Quin apartament és millor comprar - una revenda o un edifici nou?
Convertiu-vos en els primers propietaris de les claus d’un nou apartament, sense pressa per escollir un pis i una vista des de la finestra, planifiqueu-ne i implementeu-ne un en lloc de remodelar l’antic - pocs rebutjaran aquests avantatges a l’hora d’escollir una casa. Edifici nou o revenda: que és millor? Per als no iniciats, aquesta pregunta sembla poc complicada i la resposta a ella és òbvia: el nou és sempre millor, més bell i còmode que el vell. Però els compradors se solen trobar amb terminis estrictes i limitacions financeres.
I després surten altres diferències: el cost d’un metre quadrat; termes de la hipoteca; el moment i els matisos de registre d’un apartament com a propietat; estat legal i possibles riscos. Només amb una consideració detallada i un pes pesat de tots els factors, la solució resultarà correcta. Per ajudar els lectors a agafar-se ràpidament, considereu les diferències i característiques claus dels edificis nous i dels habitatges secundaris.
Contingut:
Quin és més barat: una revenda o un edifici nou?
Es creu que l’habitatge en construcció és a priori més barat que l’acabat. Els compradors actuen com a co-inversors: després d’haver invertit a l’etapa d’excavació, reben un descompte substancial. I això és cert: mesos llargs i, més sovint, anys d’expectativa, es converteixen en el calcul de baix cost. Tanmateix, cada regió té les seves pròpies regles que dicta el mercat. Si estudieu les estadístiques, podeu veure que el cost inferior del nou edifici no és en absolut un axioma.
Avui, Moscou, la regió de Leningrad i Nizhny Novgorod estan jugant contra les regles, venent parets més cares que els apartaments acabats. Chelyabinsk, Rostov-on-Don i Samara demostren sincerament una diferència tangible a favor dels nous edificis. De mitjana, a tot el país, el cost per metre quadrat en els dos segments es compara gradualment, tot i que el secundari continua sent més car.
Aquesta violació de les normes és fàcil d’explicar. Tan aviat com el promotor pren propietats de pisos de lloguer recent, el nou habitatge passa a ser secundari. Tot i que ha passat un període de temps molt curt des del moment de l’acceptació per part de la Comissió de l’Estat, la tramitació de l’operació serà diferent. En lloc d'equitat o de transferència de reclamacions, el venedor i el comprador podran signar un contracte regular de venda de béns immobles. L'elevat cost d'aquestes instal·lacions buscades afecta el mercat, igualant les estadístiques en ambdós segments.
El cost més barat és els metres quadrats, que fins ara només existeixen en paper; aquí caldrà esperar no només pel registre de la propietat, sinó també per l’erecció de les parets, tot i que és impossible obtenir garanties fermes que la construcció s’avanci i no es congelarà en cap moment. Només podeu confiar en la vostra pròpia intuïció i en la història positiva del desenvolupador seleccionat.
Com més a prop de l’acceptació de l’edifici per part de la Comissió estatal, augmenten els preus més activament. En el moment de la liquidació, seran comparables al mercat secundari, malgrat que des del lliurament de claus fins a l'obtenció d'un certificat de propietat es pot passar de 6 mesos a 2 anys.
Hipoteca: què escollir amb un préstec aprovat?
Les preferències de les organitzacions de crèdit són òbvies i poden inclinar fàcilment els barems cap als nous edificis. En primer lloc, el tipus d’interès es compara favorablement, en aquest cas, la diferència serà del 0,5 a l’1%. Tenint en compte els pagaments hipotecaris a llarg termini, la diferència de només l’1 per cent resulta en una quantitat important.
La recollida i consideració de documents serà més fàcil: els compradors només hauran de proporcionar un acord de participació compartida amb el promotor.El propi procediment d’aprovació resultarà ser més ràpid: al capdavall, hi haurà moltes operacions d’aquest tipus amb un promotor acreditat al banc seleccionat. El comprador també ha estat alleujat dels riscos d'una interrupció de la transacció a causa d'una hipoteca aprovada. No hi haurà diversos propietaris, un dels quals de sobte decidirà la reproducció o les decisions negatives de les autoritats tutelars. Amb un gran nombre d’ofertes, el venedor no triarà un altre comprador, però esperarà amb paciència totes les aprovacions i aprovacions.
Amb una compra d’hipoteca al mercat secundari, el prestatari haurà d’estudiar detingudament l’historial de compres anterior, recordant com els bancs no els agraden les transaccions amb propietaris menors d’accions i amb l’atracció existent de capital per maternitat. Tot i que el control complet del banc de tota la cadena de propietaris anteriors assegura el propi comprador, no tots els venedors de bona fe es comprometran a esperar la decisió i aprovació finals i aportarà els documents addicionals sol·licitats. Opcions realment rendibles poden anar al comprador amb diners gratuïts.
A diferència d’un venedor habitual, els representants del desenvolupador podran assessorar de forma correcta i precisa sobre els problemes d’una compra d’hipoteca en la primera crida, basada en l’experiència real de la cooperació amb el banc. Molt sovint, s’oferiran als clients serveis gratuïts d’especialistes que acompanyaran i guiaran el client a l’hora de registrar una hipoteca.
Riscos legals
En els darrers anys s’han fet molts esforços per assegurar els compradors legalment. S'han endarrerit anys del mercat salvatge i el procediment per registrar l'estat de la transacció exclou la majoria dels possibles esquemes fraudulents. Però garantir la seguretat no és encara possible.
Una part important dels apartaments secundaris és una llarga història de propietat. Aquí s'aplica una regla obligatòria: si en una etapa es reconeix la transacció com a il·legítima, totes les transferències posteriors del propietari al propietari també resulten nul·les. Com a resultat, el propietari final sempre pateix.
El major risc és la transferència de la llei per voluntat: demostrar que no hi ha altres sol·licitants d’immobles és impossible. Sobretot, als compradors no els agrada una nova herència per voluntat, sospiten de les donacions, eviten opcions on aparegués el contracte de renda anual; al cap i a la fi, tot el que es pot recórrer davant dels tribunals.
Els riscos similars en el cas dels nous edificis es redueixen a zero, però, les seves interrupcions s'amaguen aquí. Bàsicament, els compradors pateixen dos mals: la construcció gelada amb una manca de finançament i problemes no detectats amb la documentació. Si no hi ha culpa del comprador en les sobtades dificultats financeres dels inversors i la trista experiència indica la possible ruïna de fins i tot grans desenvolupadors amb èxit, aleshores en el segon cas es converteix la deixadesa o l’analfabetisme legal.
Tota la documentació s’ha de proporcionar als clients prèvia sol·licitud, i un venedor conscient explicarà de manera voluntària i detallada tots els permisos rebuts, des d’un contracte d’arrendament o compra d’un terreny fins a les darreres aprovacions de les autoritats governamentals. Aquests documents s’han de publicar al lloc web oficial de la instal·lació.
Els codirectors i els titulars de capital són els que més pateixen, succeint en la creença que els permisos es publicaran amb caràcter retroactiu. Avui en dia, els estàndards i els requisits són molt alts, i les infraccions a la construcció i als permisos poden convertir-se fàcilment en un motiu de congelació de la instal·lació.
El control de l'Estat en aquesta àrea és tan fort que l'èxit de la construcció no garantirà una feliç tracció de cases. Els edificis ja acabats i ocupats, amb violacions greus i falsificacions amb papers, es poden reconèixer com a autoedificis i enderrocats.
Què necessiteu saber sobre els edificis nous
Sostres alts, amplis salons, materials de decoració moderns i estructures monolítiques sòlides, tot això atrau nous compradors. Però això està lluny de l’únic que hauríeu de conèixer sobre ells.Les dures i incòmodes realitats es poden separar de les delícies del fulletó publicitari per als nous colons.
1. Lloc de construcció en lloc del pati. En aixecar diverses línies o edificis en lloc de les gespes promeses i les ciutats infantils sota les finestres, els treballs de construcció poden continuar durant diversos anys. Això ho han de considerar els compradors de la primera etapa dels grans complexos residencials.
2. Molts prefereixen nous habitatges per encarnar les idees de disseny més atrevides. Tot i això, cal recordar que la fantasia sense fronteres només és possible en estructures monolítiques, els edificis de maons i panells necessitaran una coordinació obligatòria de les reurbanitzacions previstes i que algunes de les seves opcions seran impossibles.
3. Amb o sense retallar? Quan penseu en quin apartament és millor comprar, una revenda o un edifici nou, no oblideu que es lloga una part significativa sense acabar, i no es tracta en absolut de rajoles o paper pintat. El comprador, literalment, trobarà parets, terres i rierols de formigó nu. Les inversions per portar aquesta casella a un aspecte residencial necessitaran importants, ja que tots els treballs d’acabat des del cablejat fins al guix cauran a les espatlles dels nous colons.
En aquest cas es pot comprar un edifici nou i en què es pot preferir l'habitatge secundari
Hi ha circumstàncies que van en contra dels nostres plans i somnis. A l’hora d’escollir, molt dependrà no només dels avantatges i dels menors objectius de nous edificis i revendes, sinó també de les condicions i capacitats existents del comprador.
Necessitat urgent per traslladar-se a l’apartament
Quin tipus d’habitatge és millor comprar, una revenda o un edifici nou si necessiteu un apartament avui? De fet, en aquest cas s’acaba el temps, les oportunitats financeres són limitades i les persones i les coses tenen una necessitat extrema d’un nou sostre sobre els seus caps. Si la compra es converteix en l’única vivenda, s’haurà d’abandonar un nou edifici. Un objecte molt rar pot presumir de coincidència completa dels terminis indicats de lliurament i liquidació amb els reals, i la reubicació i l’habitatge previstos, fins i tot en circumstàncies d’èxit, es poden retardar un any.
Inversió en habitatge
Les fortes fluctuacions de la moneda nacional van obligar a molts a recórrer a béns immobles com a manera de preservar, o fins i tot augmentar els seus estalvis. Aquí no us hauríeu de temptar amb preus atractius del fons antic. Avui, els edificis dels anys 60-80 ja es consideren obsolets, i en el futur només seran més barats. Els que desitgin estalviar diners serien més prudents de contemplar la construcció en zones remotes però prometedores, comprovar opcions econòmiques amb plans de desenvolupament urbà de 5 a 10 anys. Juntament amb el desenvolupament de xarxes de comunicacions i transport, augmentarà el cost d’aquestes instal·lacions.
Pis en lloguer
Les opinions dels agents immobiliaris sobre l’elecció d’un pis en lloguer no estan unides. La majoria dels experts creuen que és millor invertir en l'antic fons en zones amb infraestructures desenvolupades; al cap i a la fi, aquest habitatge troba el seu inquilí el més ràpidament possible. Aquí, el metratge i l’altura del sostre no són gaire importants. Però alguns estan segurs que els temps de mala qualitat són una cosa del passat, i un arrendatari modern preferiria la llunyania i la manca d'infraestructures existents per una construcció moderna i d'alta qualitat. Aquí és important no anar gaire lluny, escollint un terreny mitjà; en cas contrari, podeu invertir en un autèntic gueto, on es posaran en lloguer uns porxos i edificis sencers.
No cal que s’inculli immediatament
Si l’apartament es compra per si mateix, però no cal que s’assoleixi de forma immediata, la solució ideal seria un edifici nou amb un disseny lliure. Aquí podeu planificar la ubicació dels dormitoris, pensar en habitacions tècniques addicionals, escollir un pis. Els treballs de finalització es faran simultàniament a tota la casa i, a mesura que els nous pobladors es desplacin, els sorolls de la construcció dels veïns deixaran de molestar.
