Co to jest przeniesienie własności mieszkania w nowym budynku, odmiany i ryzyko
Ze względu na zysk wielu inwestorów w nieruchomości sprzedaje mieszkania w końcowym etapie budowy, kiedy koszt mieszkania wzrósł (i więcej niż jeden raz) od początku projektu i nie ma już mieszkań od budowniczego. Możesz zawrzeć taką umowę tylko poprzez przeniesienie własności mieszkania w nowym budynku, co to oznacza i jakie niuanse powinny być świadome, aby uchronić się przed najbardziej prawdopodobnymi zagrożeniami - przeczytaj ten artykuł.
Treść
Co to jest przeniesienie własności
Zanim dowiesz się, jak bezpiecznie jest kupić nieruchomość w ramach takiego programu, musisz zrozumieć, co to jest przeniesienie mieszkania w nowym budynku, wyjaśnić prawnie istotne aspekty związane z tego rodzaju transakcją.
Przeniesienie praw majątkowych to jedyny sposób, aby inwestor sprzedał mieszkanie w niedokończonym domu przed jego oddaniem do użytku. Dlatego mówimy o cesji tylko wtedy, gdy sprzedawca nie jest budowniczym, ale osobą fizyczną (akcjonariusz, który kupił mieszkanie od budowniczego) lub osobą prawną (firma wykonawcza, organizacja inwestorska). Ta metoda przeniesienia praw do mieszkania jest przewidziana przez ustawę federalną „W sprawie udziału we wspólnej budowie”. Jest to możliwe od momentu państwowej rejestracji umowy o uczestnictwo w budowie (DDU) do momentu oddania domu do użytku.
Cesja mieszkania oznacza transakcję, w wyniku której następuje przeniesienie praw własności do mieszkania. Ponieważ jednak mówimy o mieszkaniu w domu w budowie, wraz z prawami do niego, obowiązki akcjonariusza zostają przeniesione. W rzeczywistości przedmiotem sprzedaży nie jest sama obudowa, ale umowa, na podstawie której kupujący może zostać właścicielem w przyszłości (DDU). Do tego momentu mieszkanie nie jest tak naprawdę istniejącym obiektem, ale jedynie warunkowe, z danymi warunkowymi i numeracją (adres pocztowy, dokładna powierzchnia i numer mieszkania stają się znane dopiero po oddaniu domu do użytku). Faktyczne przekazanie mieszkania nowemu właścicielowi odbywa się zgodnie z aktem przekazania i dopiero po uzyskaniu pozwolenia na oddanie do eksploatacji.
Zamiast słowa „przypisanie” w oficjalnych dokumentach często oznacza się termin prawny - cesja. Umowa o przeniesieniu praw i obowiązków wynikających z DDU podlega rejestracji państwowej.
Ważne! Nieprzestrzeganie któregokolwiek z prawnie istotnych warunków może doprowadzić do unieważnienia transakcji.
Rodzaje przydziału
Transakcje cesji są podzielone na dwa typy, w zależności od tego, kim jest sprzedawca - osoba fizyczna lub organizacja (osoba prawna).
1. W pierwszym przypadku najczęściej mówimy o uzyskiwaniu korzyści z uwagi na różnicę między cenami na etapie wykopu i na końcowym etapie budowy (kilka miesięcy przed oddaniem domu). Ponadto sprzedawca kieruje się chęcią uniknięcia płacenia podatku. Dopóki akcjonariusz nie stanie się właścicielem, jest on zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania (PIT), ale jednocześnie zaoszczędzić znaczną część (podatek nie będzie obliczany na podstawie wartości katastralnej, co oznacza bez wzrostu o współczynnik 0,7). Ale po zarejestrowaniu nieruchomości jako nieruchomości, właściciel jest zobowiązany do zapłaty 13% podatku od wartości sprzedaży (jeśli był właścicielem mieszkania przez mniej niż pięć lat). Jakie ryzyko może powstać przy przenoszeniu praw od akcjonariusza na inną osobę?
Zawierając umowę cesji, akcjonariusz zmienia obecny DDU. Jednocześnie nowy akcjonariusz musi zgodzić się na warunki dewelopera uzgodnione z poprzednim uczestnikiem wspólnej budowy. Zmiany w DDU nie są już możliwe. Ale to ma swój plus.Wszystkie obowiązki dewelopera pozostają takie same - nowy akcjonariusz otrzyma wskazane mieszkanie po ustalonej cenie i w uzgodnionym terminie.
2. W drugim przypadku - jeśli osoba prawna przenosi prawa i obowiązki wynikające z DDD, procedura przetwarzania transakcji nie różni się zbytnio od poprzedniej wersji. Jedynym wymogiem dla organizacji jest to, że rozliczenie z deweloperem musi być dokonane w formie bezgotówkowej i dopiero po rejestracji państwowej DDU.
Stosunek programistów do zadań i koordynacji
Zgodnie z obowiązującymi przepisami Federacji Rosyjskiej (a mianowicie ustawą federalną nr 214) nie ma potrzeby uzgadniania umowy, jeśli cena umowy cesji zostanie w pełni zapłacona. Jeśli płatność jest dokonywana tylko częściowo, wówczas zgoda dewelopera jest warunkiem wstępnym transakcji dotyczącej przeniesienia praw do mieszkania. Jest to ogólna zasada, od której istnieją wyjątki. Jeżeli budowniczy w DDU zalecił bezpośredni wymóg: „cesja praw bez koordynacji z budowniczym jest niemożliwa”, wówczas akcjonariusz jest zobowiązany do przestrzegania warunków umowy, na podstawie której złożył swój podpis.
Nie wszyscy programiści przyjmują oferty zleceń. Niektórzy po prostu zalecają w DDU potrzebę uzgodnienia transakcji przeniesienia. Inni wolą otrzymywać świadczenia: pobierają opłatę za możliwość przeniesienia roszczeń na inną osobę w wysokości 1-15% ceny mieszkania. Kto dokładnie powinien ponieść te wydatki, nie jest wyraźnie określone w przepisach, wszystko zależy od porozumienia między stronami. Najczęściej wydatki te pokrywa pierwszy akcjonariusz, który zgodził się na warunki dewelopera. Jednak w praktyce sprzedawca często zawyża cenę mieszkania, aby nadrobić różnicę.
Inni zalecają w DDU bezpośredni zakaz tej transakcji. Co, nawiasem mówiąc, nie jest całkowicie legalne i można je zakwestionować w sądzie (jeśli wcześniejsza praktyka wykazywała bezsensowność takich odwołań ze strony akcjonariuszy, teraz jest pozytywny trend - sędziowie coraz częściej stają po stronie uczestnika wspólnego budowania).
Ważne! Nawet jeśli w DDU nie ma klauzuli zakazu lub obowiązkowej zgody, strony są zobowiązane powiadomić dewelopera o zmianie akcjonariusza.
Ryzyko przydziału
Aby zrozumieć, czy w transakcji występują „pułapki”, musisz znać motywy, które kierują sprzedawcą. W przypadku przeniesienia praw do mieszkania w domu w budowie wszystko jest wyjątkowo jasne i możliwe do wyjaśnienia. Sprzedawca chce korzystać z podatków i unikać podatków. I nie ma znaczenia, kto jest właścicielem kapitału - prywatnym inwestorem lub organizacją.
Co więcej, prawdopodobieństwo spotkania oszustów nie jest wykluczone. Aby uniknąć ryzyka (utrata pieniędzy i mieszkań), warto sprawdzić:
- Sam obiekt w budowie (sposób realizacji projektu, w przypadku opóźnień, przestrzegane są normy budowlane);
- Deweloper (jego historia, stopień wiarygodności, opinie o firmie na forach i współinwestorach społeczności);
- Dokumentacja pozwolenia na projekt (zawiera wszystkie oficjalne dane dotyczące projektu i dewelopera);
- Czy przeprowadzona jest procedura państwowej rejestracji DDU;
- Niezależnie od tego, czy sprzedawca zapłacił deweloperowi w całości (jak w przypadku zwykłej sprzedaży, sprzedawca przekazuje potwierdzenia płatności wraz z innymi dokumentami, w naszym przypadku jest to DDU).
Pierwsze trzy punkty wiążą się z ryzykiem niedokończenia: sprzedawca może kierować chęcią pozbycia się takiego przedmiotu bez utraty pieniędzy. Wyraźny znak „zamrożonej” konstrukcji, kiedy 70% - 80% sprzedanych mieszkań w pewnym domu jest oferowane na podstawie umowy zlecenia, a prace budowlane w obiekcie są ukończone tylko o 20–40%.
Dwa ostatnie wiążą się z ryzykiem utraty wszystkich inwestycji lub ryzykiem nieprzewidzianych wydatków. Jeżeli poprzedni akcjonariusz nie jest w całości lub w ogóle nie zapłacił za mieszkanie, obowiązek zapłaty zostanie przeniesiony na nowego uczestnika we wspólnej budowie (mimo że zapłacił już w pełni sprzedającemu).
Jak pokazuje praktyka, często zdarzają się przypadki, gdy sprzedawcy próbują oszukiwać, oferując przeniesienie praw w ramach wstępnego DDU. Taka umowa nie ma mocy prawnej, ponieważ nie jest nawet zarejestrowana w regpalacie.Takim nieuczciwym działaniom często towarzyszy podwójna sprzedaż i zawsze kończą się oszukanym kupującym z utratą pieniędzy i mieszkań.
Hipoteka: procedura
Prosta, choć niezrozumiała na pierwszy rzut oka, transakcja cesji jest skomplikowana, gdy płatność jest dokonywana kosztem funduszy hipotecznych. Rozważ trzy różne sytuacje i kolejność działań w każdej z nich.
1. Sprzedawca kupił mieszkanie na koszt funduszy hipotecznych. Główne pytanie brzmi: jak przenieść prawa nieruchomości, jeśli bank został obciążony?
Jeśli sprzedawca kupił mieszkanie hipoteczne, transakcja przeniesienia będzie możliwa dopiero po pełnej spłacie zadłużenia. Możesz spłacić pożyczkę na koszt kupującego w kilku krokach (ale tylko pod warunkiem, że kupujący ma gotówkę):
- sprzedawca i kupujący powinni sporządzić umowę pożyczki lub pokwitowanie (niepodlegające rejestracji, ale sporządzone na piśmie w dwóch egzemplarzach, przechowywane przez długi czas, w przypadku roszczeń) i dopiero po tym przekazaniu pieniędzy w celu spłaty pożyczki i usunięcia „obciążenia”;
- wykonanie transakcji na podstawie umowy cesji.
2. Kupujący kupuje mieszkanie w formie hipoteki - jak przeprowadzić transakcję i zmniejszyć koszty?
Pożyczka na obiekt gotowy do przekazania i realizacji poprzez cesję praw nie jest udzielana we wszystkich bankach i ma dość duży odsetek (nie na początkowym etapie budowy, zamiast 9,5% rocznie - 11-13%). W związku z tą sytuacją kupujący ma prawo żądać od sprzedawcy znacznej zniżki. Jeśli nie ma tak wielu osób, które chcą kupić mieszkanie na podstawie umowy przydziału, druga strona będzie musiała je spełnić.
Aby uzyskać pożyczkę, bank otwiera specjalne konto dla klienta, na którym kredytobiorca jest zobowiązany do spłacenia zaliczki. Otrzymywane są tam fundusze kredytowe. Procedura kończy się przekazaniem całej kwoty na konto sprzedawcy, które odbywa się dopiero po rejestracji państwowej umowy cesji (w królewskiej komnacie).
3. Obie strony dokonują zakupu przy użyciu funduszy hipotecznych.
Jeżeli stronami transakcji są dwie „hipoteki”, przeniesienie praw jest nadal możliwe, jeżeli pierwszy akcjonariusz otrzyma zgodę od banku kredytującego.
Oczywiście umowa dotycząca przeniesienia praw do mieszkania jest złożona i wymaga przestrzegania szeregu legalnych niuansów, a także maksymalnej ostrożności i ostrożności, zarówno ze strony sprzedawcy, jak i kupującego. Ale teraz wiesz, jak uniknąć najbardziej prawdopodobnego ryzyka i sporządzić umowę. Nie zapomnij o standardowych ryzykach związanych z każdą transakcją na nieruchomościach (roszczenia osób trzecich, krewnych, sprzedaż przez niekompetentnego sprzedawcę, powiernika, który nie ma prawa do sprzedaży nieruchomości itp.).
