На шта обратити пажњу приликом куповине куће - савети и трикови
Куповина куће повезана је са веома великим ризиком, јер ова трансакција захтева значајне финансијске трошкове. Да не бисте изгубили уложена средства, морате врло пажљиво проучити сву документацију за објекат. Међутим, једнако је важна и провера техничког стања куће. Иначе, убрзо након селидбе покаже се да ваше ново породично гнездо има кров који цури, подрум се после сваке кише претвара у базен, а пукотина на зиду расте алармантно.
Тешко је за неспецијалисте да разуме све ситнице грађевинског посла, али надамо се да ће вам наши савети помоћи да не погрешите и донесете прави избор. И тада ваша радост због куповине новог дома неће бити засјењена непријатним изненађењима и нећете морати да отклоните о свом трошку недостатке које претходни власник жели да вам пренесе. На шта треба пазити приликом куповине куће са земљиштем и како не изгубити из вида важне тачке - прочитајте у овом чланку.
Садржај:
Правила кућне инспекције
Само стручњак може проценити квалитету изградње. Штавише, не морате то да тражите по познатим или бесплатним огласима у новинама, јер данас постоје читаве фирме које су укључене у грађевинску експертизу. Стручњаци ће одредити све најважније конструкцијске карактеристике, на пример, топлотну проводљивост и носивост зидова, пода и темеља, влагу материјала, присуство скривених пукотина и других недостатака, ефикасност коришћене инжењерске опреме итд. итд. Као резултат тога, добићете закључак о стварном стању објекта и процену трошкова „довођења на уму“. Овај закључак се може искористити у току преговарања са власником куће.
Позив стручњаку ће вас коштати прилично велику количину. Међутим, када купујете кућу у вриједности од неколико милиона, уштеда на провјери квалитета оног што купујете је једноставно кратковида. Међутим, вероватно је да ћете се, након што сте се упознали са закључком прегледа, одлучити да одбијете куповину ове некретнине. А то значи да ће у будућности бити потребно све више позивати стручњаке, већ у остале објекте.
Желите да уштедите неколико десетина хиљада рубаља? Прелиминарне закључке о погодности куће за становање можете сами да извучете. Најлогичнији слијед акција је прилично једноставан. Вођени нашим препорукама прегледате кућу која вас занима (највероватније не само једна, већ неколико) и само ако нисте успели да пронађете озбиљне недостатке и ако сте задовољни са свим, привучете стручњака за професионалну процену имовине.
1. Кућу је боље гледати у пролеће, током периода активног топљења снега и велике влажности тла. Многи праве грешку што иду зими у посету. То, наравно, има и своје предности, посебно можете осигурати да систем грејања исправно функционише. Али у исто време зими је теже проценити опште стање куће. Снег ће вам сакрити скривене рушевине темеља куће и испуцале шкриљевце на крову. Нећете приметити депонију у задњем делу дворишта. На пролеће ће бити изложене све ове мане, а топљење снега и подземних вода ће одмах открити слабе тачке грађевине.
2. Многи људи су изразито негативни према било каквим стварима које су се користиле, категорички одбијајући да их "носе" за некога. Али кад бирају дом, боље преиспитају своје ставове.Предност треба дати кућама у којима су људи живели неко време. Чињеница је да у великој већини случајева конструкција "за себе" и "за продају" - то су два различита нивоа квалитета. Ако је власник куће живео у њој, то може послужити као гаранција квалитета.
3. Не треба се надати да ће вам власник куће искрено рећи о постојећим недостацима његове куће, јер га занима брза и профитабилна продаја. Морате сами доћи до истине. На пример, интимни разговор са комшијама биће врло користан. Видели су како је кућа саграђена и шта се довршава, и, незаинтересоване особе, могу испричати много занимљивих ствари о којима ће власник радије ћутати или се намерно скривати.
4. Неопходно је процијенити не само кућу, већ и њену локацију и сусједну парцелу. Да ли на територији постоји прекомерна влага? Да ли је кућа скривена од сунца од дрвећа или суседних зграда? Колико су погодни тријемови? Да ли се у близини налазе високонапонски далеководи или индустријски објекти?
5. Када прегледавате кућу, запишите своја питања како не бисте заборавили питати стручњака. Снимите места која су са вашег становишта упитна.
Наравно, значајан део утврђених недостатака може се отклонити, али то ће од вас захтевати додатна финансијска улагања, што значи да може постати основа за ревизију коначне цене.
Упознавање са изгледом
Кућа није само четворних метара. Удобност не зависи толико од укупне површине колико од правилног распореда животног простора. На шта обратити пажњу приликом куповине куће? Које су тачке посебно важне?
Удобним домом може се назвати онај у коме је било могуће постићи прави баланс осећаја пространости и самоће. Добро је када просторије дневног боравка - дневни боравак, ходник, трпезарија - глатко "течу" једно у друго: то ће створити осећај слободе и пространости и спасити вас од потребе да се непрестано отварају врата приликом кретања по кући. У исто време, веома је важно да сваки члан породице има могућност, ако жели, да буде сам. То, као минимум, диктира потребу за довољним бројем спаваћих соба у кући. Није неопходно да буду велике: управо супротно, у малој соби лакше је створити осећај комфора који је толико потребан за опуштање. Препоручљиво је да кућа има што је могуће мање уских, дугих, тамних ходника.
Не заборавите на места за одлагање кућних ствари - оставе, гардеробе, гардеробе. У супротном, крећући се по кући, стално ћете наилазити на одећу која је неприкладна за годишње доба, дечије сањке, конзерве за киселе краставце ... али никад не знате шта бисте за сада сакрили од очију својих пријатеља и странаца. Пошто су многе комуникације приватне куће по правилу аутономне, морају се обезбедити и техничке просторије. Треба узети у обзир да оставе и техничке просторије не захтевају потпуно грејање, што вам омогућава значајно уштеду енергије.
Обавезно обратите пажњу на степенице које повезују подове. Наравно, желим да она не поједе превише корисног простора, али не треба заборавити да ће у случају пожара то бити главни пут евакуације са другог спрата. Са ове тачке гледишта, веома је пожељно да степениште није преуско и стрмо. Поред тога, ризик од озбиљних повреда у случају случајног пада директно зависи од стрмине степеница и постојања поуздане ограде.
Колико ће вам бити удобно живети у новој кући, у великој мери зависи од степена њене осветљености. У просторијама би требало бити пуно природне светлости. Јасно је да сунчева светлост улази у кућу кроз прозоре, што значи да би их требало бити пуно. Међутим, превише ревносног такодје не вреди јер је превелика количина прозора један од разлога за смањење енергетске ефикасности зграде.
При одређивању најоптималнијег броја прозора полазите од експериментално пронађене вредности: однос површине прозора и подне површине треба да буде око 1: 8.
Будући да говоримо о прозорима, вриједно је рећи неколико речи о такозваним кућама са другим светлом. То су зграде у којима нема дела подова, а велики панорамски прозор налази се у целом зиду просторија које се налазе на овом месту (обично дневни боравак или ходник) са дуплом већом висином плафона. Несумњиво, изгледа спектакуларно, али у пракси се испоставило да није баш рационално: таква кућа има већу грејану запремину и мању корисну површину. И, наравно, неопходан услов за такву кућу је прелеп поглед са прозора, јер у противном нема потребе за стварањем таквог прегледа.
И за крај споменимо гаражу која је доступна у било којој модерној сеоској кући. Веома често је део приземља резервисан за гаражу. Ово је несумњиво прикладно: можете се спустити до свог „гвозденог коња“ директно из куће, а немате времена да се смрзнете у зимској хладноћи или да на јесен побринете ципеле прљавштином. Међутим, овај приступ планирању има своје замке. Гаража уграђена у кућу захтева добру вентилацију, иначе ће се у просторијама осетити мирис бензина и издувних гасова (јер ништа друго не прописује да забрањују постављање спаваћих соба изнад гараже). Ако је гаража причвршћена за кућу, а још више ако се налази на некој удаљености од ње, нема проблема са погоршањем квалитета ваздуха.
Провјерава кров куће
Веома често поткровље куће претвара се у одлагалиште бескорисних ствари - власници остављају да га уреде за касније, проналазећи и многе друге, важније ствари. Мало је вероватно да лутате међу кутијама прекривеним дебелим слојем прашине, старим коферима, остацима грађевинског материјала и другим стварима. Међутим, потребно је попети се на таван.
Из поткровља се може просудити стање крова. У идеалном случају, ако се његова инспекција поклопи са кишним временом, сви недостаци би постали јасно уочљиви. Али чак и ако нисте "несрећни" са временом, само морате пажљиво погледати око себе. Трагови мрља, плијесни или гљивица указују на то да је кров изведен лоше, с грубим кршењем технологије, услијед чега кров пропушта. Таква кућа неће постати поуздана заштита од временских прилика - одбијте је купити или се спремите за значајне трошкове поправка.
Обавезно обратите пажњу на то да ли је дренажни систем правилно постављен. Њени недостаци могу се препознати мрљама на спољним површинама зидова, као и жљебовима испраним водом на земљи. То се на први поглед чини као безначајна ситница, али неправилна дренажа воде током кише може на крају довести до уништења темеља и зидова зграде.
Квалитет конструкције спољних зидова
Желите знати да ли ваш нови дом може послужити као ваша тврђава? Затим пажљиво прегледајте да ли на спољашњим зидовима има пукотина. Постоји много разлога за појаву пукотина на носећој конструкцији: неправилна скупљања куће, недостатак монолитних армирано-бетонских појасева у случају зидова од газираног бетона итд. Чак и ако сами не уочите пукотине, свеже ожбукани делови зидова могу указивати на њихово присуство. Међутим, малтерисање је само привремено решење проблема, тачније, чак и покушај да се створи изглед благостања. Врло је вероватно да ће се пукотина поново појавити врло брзо.
Наравно, стан треба да буде не само издржљив и поуздан, већ и топао. Зидови од опеке, без обзира на њихову дебљину, обавезно су изолирани минералном вуном или полистиренском пеном.
Зидови направљени од газираног бетона не могу бити изолирани, али само ако њихова дебљина прелази 400 мм. Иначе се користи слој минералне вуне. Не препоручује се експандирани полистирен за загревање газираног бетона, јер има мању пропусност паре од зидног материјала, што значи да ће се тачка росе померати према унутра.Временом, то може довести до стварања кондензације и, као последица тога, појаве плијесни и гљивица на унутрашњој површини зидова.
Често покушавају да дају пјенасти бетон за газирани бетон. Изглед су нешто слични, али последње карактерише већа топлотна проводљивост. Зидови од пенастог бетона обавезно су изолирани минералном вуном са слојем од најмање 100 мм.
У исто време, керамички блокови су веома популарни и заслужено популарни - материјал који изгледа као цигла, али са повећаном празнином, што значи и са врло ниском топлотном проводљивошћу.
Понекад се конструкција зграде прави комбиновано: први спрат је изграђен од тешког материјала (на пример, од опечних или керамичких блокова), други - од лаког (на пример, од газираног бетона). Овај приступ је прихватљив и чак рационалан (али, супротно, као што вероватно претпостављате, није могуће). Ако је један спрат направљен од материјала који се знатно разликују у густоћи, очекујте неравномерно утапање темеља.
Стропови и подови куће
Да бисте проценили квалитет плафона, прво погледајте строп доњег спрата. Отклон плафона је лош знак. Могући разлог за то може бити недовољна површина попречног пресека греда. У овом случају, с временом ће се ситуација погоршати, тј. Повећаће се величина отклона. Јачање пода је изузетно тежак и веома скуп задатак.
Од којег год материјала је плафон направљен - армирани бетон или дрво, он би требао бити уједначен. Било која подна облога - паркет, ламинат, линолеј - истроши се врло брзо на нагнутом и посебно неравном терену. Лако је осигурати да су подови уједначени, а не заборавите са собом понети ниво грађевине да бисте прегледали кућу.
Дрвени подови морају бити проверени због недостатка колебања - не смеју бити приметне флуктуације под динамичким оптерећењима. Стандард омогућава деформацију пода у року од 2 мм по метру дужине. То значи да ако након скока по поду приметите само незнатна колебања, то је нормално. Али ако се под савија испод хода, одбијте да купите такву кућу или се припремите за њену глобалну обнову.
Препоручљиво је проценити звучну пропусност преклапања. Разлози добре чујности удара и буке у ваздуху произведене изнад пода могу бити недовољна дебљина изолационог слоја, лагано постављање при налијетању и одсуство звучно изолираних заптивача на мјестима које носе. Квар се елиминише превртањем пода.
Квалитет темеља и подрума куће
Квалитет темеља је мистерија скривена под земљом. Али управо овај конструкцијски елемент одређује снагу и поузданост целе зграде. Неизраван доказ да је темељ правилно направљен може бити одсуство пукотина на зидовима. Тачнију процену његове поузданости могу урадити само стручњаци који ће требати отворити јаме на неколико места дуж зида, односно одабрати земљу за излагање темеља.
Не будите лени да пажљиво прегледате подрум. Дивно је ако се инспекција куће догодила током периода активног топљења снега и подизања подземних вода до максималних нивоа - у овом тренутку ће присуство проблема бити јасно видљиво. Али чак и ако се догодило да сте се ангажовали на избору смештаја у некој другој сезони, пажљиво погледајте зидове а нарочито кутове подрума.
Ако приметите трагове прошлих поплава, то значи да је прекршена технологија изградње темеља - хидроизолација је лоше направљена, постоје проблеми са одводним системом и вентилационим каналима. Редовне поплаве довешће до појаве трајног мириса влаге и плијесни у кући, а на крају и до уништења темеља.
Хоусе Енгинееринг Системс
Квалитет комуникацијских система одређује колико ће вам бити удобан живот у новом дому. Зато провјери њиховог стања треба посветити дужну пажњу.
Наравно, сва опрема која обезбеђује функционисање електричног система и система за водоснабдевање и грејање треба да ради, као што би требало да видите у пракси. Поред тога, затражите од продавца да вам покаже уговоре са услужним компанијама - одбијање давања ових докумената требало би да створи сумњу у легалност везе.
Ожичење и цеви обично се скривају испод завршне обраде. Тешко их је видети и заменити ако је потребно. Због тога храбро захтевајте распоред воде, топлоте, гаса и струје. Недостатак ових информација увелико ће отежати рад и могуће поправке. Упутства за употребу и гаранцијске картице за опрему која је укључена у обезбеђивање рада инжењерских система неће бити сувишна.
Снабдевање водом
Почевши са прегледом водовода, прво треба да се запитате из којег извора вода долази. Ако кућа има аутономни систем водоснабдевања, тј. Вода се узима из бунара или бунара, топло препоручујемо узимање узорка воде на анализу да бисте утврдили концентрацију тешких метала и присуство патогене микрофлоре. Ако преглед показује да је вода на овом извору неадекватног квалитета, морате се одложити за уградњу скупог система за прочишћавање.
Проверите здравље целог система. Пажљиво прегледајте да ли на цевима постоји мрља - о присуству микро пукотина може се проценити, на пример, трагови рђе у појединим пределима. Водите рачуна да део цевовода који води од бунара до куће, односно да пролази поред улице, има добру топлотну изолацију. Иначе, зими цеви могу да пукну услед ширења воде смрзнуте у њима.
Канализација
Процијените стање канализације. Да бисте то учинили, довољно је да испустите велику количину воде (на пример, из претходно напуњене купке). Ако се процес дуго вуче, има разлога за размишљање. Пажљиво прегледајте канализационе цеви - накупљање влаге на њима може указивати на цурење.
Ако кућа није прикључена на централни канализациони систем, морате прегледати грезницу или септичку јаму. Величина резервоара за складиштење треба да буде блиска стандардној, а њени зидови су од бетона или постављени од цигле или камена. Ако је грезница готово пуна, то би требало да вас упозори. Могући узрок може бити лоше функционалан или чак потпуно непостојан одводни систем.
Систем грејања
Квалитет грејног система може се у потпуности ценити само у хладној сезони. Ако у време прегледа куће на улици постоји леп летњи дан, замолите власнике да укључе бојлер и након пола сата провере температуру грејних акумулатора. Водите рачуна да топла вода уђе у радијаторе свих просторија у кући. Проверите да ли цеви и батерије цурију, да ли су последње опремљене цревима за ваздух.
Обавезно погледајте и сам котао. Када се налазите у близини опреме која је у добром стању, не бисте требали да помиришете гас и не видите локве или трагове хрђе.
Електрични систем
Други важан предмет ваше пажње требао би бити систем напајања. Неке куће и даље користе алуминијско ожичење које не задовољава тренутне стандарде и не задовољава савремене потребе. Наравно, жице су скривене у зидовима, али открити материјал од кога су направљени није тешко - довољно је, на пример, да уклоните поклопац једног од отвора.
Ако у време прегледа куће у њему има неких кућанских електричних уређаја, искористите прилику да процените квалитет ожичења. Затражите од домаћина да истовремено укључе све доступне уређаје. Ако мрежа може издржати оптерећење, након тога не морате бирати између радног пегла и електричног штедњака.
Вентилација
За стварање и одржавање здраве микроклиме у кући (а самим тим и за угодан боравак у њој) веома је важан прилив свежег ваздуха. Сазнајте о систему вентилације у кући коју сте одлучили да купите.Наравно, природна вентилација, када је кретање ваздуха узроковано само разликом температуре ваздуха на улици и у затвореном простору, то је једноставно и јефтино. Али, по правилу, једноставно и јефтино није најпрофитабилније и најефикасније. Велики плус за кућу биће присуство присилне вентилације у њој.
Обавезно прегледајте отворе за вентилацију и водите рачуна да нису зачепљени. Имајте на уму да лоша вентилација пријети дому штетном влагом и стално ћете осјећати неугодне мирисе и нечистоће, а у посебно занемареним случајевима, чак и здравствене проблеме.
Прозори и врата
Главни захтев за прозоре је довољна величина да би се обезбедило добро осветљење. Истовремено, морају имати и одличне карактеристике топлотне и звучне изолације. Ово последње важи за врата. Клизиште треба изолирати не само изнутра, него и извана - не заборавите да се увјерите у то.
Не занемарујте пажљив преглед прозора. Нећемо ни спомињати пукотине на стаклу, оштећења на профилима, покварени окови - вероватно ћете без потешкоћа приметити такве несносне биједе. Али постоје и скривени недостаци - на пример, замагљивање простора између наочара, које се може видети само у хладној сезони. Присуство влаге у чаши указује на кршење његове непропусности. Једини начин да се реши овај проблем је замена дуплог прозора који вам, као будућем власнику куће, једва треба.
У овој фази прегледа куће, можемо закључити да је скупљање куће исправно и да нема поремећаја у конструкцији. Искривљени оквири врата и прозора помоћи ће вам да откријете постојеће проблеме. И прозоре и врата треба лако отворити и затворити уз мало напора (што указује на чврсто уклапање у оквир). Заглављање је неприхватљиво - то је први знак неправилног скупљања и, као последица тога, нагибања куће.
Студирање докумената
Ако сте, након што прегледате све углове куће, дошли до закључка да сте задовољни са свим или готово свим, можете да се почнете упознавати са документима о некретнинама. Ова фаза је ништа мања, а можда и важнија од испитивања стања крова или инжењерских система. На крају, кров који пропушта или захрђале цеви може се поправити (мада ће то од вас захтевати додатна финансијска улагања). Али ако не обратите довољно пажње на упознавање са документацијом, погледате новине само на кратко, онда можете постати жртва преваре или једноставно бескрупулозни продавци. Тада у најбољем случају имате пуно правних проблема због оптерећења куће, у најгорем случају губите новац а да не добијете ништа заузврат.
Листа докумената који се проверавају прилично је опсежна и може да варира у зависности од врсте становања и земљишта и историје власништва над некретнином.
Главне су:
- потврду о државној регистрацији власништва над земљиштем;
- потврда о државној регистрацији власништва над кућом (ако је регистрација извршена након 15. јула 2016., тада извод из Јединственог регистра предузећа);
- власничка документација за кућу и земљиште (уговор о продаји, потврда о насљеђивању, уговор о поклонима и др.);
- катастарски пасош зграде и земљишта;
- технички пасош куће с тлоцртом;
- технички пасош о власништву куће (документ који садржи план земљишне парцеле, опис зграда и грађевина које се налазе на њему, њихово техничко стање и процењени трошак, наменска земљишта);
- кућна књига која показује све регистроване на овој адреси;
- споразум о повезивању на комуникације (ако постоје) и потврде о непостојању дугова за плаћање за коришћење ових комуникација.
Провјерите одговара ли документација коју проучавате на веб локацији која вам се приказује. Проверите Земаљску управу за исправну регистрацију земљишта на одређеној адреси.
Историја претходних трансакција
Сазнајте историју претходних трансакција са овом некретнином. Ако је једна од претходних трансакција неважећа, онда ће све наредне бити такве. Све купопродајне трансакције морале су да прођу државну регистрацију, а сви релевантни уговори се чувају у архиви БТИ.
Недостатак граничних спорова
Обавезно водите рачуна о томе да нема суседских спорова. Провјерите стварну површину парцеле коју сте лично одредили помоћу било којих расположивих мјерних алата с површином назначеном у документима. Ако су ове вредности веома различите, боље је напустити сумњиву трансакцију. Земљиште се не може уопште прегледавати. У том случају, обавезајте продавца да одустане од земљишта, стави га на катастарску регистрацију и упише га правди.
Аутентичност потписа приликом куповине путем проки-а
Када купујете некретнину путем пуномоћника, проверите аутентичност ове код јавног бележника. Проверите информације о власнику некретнине и сазнајте да ли је жив и да ли је заиста издао пуномоћ.
Оптужба у облику залога или хапшења
Водите рачуна да на кући и плацу не буде оптерећења у облику кауције или хапшења. Проверите ове информације помоћи ће вам бележнику који је укључен у трансакцију.
Упити упућени продавцу из неуропсихијатријске и нарколошке амбуланте неће бити сувишни. То ће вас заштитити од ситуације када касније постане јасно да је продавац службено проглашен неспособним, што значи да ваша трансакција с њим може бити оспорена.
Ово није све што треба да знате приликом куповине куће. У неким случајевима су потребне додатне провере. Искусни реализатор може осјетити све могуће трикове, па при купњи некретнине има смисла повјерити ово добро основаној агенцији за промет некретнина.
