Vad är överföringen av äganderätten till en lägenhet i en ny byggnad, sorter och risker
För vinstens skull säljer många fastighetsinvesterare lägenheter i slutfasen av byggandet, när bostadskostnaderna har ökat (och mer än en gång) från början av projektet, och det inte finns några lägenheter kvar från byggaren. Du kan bara göra ett sådant avtal genom att överföra äganderätten till lägenheten i den nya byggnaden, vad detta betyder och vilka nyanser som bör vara medvetna om för att skydda dig från de mest troliga riskerna - läs den här artikeln.
innehåll:
Vad är en överföring av ägandet
Innan du tar reda på hur säkert det är att köpa en fastighet enligt ett sådant system måste du förstå vad som är överföringen av en lägenhet i en ny byggnad, klargöra de juridiskt relevanta aspekterna i samband med denna typ av transaktion.
Tilldelning av äganderätt är det enda sättet för en investerare att sälja en lägenhet i ett oavslutat hus innan den tas i drift. Därför pratar vi om uppdrag endast när säljaren inte är byggaren, utan en fysisk person (aktieägaren som köpte bostäder från byggaren) eller en juridisk person (entreprenörsföretag, investerareorganisation). Denna metod för att överföra rättigheter till en lägenhet föreskrivs i den federala lagen "Om deltagande i delad konstruktion." Och det är möjligt från det ögonblick då staten registrerar avtalet om deltagande i byggandet (DDU) till det ögonblick som huset tas i drift.
Tilldelning av en lägenhet innebär en transaktion vars resultat är överföring av fastighetsrätt till en bostad. Men eftersom vi talar om en lägenhet i ett hus under uppbyggnad, tillsammans med rättigheterna till det, överförs aktieägarens skyldigheter. Faktum är att objektet med försäljningen inte är själva bostaden utan ett avtal enligt vilket köparen kan bli ägare i framtiden (DDU). Fram till denna tidpunkt är lägenheten faktiskt inte ett befintligt objekt utan endast villkorat med villkorad data och numrering (postadressen, exakt område och lägenhetnummer blir känt först efter att huset har tagits i drift). Den faktiska överföringen av lägenheten till den nya ägaren utförs enligt överföringsakt och först efter att ha fått tillstånd att tas i drift.
I stället för ordet "uppdrag" i officiella handlingar menas ofta den rättsliga termen - session. Avtalet om överföring av rättigheter och skyldigheter enligt DDU är föremål för statlig registrering.
Viktigt! Underlåtenhet att följa något av de juridiskt betydelsefulla villkoren kan leda till ogiltigförklaring av transaktionen.
Uppdragstyper
Uppdragstransaktioner är indelade i två typer beroende på vem säljaren är - en individ eller organisation (juridisk person).
1. I det första fallet talar vi oftast om att få förmåner på grund av skillnaden mellan priserna vid utgrävningsstadiet och i slutfasen av byggandet (ett par månader innan huset läggs in). Säljaren drivs också av önskan att undvika att betala skatt. Tills aktieägaren har blivit ägare är han skyldig att betala inkomstskatt vid försäljningen av en lägenhet (PIT), men samtidigt spara en väsentlig del (skatten kommer inte att beräknas på grundval av matriskvärdet, vilket betyder utan en höjning med en faktor på 0,7). Men efter att ha registrerat fastigheten som en fastighet, är ägaren skyldig att betala 13% skatt på försäljningens värde (om han har ägt lägenheten i mindre än fem år). Vilka risker kan uppstå vid överföring av rättigheter från en aktieägare till en annan person?
Vid ingående av uppdragsavtalet ändras aktieägaren i den nuvarande DDU. Samtidigt måste den nya aktieägaren godkänna villkoren för utvecklaren som avtalades med den tidigare deltagaren i delad konstruktion. Det är inte längre möjligt att göra ändringar i DDU. Men detta har sitt eget plus.Utvecklarens alla skyldigheter förblir desamma - den nya aktieägaren kommer att få den angivna lägenheten till det avtalade priset och på det överenskomna datumet.
2. I det andra fallet - om den juridiska enheten överför rättigheter och skyldigheter enligt DDD, skiljer sig transaktionsbehandlingsförfarandet inte för mycket från den tidigare versionen. Det enda kravet för organisationen är att avvecklingen med utvecklaren måste göras i kontantlös form och först efter den statliga registreringen av DDU.
Utvecklarnas inställning till uppdrag och samordning
Enligt den nuvarande lagstiftningen i Ryska federationen (nämligen federal lag nr 214), finns det inget behov av att komma överens om ett avtal om priset på uppdragsavtalet är fullt betalt. Om betalningen endast delvis görs, är utvecklarens samtycke en förutsättning för transaktionen vid överföring av rättigheter till lägenheten. Detta är en allmän regel från vilken det finns undantag. Om byggaren i DDU föreskrev ett direkt krav: ”tilldelning av rättigheter utan samordning med byggaren är omöjligt”, är aktieägaren skyldig att följa villkoren i avtalet enligt vilket han satte sin underskrift.
Inte alla utvecklare välkomnar uppdragsavtal. Vissa föreskriver helt enkelt i DDU behovet av att komma överens om en överföringstransaktion. Andra föredrar att få förmåner: de tar ut en avgift för möjligheten att överföra fordringar till en annan person med 1-15% av priset på lägenheten. Vem som exakt ska bära dessa utgifter anges inte tydligt i lagstiftningen, det beror helt på avtalet mellan parterna. Oftast täcks dessa kostnader av den första aktieägaren som gick med på villkoren för utvecklaren. I praktiken överskattar emellertid säljaren ofta priset på lägenheten för att göra skillnaden.
Och andra föreskriver i DDU ett direkt förbud mot denna transaktion. Vilket för övrigt inte är helt lagligt och kan ifrågasättas i domstol (om tidigare praxis visade meningsligheten hos sådana överklaganden av aktieägarna, finns det nu en positiv trend - domare tar alltmer sidan av deltagaren i delad konstruktion).
Viktigt! Även om det inte finns någon klausul om förbudet eller obligatoriskt godkännande i DDU, är parterna skyldiga att meddela utvecklaren om förändringen i aktieägaren.
Risker för uppdrag
För att förstå om det finns "fallgropar" i en transaktion måste du känna till motiv som driver säljaren. Vid överföring av rättigheter till en lägenhet i ett hus under uppförande är allt extremt tydligt och förklarbart. Säljaren vill dra fördel och undvika skatter. Och det spelar ingen roll vem kapitalinnehavaren är - en privat handlare eller en organisation.
Dessutom utesluts inte sannolikheten för att möta scammers. För att undvika risker (förlust av pengar och bostäder) är det värt att kontrollera:
- Objektet under uppförande (hur projektet genomförs, om det fanns förseningar, är konstruktionsnormerna iakttas);
- Utvecklare (dess historia, grad av tillförlitlighet, recensioner om företaget på forum och i samhällsinvesterare);
- Dokumentation om projekttillstånd (den innehåller all officiell information om projektet och utvecklaren);
- Är förfarandet för statlig registrering av DDU genomfört;
- Oavsett om säljaren har betalat utvecklaren i sin helhet (som vid en vanlig försäljning, sänder säljaren betalningskvitton tillsammans med andra dokument, i vårt fall är detta DDU).
De tre första punkterna är förknippade med risken för oavslutade: säljaren kan drivas av en önskan att bli av med ett sådant objekt utan att förlora pengar. Ett tydligt tecken på ”frusen” konstruktion, när 70% - 80% av de sålda lägenheterna i ett visst hus erbjuds enligt ett uppdragsavtal, och byggnadsarbetet på anläggningen slutförs endast med 20-40%.
De två sista är förknippade med risken för förlust av alla investeringar eller med risken för oförutsedda utgifter. Om den tidigare aktieägaren inte är helt eller inte betalat lägenheten överlåts skyldigheten att betala den nya deltagaren i delad konstruktion (även om han redan har betalat säljaren fullt ut).
Som praxis visar finns det också ofta fall när säljare försöker fuska och erbjuder att överföra rättigheter enligt preliminär DDU. Ett sådant avtal har inte lagkraft, eftersom det inte ens är registrerat i regpalaten.Sådana bedrägliga handlingar åtföljs ofta av dubbel försäljning och slutar alltid för den lurade köparen med förlust av pengar och bostäder.
Inteckning: Förfarande
En enkel, men inte förståelig vid första anblicken, är tilldelningstransaktion komplicerad när betalning sker på bekostnad av hypoteksfonder. Tänk på tre olika situationer och handlingsordning i var och en av dem.
1. Säljaren köpte lägenheten på bekostnad av inteckningsfonder. Huvudfrågan är hur man kan överföra fastighetsrättigheter om banken har varit besvärad?
Om säljaren har köpt en lägenhet på en inteckning, kommer en överföringstransaktion att vara möjlig först efter full återbetalning av skulden. Du kan återbetala lånet på köparens bekostnad i några steg (men bara under förutsättning att köparen har kontanter):
- säljaren och köparen bör upprätta ett låneavtal eller ett kvitto (inte registreringsskyldigt, utan skriftligt upprättat i duplikat, lagrat under lång tid, i händelse av fordringar) och först efter det att överföra pengar för att återbetala lånet och ta bort "bördan";
- utförande av en transaktion enligt ett uppdragsavtal.
2. Köparen köper en lägenhet i en inteckning - hur man genomför en transaktion och minskar kostnaderna?
Ett lån för ett objekt som är klart att överlämnas och realiseras genom tilldelning av rättigheter tillhandahålls inte i alla banker och med en ganska stor procentandel (inte det i det första byggnadsfasen, istället för 9,5% per år - 11-13%). I samband med denna omständighet har köparen rätt att kräva en betydande rabatt från säljaren. Om det inte är så många som vill köpa en lägenhet enligt ett uppdragsavtal kommer den andra sidan att tvingas träffa dem.
För att få ett lån öppnar banken ett speciellt konto för kunden, där låntagaren är skyldig att betala. Kreditfonder tas emot där. Förfarandet avslutas med överföringen av hela beloppet till säljarens konto, som endast genomförs efter statlig registrering av uppdragsavtalet (i regalkammaren).
3. Båda parter gör ett köp med hypoteksfonder.
Om parterna i transaktionen är två "inteckningar" är det fortfarande möjligt att överföra rättigheterna om den första aktieägaren får samtycke från sin utlåningsbank.
Naturligtvis är affären om överföring av rättigheter till bostäder komplex och kräver att ett antal lagliga nyanser följs, samt maximal omsorg och försiktighet, både från säljaren och köparen. Men nu vet du hur man undviker de mest troliga riskerna och upprättar ett kontrakt. Glöm inte de standardrisker som är förknippade med någon transaktion med fastigheter (fordringar från tredje part, släktingar, försäljning av en inkompetent säljare, en förvaltare som inte har rätt att sälja fastigheten etc.).
