Jaký je převod vlastnictví bytu v nové budově, odrůdách a rizicích
Kvůli zisku mnoho realitních investorů prodává byty v konečné fázi výstavby, kdy se náklady na bydlení od začátku projektu zvýšily (a více než jednou) a od stavitele nezůstaly žádné byty. Můžete tak učinit pouze převodem vlastnictví bytu v nové budově, co to znamená a jaké nuance by si měli být vědomi, abyste se ochránili před nejpravděpodobnějšími riziky - přečtěte si tento článek.
Obsah:
Co je převod vlastnictví
Než zjistíte, jak bezpečné je koupit nemovitost v rámci takového schématu, musíte pochopit, jaký je převod bytu v nové budově, objasnit legálně relevantní aspekty spojené s tímto typem transakce.
Přiřazení vlastnických práv je jediným způsobem, jak může investor prodat byt v nedokončeném domě před jeho uvedením do provozu. Proto mluvíme o přiřazení pouze tehdy, když prodávající není stavitelem, ale fyzickou osobou (akcionář, který koupil bydlení od stavitele) nebo právnickou osobou (dodavatelská společnost, organizace investorů). Tento způsob převodu práv do bytu je stanoven federálním zákonem „O účasti na společné výstavbě“. A to je možné od okamžiku registrace státu do smlouvy o účasti ve výstavbě (DDU) až do okamžiku uvedení domu do provozu.
Přidělením bytu se rozumí transakce, jejímž výsledkem je převod vlastnických práv k bytu. Jelikož však hovoříme o bytě v domě ve výstavbě, spolu s právy na něj se povinnosti akcionáře převádějí. Předmětem prodeje ve skutečnosti není samotné bydlení, ale dohoda, podle níž se kupující může v budoucnu stát vlastníkem (DDU). Až do tohoto okamžiku není byt ve skutečnosti existujícím objektem, nýbrž pouze podmíněným, s podmíněnými údaji a číslováním (poštovní adresa, přesná oblast a číslo bytu jsou známy až po uvedení domu do provozu). Skutečný převod bytu na nového majitele se provádí podle smlouvy o převodu a pouze po získání povolení k uvedení do provozu.
Místo slova „přiřazení“ v úředních dokumentech se často míní právní termín - cession. Smlouva o převodu práv a povinností podle DDU podléhá státní registraci.
Důležité! Nedodržení kterékoli z právně významných podmínek může vést ke zneplatnění transakce.
Typy úkolů
Přiřazovací transakce jsou rozděleny do dvou typů, v závislosti na tom, kdo je prodávající - fyzická osoba nebo organizace (právnická osoba).
1. V prvním případě nejčastěji hovoříme o získání výhod kvůli rozdílu mezi cenami ve fázi výkopu a v konečné fázi výstavby (pár měsíců před uvedením domu). Prodávající je také poháněn touhou vyhnout se placení daně. Dokud se akcionář nestane vlastníkem, je povinen platit daň z příjmu z prodeje bytu (PIT), ale zároveň ušetřit podstatnou část (daň nebude vypočítána na základě katastrální hodnoty, tj. Bez zvýšení o 0,7). Po zaregistrování nemovitosti jako nemovitosti je však majitel povinen zaplatit 13% daň z hodnoty prodeje (pokud vlastnil byt po dobu kratší než pět let). Jaká rizika mohou vzniknout při převodu práv z vlastníka kapitálu na jinou osobu?
Při uzavření smlouvy o postoupení se akcionář změní v aktuálním DDU. Zároveň musí nový akcionář souhlasit s podmínkami vývojáře, které byly dohodnuty s předchozím účastníkem sdílené stavby. Již není možné provádět změny DDU. Ale to má své vlastní plus.Všechny závazky vývojáře zůstávají stejné - nový akcionář obdrží uvedený byt za dohodnutou cenu a v dohodnutém termínu.
2. Ve druhém případě - pokud právnická osoba převádí práva a povinnosti podle DDD, postup zpracování transakce se příliš neliší od předchozí verze. Jediným požadavkem organizace je, že vypořádání s vývojářem musí být provedeno v bezhotovostní formě a teprve po státní registraci DDU.
Postoj vývojářů k přiřazení a koordinaci
Podle současné legislativy Ruské federace (konkrétně federálního zákona č. 214) není třeba se dohodnout na dohodě, pokud je cena smlouvy o postoupení zcela zaplacena. Pokud je platba provedena pouze částečně, pak je souhlas vývojáře předpokladem pro transakci s převodem práv do bytu. Toto je obecné pravidlo, ze kterého jsou výjimky. Pokud tvůrce v DDU předepsal přímý požadavek: „převod práv bez koordinace s stavitelem je nemožný“, je akcionář povinen dodržovat podmínky smlouvy, pod kterou podepsal svůj podpis.
Ne všichni vývojáři vítají nabídky přiřazení. Někteří v DDU jednoduše předepisují potřebu dohodnout se na transakci převodu. Jiní dávají přednost získání výhod: účtují poplatek za možnost převodu nároků na jinou osobu ve výši 1-15% z ceny bytu. Kdo přesně nese tyto výdaje, není v právních předpisech jasně stanoven, vše záleží na dohodě mezi stranami. Nejčastěji jsou tyto náklady hrazeny prvním akcionářem, který souhlasil s podmínkami vývojáře. V praxi však prodávající často nadhodnocuje cenu bytu, aby tento rozdíl vykompenzoval.
A jiní předepisují v DDU přímý zákaz této transakce. Což, mimochodem, není zcela legální a může být napadeno u soudu (pokud dřívější praxe ukázala bezvýznamnost takových odvolání ze strany akcionářů, nyní je pozitivní trend - soudci stále častěji berou na stranu účastníka sdílené stavby).
Důležité! I když v DDU neexistuje klauzule o zákazu nebo povinném schválení, jsou strany povinny oznámit vývojáři změnu akcionáře.
Rizika přiřazení
Abyste pochopili, zda při transakci existují „úskalí“, musíte znát motivy, které vedou prodejce. V případě převodu práv do bytu ve výstavbě je vše velmi jasné a vysvětlitelné. Prodávající chce využívat výhod a vyhýbat se daňovým povinnostem. A nezáleží na tom, kdo je vlastníkem kapitálu - soukromým obchodníkem nebo organizací.
Kromě toho není vyloučena pravděpodobnost výskytu podvodníků. Aby se předešlo rizikům (ztráta peněz a bydlení), vyplatí se zkontrolovat:
- Objekt ve výstavbě sám (jak je projekt realizován, došlo-li k nějakému zpoždění, jsou dodržovány stavební normy);
- Vývojář (jeho historie, stupeň spolehlivosti, recenze o společnosti na fórech a v komunitních spoluinvestorech);
- Dokumentace k projektovému povolení (obsahuje všechny oficiální údaje o projektu a vývojáři);
- Provádí se postup státní registrace DDU;
- Zda prodávající zaplatil vývojáři v plné výši (jako při běžném prodeji, prodá prodávající potvrzení o platbě spolu s dalšími dokumenty, v našem případě se jedná o DDU).
První tři body jsou spojeny s rizikem nedokončení: prodejce může být veden touhou zbavit se takového předmětu bez ztráty peněz. Jasný znak „zmrazené“ výstavby, kdy 70% - 80% prodaných bytů v určitém domě je nabízeno na základě smlouvy o přidělení a stavební práce v objektu jsou dokončeny pouze o 20–40%.
Poslední dvě jsou spojena s rizikem ztráty všech investic nebo s rizikem nepředvídaných nákladů. Pokud předchozí akcionář není v plné výši nebo vůbec nezaplatil byt, bude povinnost platby převedena na nového účastníka ve společné výstavbě (přestože již prodávajícího plně zaplatil).
Jak ukazuje praxe, existují také časté případy, kdy se prodejci pokusí podvádět a nabídnout převod práv v rámci předběžného DDU. Taková dohoda nemá právní sílu, protože není ani registrována v regpalatu.Takové podvodné činy jsou často doprovázeny dvojím prodejem a pro podvodného kupujícího vždy končí ztrátou peněz a bydlení.
Hypotéka: Postup
Jednoduchý, i když na první pohled nepochopitelný, transakce přiřazení je komplikovaná, pokud je platba prováděna na úkor hypotečních fondů. Zvažte tři různé situace a pořadí akcí v každé z nich.
1. Prodávající koupil byt na úkor hypotečních prostředků. Hlavní otázkou je, jak převést práva k nemovitostem, pokud byla banka zatížena?
Pokud prodávající koupil byt na hypotéku, bude převod možný pouze po úplném splacení dluhu. Úvěr můžete splatit na náklady kupujícího v několika krocích (ale pouze za předpokladu, že kupující má hotovost):
- prodávající a kupující by měli vypracovat smlouvu o půjčce nebo potvrzení (nepodléhají registraci, ale vyhotovení písemně ve dvojím vyhotovení, dlouhodobě uloženi, v případě reklamací) a teprve po tomto převodu peněz na splacení půjčky a odstranění „břemene“;
- provedení transakce na základě smlouvy o postoupení.
2. Kupující koupí byt na hypotéku - jak provést transakci a snížit náklady?
Úvěr na předmět připravený k předání a realizaci prostřednictvím postoupení práv není poskytován ve všech bankách a v poměrně velkém procentu (nikoli v počáteční fázi výstavby, místo 9,5% ročně - 11–13%). V souvislosti s touto okolností má kupující právo požadovat od prodávajícího výraznou slevu. Pokud není tolik lidí, kteří chtějí koupit byt na základě dohody o přidělení, druhá strana bude nucena se s nimi setkat.
Pro získání úvěru si banka otevře speciální účet pro klienta, na který je dlužník povinen odložit platbu. Tam jsou přijímány úvěrové prostředky. Postup končí převodem celé částky na účet prodávajícího, který se provádí až po státní registraci smlouvy o přidělení (v královské komoře).
3. Obě strany provedou nákup pomocí hypotečních fondů.
Pokud jsou stranami transakce dvě „hypotéky“, je stále možné převést práva, pokud první akcionář obdrží souhlas od své půjčovací banky.
Dohoda o převodu práv na bydlení je samozřejmě složitá a vyžaduje dodržování řady právních nuancí, jakož i maximální péči a opatrnost ze strany prodávajícího i kupujícího. Nyní však víte, jak se vyhnout nejpravděpodobnějším rizikům a uzavřít smlouvu. Nezapomeňte na standardní rizika spojená s jakoukoli transakcí s nemovitostmi (nároky třetích stran, příbuzných, prodej nekompetentním prodejcem, správce, který nemá právo prodat nemovitost atd.).
