Aký je prevod vlastníctva bytu v novej budove, odrody a riziká
V záujme zisku mnohí investori v oblasti nehnuteľností predávajú byty v konečnej fáze výstavby, keď sa od začiatku projektu zvýšili náklady na bývanie (a viac ako raz) a od staviteľa nezostali žiadne byty. Môžete tak urobiť len prevodom vlastníctva bytu v novej budove, čo to znamená a aké nuansy by si mali byť vedomí, aby ste sa ochránili pred najpravdepodobnejšími rizikami - prečítajte si tento článok.
obsah:
Čo je prevod vlastníctva
Predtým, ako zistíte, aké je bezpečné kúpiť nehnuteľnosť v rámci takejto schémy, musíte pochopiť, čo je prevod bytu v novej budove, objasniť právne relevantné aspekty spojené s týmto typom transakcie.
Pridelenie vlastníckych práv je jediným spôsobom, ako môže investor pred uvedením bytu do predaja predať byt v nedokončenom dome. Hovoríme preto o postúpení iba vtedy, keď predávajúci nie je staviteľom, ale fyzickou osobou (akcionár, ktorý kúpil bývanie od staviteľa) alebo právnickou osobou (dodávateľská spoločnosť, organizácia investorov). Tento spôsob prevodu práv na byt je ustanovený federálnym zákonom „o účasti na spoločnej stavbe“. A to je možné od momentu štátnej registrácie dohody o účasti na výstavbe (DDU) až do momentu uvedenia domu do prevádzky.
Priradenie bytu znamená transakciu, ktorej výsledkom je prevod vlastníckych práv k bytu. Keďže však hovoríme o byte v rozostavanom dome, spolu s právami naň sa prenášajú povinnosti akcionára. Predmetom predaja v skutočnosti nie je samotné bývanie, ale dohoda, podľa ktorej sa kupujúci v budúcnosti môže stať vlastníkom (DDU). Až do tohto momentu nie je byt v skutočnosti existujúcim objektom, ale iba podmienečným, s podmienenými údajmi a číslovaním (poštová adresa, presná oblasť a číslo bytu sú známe až po uvedení domu do prevádzky). Skutočný prevod bytu na nového majiteľa sa vykonáva podľa zmluvy o prevode a až po získaní povolenia na uvedenie do prevádzky.
Namiesto slova „pridelenie“ v úradných dokumentoch sa právny termín často označuje - postúpenie. Dohoda o prevode práv a povinností podľa DDU podlieha štátnej registrácii.
Dôležité! Nedodržanie ktorejkoľvek z právne významných podmienok môže viesť k zrušeniu transakcie.
Typy úloh
Transakcie priraďovania sa delia na dva typy v závislosti od toho, kto je predávajúcim - jednotlivec alebo organizácia (právnická osoba).
1. V prvom prípade najčastejšie hovoríme o získavaní výhod v dôsledku rozdielu medzi cenami vo fáze výkopu a v konečnej fáze výstavby (pár mesiacov pred umiestnením domu). Predávajúci je tiež poháňaný túžbou vyhnúť sa plateniu dane. Kým sa akcionár nestane vlastníkom, je povinný zaplatiť daň z príjmu z predaja bytu (PIT), ale zároveň ušetrí podstatnú časť (daň nebude vypočítaná na základe katastrálnej hodnoty, čo znamená bez zvýšenia o 0,7). Po zaregistrovaní nehnuteľnosti ako nehnuteľnosti je však majiteľ povinný zaplatiť 13% daň z hodnoty predaja (ak vlastnil byt menej ako päť rokov). Aké riziká môžu vzniknúť pri prevode práv z majetkového podielu na iného jednotlivca?
Po podpísaní zmluvy o postúpení sa akcionár zmení v aktuálnom DDU. Zároveň musí nový akcionár súhlasiť s podmienkami vývojára, ktoré boli dohodnuté s predchádzajúcim účastníkom zdieľanej stavby. Už nie je možné vykonať zmeny na DDU. Ale to má svoje vlastné plus.Všetky povinnosti developera zostávajú rovnaké - nový akcionár dostane uvedený byt za dohodnutú cenu a v dohodnutý deň.
2. V druhom prípade - ak právnická osoba prevedie práva a povinnosti podľa DDD, postup spracovania transakcií sa príliš nelíši od predchádzajúcej verzie. Jedinou požiadavkou pre organizáciu je, že vyrovnanie s developerom musí byť vykonané v bezhotovostnej forme a až po štátnej registrácii DDU.
Postoj vývojárov k priradeniu a koordinácii
Podľa súčasných právnych predpisov Ruskej federácie (konkrétne federálneho zákona č. 214) nie je potrebné dohodnúť sa na obchode, ak je cena zmluvy o postúpení plne zaplatená. Ak je platba vykonaná iba čiastočne, potom je súhlas developera nevyhnutným predpokladom pre transakciu pri prevode práv na byt. Toto je všeobecné pravidlo, z ktorého existujú výnimky. Ak staviteľ v DDU predpísal priamu požiadavku: „prevod práv bez koordinácie s staviteľom nie je možný“, je akcionár povinný dodržiavať podmienky zmluvy, na základe ktorej podpísal svoj podpis.
Nie všetci vývojári vítajú ponuky úloh. Niektorí jednoducho v DDU predpisujú potrebu dohodnúť sa na transakcii prevodu. Iní dávajú prednosť poberaniu dávok: účtujú sa poplatky za prevod pohľadávok na inú osobu vo výške 1-15% z ceny bytu. Kto presne nesie tieto výdavky, nie je v právnych predpisoch jasne stanovený, všetko záleží na dohode medzi stranami. Najčastejšie sú tieto náklady hradené prvým akcionárom, ktorý súhlasil s podmienkami vývojára. V praxi však predávajúci často predražuje byt, aby sa dosiahol rozdiel.
A iní predpisujú v DDU priamy zákaz tejto transakcie. Čo, mimochodom, nie je úplne legálne a možno ho napadnúť na súde (ak predchádzajúca prax ukázala nezmyselnosť takýchto odvolaní zo strany akcionárov, teraz existuje pozitívny trend - sudcovia čoraz častejšie vystupujú na stranu účastníka zdieľanej konštrukcie).
Dôležité! Aj keď v DDU neexistuje klauzula o zákaze alebo povinnom schválení, strany sú povinné oznámiť vývojárovi zmenu akcionára.
Riziká priradenia
Aby ste pochopili, či pri transakcii existujú „úskalia“, musíte poznať motívy, ktoré poháňajú predajcu. V prípade prevodu práv na byt v rozostavanom dome je všetko úplne jasné a vysvetliteľné. Predajca chce profitovať a vyhnúť sa daniam. A nezáleží na tom, kto je vlastníkom kapitálu - súkromný obchodník alebo organizácia.
Okrem toho nie je vylúčená pravdepodobnosť výskytu podvodníkov. Aby sa predišlo rizikám (strata peňazí a bývania), je potrebné skontrolovať:
- Samotný objekt vo výstavbe (ako sa projekt realizuje, či došlo k oneskoreniu, dodržujú sa stavebné normy);
- Vývojár (jeho história, stupeň spoľahlivosti, recenzie o spoločnosti na fórach a v komunitných spoluinvestoroch);
- Dokumentácia o povolení projektu (obsahuje všetky oficiálne údaje o projekte a jeho vývojárovi);
- Uskutočňuje sa postup štátnej registrácie DDU;
- Či už predajca zaplatil vývojárovi v plnej výške (ako pri bežnom predaji, predajca odovzdá potvrdenie o platbe spolu s ďalšími dokumentmi, v našom prípade ide o DDU).
Prvé tri body súvisia s rizikom nedokončenia: predávajúci môže byť poháňaný túžbou zbaviť sa takého predmetu bez straty peňazí. Jasný znak „zamrznutej“ výstavby, keď 70% - 80% predaných bytov v určitom dome je ponúkaných na základe dohody o pridelení a stavebné práce v zariadení sa dokončia iba o 20 - 40%.
Posledné dve sú spojené s rizikom straty všetkých investícií alebo s rizikom nepredvídaných výdavkov. Ak predchádzajúci akcionár nie je v plnom rozsahu alebo vôbec neplatil byt, povinnosť zaplatiť bude prevedená na nového účastníka v spoločnej stavbe (aj keď už predávajúci plne zaplatil).
Ako ukazuje prax, existujú aj časté prípady, keď sa predajcovia pokúšajú podvádzať a ponúkajú prevod práv na základe predbežného DDU. Takáto dohoda nemá právnu silu, pretože nie je ani zaregistrovaná v regpalate.Takéto podvodné činy sú často sprevádzané dvojitým predajom a vždy sú pre podvodného kupujúceho vždy stratou peňazí a bývania.
Hypotéka: Postup
Jednoduchá, hoci na prvý pohľad nezrozumiteľná transakcia priraďovania je zložitá, keď sa platba vykonáva na úkor hypotekárnych fondov. Zvážte tri rôzne situácie a poradie akcií v každej z nich.
1. Predávajúci kúpil byt na úkor hypotekárnych prostriedkov. Hlavnou otázkou je, ako previesť práva na nehnuteľnosť, ak je banka zaťažená?
Ak predávajúci kúpil byt na hypotéku, prevodná transakcia bude možná až po úplnom splatení dlhu. Úver môžete splatiť na náklady kupujúceho v niekoľkých krokoch (ale iba ak má kupujúci hotovosť):
- predávajúci a kupujúci by mali vypracovať zmluvu o pôžičke alebo potvrdenie (nepodlieha registrácii, ale vyhotovené písomne v dvoch exemplároch, dlhodobo uložené, v prípade pohľadávok) a až po tomto prevode peňazí na splatenie úveru a odstránenie „bremena“;
- vykonanie transakcie na základe dohody o postúpení.
2. Kupujúci kúpi byt na hypotéku - ako vykonať transakciu a znížiť náklady?
Úver na predmet pripravený na odovzdanie a realizáciu prostredníctvom pridelenia práv sa neposkytuje vo všetkých bankách a v pomerne veľkom percentuálnom vyjadrení (nie v počiatočnej fáze výstavby, namiesto 9,5% ročne - 11 - 13%). V súvislosti s touto okolnosťou má kupujúci právo požadovať od predávajúceho výraznú zľavu. Ak nie je toľko ľudí, ktorí chcú kúpiť byt podľa dohody o pridelení, druhá strana bude nútená ich stretnúť.
Na získanie úveru si banka otvorí špeciálny účet pre klienta, na ktorý je dlžník povinný zložiť platbu. Tam sa prijímajú úverové prostriedky. Postup sa končí prevodom celej sumy na účet predávajúceho, ktorý sa uskutoční až po štátnej registrácii zmluvy o postúpení (v kráľovskej komore).
3. Obidve strany uskutočňujú nákup pomocou hypotekárnych fondov.
Ak sú účastníkmi transakcie dve „hypotéky“, je stále možné previesť práva, ak prvý akcionár dostane súhlas od svojej požičiavajúcej banky.
Dohoda o prevode práv na bývanie je, samozrejme, zložitá a vyžaduje si dodržiavanie množstva právnych nuansy, ako aj maximálnu starostlivosť a opatrnosť zo strany predávajúceho aj kupujúceho. Teraz však viete, ako sa vyhnúť najpravdepodobnejším rizikám a uzavrieť zmluvu. Nezabudnite na štandardné riziká spojené s akoukoľvek transakciou s nehnuteľnosťami (nároky tretích strán, príbuzných, predaj nekompetentným predajcom, správca, ktorý nemá právo predať nehnuteľnosť atď.).
