบหมาย
เพื่อทำความเข้าใจว่ามี“ ข้อผิดพลาด” ในการทำธุรกรรมหรือไม่คุณจำเป็นต้องรู้ถึงแรงจูงใจที่ผลักดันผู้ขาย ในกรณีที่มีการโอนสิทธิในพาร์ทเมนต์ในบ้านที่กำลังก่อสร้างทุกอย่างชัดเจนและสามารถอธิบายได้ ผู้ขายต้องการได้รับประโยชน์และหลีกเลี่ยงภาษี และไม่สำคัญว่าใครคือผู้ถือหุ้น - ผู้ค้าเอกชนหรือองค์กร
นอกจากนี้ความน่าจะเป็นที่พบเจอกับนักต้มตุ๋นก็ไม่ได้ถูกยกเว้น เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยง (การสูญเสียเงินและที่อยู่อาศัย) มันมีค่าการตรวจสอบ:
- วัตถุที่กำลังก่อสร้างตัวเอง (วิธีการดำเนินโครงการมีความล่าช้ามีบรรทัดฐานการก่อสร้างที่ถูกสังเกต);
- ผู้พัฒนา (ประวัติ, ระดับความน่าเชื่อถือ, ความคิดเห็นเกี่ยวกับ บริษัท ในฟอรัมและในชุมชนร่วมลงทุน);
- เอกสารใบอนุญาตโครงการ (ประกอบด้วยข้อมูลทางการทั้งหมดเกี่ยวกับโครงการและผู้พัฒนา);
- ขั้นตอนการลงทะเบียนสถานะของ DDU นั้นดำเนินการหรือไม่
- ไม่ว่าผู้ขายจะจ่ายนักพัฒนาแบบเต็ม (เช่นเดียวกับการขายปกติผู้ขายจะผ่านใบเสร็จรับเงินพร้อมกับเอกสารอื่น ๆ ในกรณีของเรานี่คือ DDU)
จุดสามจุดแรกเกี่ยวข้องกับความเสี่ยงที่ยังไม่เสร็จ: ผู้ขายอาจถูกขับเคลื่อนด้วยความปรารถนาที่จะกำจัดวัตถุดังกล่าวโดยไม่เสียเงิน สัญญาณที่ชัดเจนของการก่อสร้าง "แช่แข็ง" เมื่อ 70% - 80% ของอพาร์ทเมนท์ที่ขายในบ้านโดยเฉพาะจะถูกนำเสนอภายใต้ข้อตกลงการมอบหมายและงานก่อสร้างในสถานที่จะเสร็จสมบูรณ์เพียง 20-40%
สองรายการสุดท้ายเกี่ยวข้องกับความเสี่ยงของการสูญเสียการลงทุนทั้งหมดหรือความเสี่ยงของค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดฝัน หากผู้ถือหุ้นก่อนหน้านี้ไม่เต็มหรือไม่ได้จ่ายอพาร์ทเม้นท์เลยภาระผูกพันในการชำระเงินจะถูกกำหนดให้กับผู้เข้าร่วมใหม่ในการก่อสร้างที่ใช้ร่วมกัน (แม้ว่าเขาจะจ่ายเงินให้ผู้ขายเต็มแล้วก็ตาม)
จากการฝึกฝนแสดงให้เห็นว่ามีหลายกรณีที่ผู้ขายพยายามที่จะโกงการเสนอขายเพื่อโอนสิทธิ์ภายใต้ DDU เบื้องต้น ข้อตกลงดังกล่าวไม่ได้มีผลบังคับใช้ตามกฎหมายเพราะยังไม่ได้ลงทะเบียนใน regpalateการฉ้อโกงดังกล่าวมักจะมาพร้อมกับการขายสองครั้งและมักจะจบลงสำหรับผู้ซื้อที่ถูกหลอกด้วยการสูญเสียเงินและที่อยู่อาศัย
สินเชื่อที่อยู่อาศัย: ขั้นตอน
ง่าย ๆ แต่ไม่สามารถเข้าใจได้อย่างรวดเร็วก่อนทำธุรกรรมการมอบหมายมีความซับซ้อนเมื่อชำระเงินค่าใช้จ่ายของกองทุนจำนอง พิจารณาสามสถานการณ์ที่แตกต่างกันและลำดับของการกระทำในแต่ละสถานการณ์
1. ผู้ขายซื้ออพาร์ทเม้นท์ด้วยค่าใช้จ่ายของกองทุนจำนอง คำถามหลักคือวิธีการโอนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์หากธนาคารได้รับการกิดขวาง?
หากผู้ขายได้ซื้ออพาร์ทเมนต์สำหรับการจำนองการทำธุรกรรมการโอนจะเป็นไปได้เฉพาะหลังจากการชำระหนี้เต็มจำนวน คุณสามารถชำระคืนเงินกู้ตามค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อได้ในไม่กี่ขั้นตอน (แต่โดยมีเงื่อนไขว่าผู้ซื้อมีเงินสด):
- ผู้ขายและผู้ซื้อควรจัดทำข้อตกลงสินเชื่อหรือใบเสร็จรับเงิน (ไม่ใช่เรื่องการลงทะเบียน แต่เขียนเป็นลายลักษณ์อักษรจัดเก็บไว้เป็นเวลานานในกรณีของการเรียกร้อง) และหลังจากโอนเงินเพื่อชำระเงินกู้และลบ "ภาระ";
- การทำธุรกรรมภายใต้ข้อตกลงการมอบหมาย
2. ผู้ซื้อซื้ออพาร์ทเม้นท์ในการจำนอง - วิธีการทำธุรกรรมและลดค่าใช้จ่าย?
เงินให้สินเชื่อสำหรับวัตถุที่พร้อมที่จะส่งมอบและรับรู้ผ่านการมอบหมายสิทธิไม่ได้มีให้ในทุกธนาคารและในอัตราที่ค่อนข้างใหญ่ (ไม่ใช่ในช่วงแรกของการก่อสร้างแทนที่จะเป็น 9.5% ต่อปี - 11-13%) ในการเชื่อมต่อกับสถานการณ์เช่นนี้ผู้ซื้อมีสิทธิ์ที่จะเรียกร้องส่วนลดมากมายจากผู้ขาย หากมีคนไม่มากนักที่ต้องการซื้ออพาร์ทเมนต์ภายใต้ข้อตกลงการมอบหมายด้านอื่น ๆ จะถูกบังคับให้พบพวกเขา
ในการรับเงินกู้ธนาคารจะเปิดบัญชีพิเศษสำหรับลูกค้าซึ่งผู้กู้จำเป็นต้องวางเงินดาวน์ ได้รับเงินเครดิตแล้ว ขั้นตอนจะสิ้นสุดลงด้วยการโอนจำนวนเงินทั้งหมดไปยังบัญชีของผู้ขายซึ่งดำเนินการเฉพาะหลังจากการลงทะเบียนสถานะของข้อตกลงการมอบหมาย (ในห้องรับรอง)
3. ทั้งสองฝ่ายทำการซื้อโดยใช้กองทุนจำนอง
หากคู่กรณีในการทำธุรกรรมเป็นสอง "จำนอง" ก็ยังคงเป็นไปได้ในการถ่ายโอนสิทธิถ้าผู้ถือหุ้นรายแรกได้รับความยินยอมจากธนาคารให้กู้ยืมของพวกเขา
แน่นอนว่าข้อตกลงในการโอนสิทธิในที่อยู่อาศัยมีความซับซ้อนและต้องมีการปฏิบัติตามกฎหมายหลายประการรวมถึงการดูแลและระมัดระวังสูงสุดทั้งในส่วนของผู้ขายและผู้ซื้อ แต่ตอนนี้คุณรู้วิธีหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นและจัดทำสัญญา อย่าลืมเกี่ยวกับความเสี่ยงมาตรฐานที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรมใด ๆ กับอสังหาริมทรัพย์ (การเรียกร้องจากบุคคลที่สาม, ญาติ, การขายโดยผู้ขายที่ไร้ความสามารถ, ผู้จัดการมรดกที่ไม่มีสิทธิ์ในการขายทรัพย์สิน ฯลฯ )
