Koliki je prijenos vlasništva stana u novogradnji, sorte i rizici
Radi profita, mnogi investitori u nekretnine prodaju stanove u završnoj fazi gradnje, kada su troškovi stanovanja od početka projekta porasli (i više nego jednom), a od graditelja nema stanova. Možete sklopiti takav posao samo prenošenjem vlasništva nad stanom u novoj zgradi, što to znači i kojih nijansi treba biti svjestan da biste se zaštitili od najvjerojatnijih rizika - pročitajte ovaj članak.
sadržaj:
Što je prijenos vlasništva
Prije nego što otkrijete koliko je sigurno kupiti nekretninu po takvoj shemi, morate razumjeti što je prijenos stana u novu zgradu, razjasniti zakonski relevantne aspekte povezane s ovom vrstom transakcija.
Dodjela prava vlasništva jedini je način da investitor proda stan u nedovršenoj kući prije nego što ga povjeri. Stoga o prenosu govorimo samo kad prodavač nije graditelj, već fizička osoba (dioničar koji je kupio stanovanje od graditelja) ili pravna osoba (izvođač radova, organizacija investitora). Ovakav način prijenosa prava na stan predviđen je saveznim zakonom "O sudjelovanju u zajedničkoj gradnji". A to je moguće od trenutka državne registracije sporazuma o sudjelovanju u izgradnji (DDU) do trenutka puštanja u rad kuće.
Dodjela stana znači transakciju, čiji je rezultat prijenos vlasničkih prava na stan. No, budući da govorimo o stanu u kući u izgradnji, zajedno s pravima na njega, prenose se obveze dioničara. U stvari, predmet prodaje nije samo kućište, već ugovor prema kojem kupac u budućnosti može postati vlasnik (DDU). Do ovog trenutka stan zapravo nije postojeći objekt, već samo uvjetan, s uvjetnim podacima i brojenjem (poštanska adresa, točna površina i broj stana postaju poznati tek nakon što kuća bude puštena u rad). Stvarni prijenos stana novom vlasniku provodi se prema aktu o prijenosu i tek nakon dobivanja dozvole za stavljanje u promet.
Umjesto riječi "zadatak" u službenim dokumentima često se podrazumijeva i pravni izraz. Ugovor o prijenosu prava i obveza iz DDU-a podliježe državnoj registraciji.
Važno! Nepridržavanje bilo kojeg od pravno značajnih uvjeta može dovesti do nevaljanja transakcije.
Vrste zadataka
Transakcije dodjele podijeljene su u dvije vrste, ovisno o tome tko je prodavač - pojedinac ili organizacija (pravna osoba).
1. U prvom slučaju najčešće govorimo o dobivanju koristi zbog razlike između cijena u fazi iskopavanja i u završnoj fazi izgradnje (nekoliko mjeseci prije stavljanja kuće). Također, prodavača vodi želja da izbjegne plaćanje poreza. Dok dioničar ne postane vlasnik, dužan je platiti porez na dohodak od prodaje stana (PIT), ali istodobno uštedjeti značajan dio (porez se neće izračunati na temelju katastarske vrijednosti, što znači bez povećanja s faktorom 0,7). No registrirajući nekretninu kao vlasništvo, vlasnik je dužan platiti 13% poreza na vrijednost prodaje (ako je stan posjedovao manje od pet godina). Koji se rizici mogu pojaviti kod prijenosa prava s vlasnika udjela na drugog pojedinca?
Prilikom sklapanja ugovora o ustupanju dioničar mijenja trenutni DDU. Istovremeno, novi dioničar mora pristati na one programere koji su bili dogovoreni s prethodnim sudionikom u zajedničkoj gradnji. Nije moguće unositi promjene u DDU. Ali to ima svoj plus.Sve obveze developera ostaju iste - novi dioničar dobit će navedeni stan po dogovorenoj cijeni i na dogovoreni datum.
2. U drugom slučaju - ako pravna osoba prenese prava i obveze iz DDD-a, postupak obrade transakcija ne razlikuje se previše od prethodne verzije. Jedini uvjet za organizaciju je da se nagodba s nositeljem projekta vrši bezgotovinsko i tek nakon državne registracije DDU-a.
Stav programera na dodjelu i koordinaciju
Prema važećem zakonodavstvu Ruske Federacije (naime, saveznom zakonu br. 214), ne treba dogovarati dogovor ako je cijena ugovora o dodjeli u potpunosti plaćena. Ako se plaćanje vrši samo djelomično, tada je suglasnost programera preduvjet za transakciju o prijenosu prava na stan. To je opće pravilo od kojeg postoje izuzeci. Ako je graditelj u DDU propisao izravan uvjet: "dodjela prava bez koordinacije s graditeljem nije moguća", tada je dioničar dužan poštivati uvjete ugovora pod kojima je stavio svoj potpis.
Nisu svi programeri dobrodošli u ugovorima o dodjeli. Neki jednostavno propisuju u DDU-u potrebu dogovora o transakciji prijenosa. Drugi radije primaju pogodnosti: naplaćuju naknadu za mogućnost prijenosa zahtjeva na drugu osobu u iznosu od 1-15% od cijene stana. Tko bi točno trebao snositi te troškove, nije jasno navedeno u zakonodavstvu, sve ovisi o dogovoru stranaka. Najčešće, te troškove pokriva prvi dioničar koji je pristao na programere. Međutim, u praksi prodavač često precijeni cijenu stana kako bi nadoknadio razliku.
I drugi propisuju u DDU izravnu zabranu ove transakcije. Što, usput, nije u potpunosti legalno i može se osporiti na sudu (ako je ranija praksa pokazala besmislenost takvih žalbi dioničara, sada je pozitivan trend - suci sve više uzimaju stranu sudionika u zajedničkoj gradnji).
Važno! Čak i ako ne postoji klauzula o zabrani ili obveznom odobrenju u DDU-u, stranke su dužne obavijestiti nositelja promjene o promjeni dioničara.
Rizici ustupanja
Da biste razumjeli postoje li zamke u transakciji, morate znati motive koji pokreću prodavatelja. U slučaju prijenosa prava na stan u kući u izgradnji, sve je krajnje jasno i objašnjeno. Prodavač želi imati koristi i izbjegavati poreze. I nije važno tko je vlasnik kapitala - privatni trgovac ili organizacija.
Štoviše, nije isključena vjerojatnost nailaženja na prevare. Da biste izbjegli rizike (gubitak novca i stanovanja), vrijedi provjeriti:
- Sam objekt u izgradnji (kako se projekt provodi, jesu li bilo kašnjenja, poštuju li se građevinske norme);
- Programer (njegova povijest, stupanj pouzdanosti, recenzije o tvrtki na forumima i u zajednici ulagača u zajednici);
- Dokumentacija projektne dozvole (ona sadrži sve službene podatke o projektu i nositelju projekta);
- Provodi li se postupak državne registracije DDU-a;
- Bez obzira je li prodavač platio programeru u cijelosti (kao i kod redovite prodaje, prodavatelj prosljeđuje potvrde o plaćanju zajedno s drugim dokumentima, u našem slučaju to je DDU).
Prve tri točke povezane su s rizikom nedovršenosti: prodavača može voditi želja da se riješi takvog predmeta bez gubitka novca. Jasan znak „zamrznute“ gradnje, kada je 70% - 80% prodanih stanova u određenoj kući ponuđeno prema ugovoru o dodjeli, a građevinski radovi na objektu završeni su samo 20-40%.
Posljednja dva povezana su s rizikom gubitka svih ulaganja ili s rizikom nepredviđenih troškova. Ako prethodni dioničar nije u cijelosti ili stan uopće nije uplatio, obveza plaćanja bit će dodijeljena novom sudioniku u zajedničkoj gradnji (iako je prodavač već u potpunosti platio).
Kao što pokazuje praksa, česti su i slučajevi kada prodavači pokušavaju varati nudeći prijenos prava putem preliminarnog DDU-a. Takav sporazum nema pravnu snagu, jer nije ni registriran u regpalatu.Ovakve prevarantne radnje često su popraćene dvostrukom prodajom i uvijek završavaju za prevarenog kupca gubitkom novca i stanovanja.
Hipoteka: postupak
Jednostavna, iako na prvi pogled nerazumljiva transakcija dodjele komplicirana je kada se plaćanje vrši na teret hipotekarnih sredstava. Razmotrite tri različite situacije i redoslijed postupaka u svakoj od njih.
1. Prodavač je stan kupio o trošku hipotekarnih sredstava. Glavno je pitanje kako prenijeti prava na nekretnine ako je banka opterećena?
Ako je prodavač kupio stan na hipoteci, transakcija prijenosa bit će moguća tek nakon potpune otplate duga. Možete otplatiti zajam na teret kupca u nekoliko koraka (ali samo pod uvjetom da kupac ima novac):
- prodavatelj i kupac trebaju sastaviti ugovor o zajmu ili potvrdu (koja ne podliježe registraciji, ali sastavljena u pisanom obliku u dva primjerka, pohranjena duže vrijeme, u slučaju potraživanja) i tek nakon toga prenijeti novac za vraćanje zajma i uklanjanje "tereta";
- izvršenje transakcije u okviru ugovora o prenosu.
2. Kupac kupuje stan u hipoteci - kako provesti transakciju i smanjiti troškove?
Zajam za objekt koji je spreman za predaju i realizaciju dodjelom prava ne pruža se u svim bankama i to u prilično velikom postotku (ne u početnoj fazi gradnje, umjesto 9,5% godišnje - 11-13%). U vezi s ovom okolnošću, kupac ima pravo od prodavatelja zahtijevati znatan popust. Ako nema toliko ljudi koji žele kupiti stan prema ugovoru o prenosu, druga strana će biti prisiljena izaći u susret.
Da bi dobila kredit, banka otvara poseban račun za klijenta, na koji je dužnik dužan položiti uplatu. Tamo se primaju kreditna sredstva. Postupak završava prijenosom cjelokupnog iznosa na račun prodavatelja, koji se provodi tek nakon državne registracije ugovora o ustupanju (u regalnoj komori).
3. Obje strane kupuju pomoću hipotekarnih sredstava.
Ako su stranke u transakciji dvije "hipoteke", i dalje je moguće prenijeti prava ako prvi dioničar dobije suglasnost od njihove banke pozajmice.
Naravno, dogovor o prijenosu prava na stanovanje složen je i zahtijeva poštivanje niza zakonskih nijansi, kao i maksimalnu brigu i oprez, kako od strane prodavatelja, tako i kupca. Ali sada znate kako izbjeći najvjerojatnije rizike i sastaviti ugovor. Ne zaboravite na standardne rizike povezane s bilo kojom transakcijom s nekretninama (potraživanja trećih, rođaka, prodaja nekompetentnog prodavatelja, povjerenika koji nema pravo prodati nekretninu itd.).
