Việc chuyển quyền sở hữu một căn hộ trong một tòa nhà mới, giống và rủi ro là gì
Vì lợi nhuận, nhiều nhà đầu tư bất động sản bán căn hộ ở giai đoạn xây dựng cuối cùng, khi chi phí nhà ở đã tăng (và hơn một lần) từ khi bắt đầu dự án, và không còn căn hộ nào từ nhà xây dựng. Bạn chỉ có thể thực hiện một thỏa thuận như vậy bằng cách chuyển quyền sở hữu căn hộ trong tòa nhà mới, điều này có nghĩa là gì và những sắc thái nào cần lưu ý để bảo vệ bạn khỏi những rủi ro có thể xảy ra nhất - đọc bài viết này.
Nội dung:
Chuyển quyền sở hữu là gì
Trước khi bạn tìm hiểu mức độ an toàn khi mua bất động sản theo chương trình như vậy, bạn cần hiểu chuyển nhượng căn hộ trong tòa nhà mới là gì, làm rõ các khía cạnh liên quan về mặt pháp lý liên quan đến loại giao dịch này.
Chuyển nhượng quyền tài sản là cách duy nhất để một nhà đầu tư bán một căn hộ trong một ngôi nhà chưa hoàn thành trước khi nó được đưa vào vận hành. Do đó, chúng ta chỉ nói về việc chuyển nhượng khi người bán không phải là người xây dựng, mà là một người thực sự (cổ đông đã mua nhà ở từ người xây dựng) hoặc một pháp nhân (công ty thầu, tổ chức nhà đầu tư). Phương thức chuyển quyền này cho một căn hộ được quy định bởi luật liên bang "Về việc tham gia xây dựng chung". Và có thể từ khi đăng ký nhà nước về thỏa thuận tham gia xây dựng (DDU) cho đến khi ngôi nhà được đưa vào vận hành.
Chuyển nhượng căn hộ có nghĩa là một giao dịch, kết quả của việc chuyển giao quyền sở hữu nhà ở. Nhưng, vì chúng ta đang nói về một căn hộ trong một ngôi nhà đang được xây dựng, cùng với các quyền đối với nó, nghĩa vụ của các cổ đông được chuyển giao. Trên thực tế, đối tượng của việc bán không phải là chính nhà ở, mà là một thỏa thuận theo đó người mua có thể trở thành chủ sở hữu trong tương lai (DDU). Cho đến thời điểm này, căn hộ không thực sự là một đối tượng hiện có, mà chỉ có điều kiện, với dữ liệu và đánh số có điều kiện (địa chỉ gửi thư, diện tích chính xác và số căn hộ chỉ được biết đến sau khi ngôi nhà được đưa vào hoạt động). Việc chuyển nhượng căn hộ thực tế cho chủ sở hữu mới được thực hiện theo chứng thư chuyển nhượng và chỉ sau khi được phép đưa vào hoạt động.
Thay vì từ "chuyển nhượng" trong các tài liệu chính thức, thuật ngữ pháp lý thường có nghĩa là - nhượng lại. Thỏa thuận về chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ theo DDU phải được đăng ký nhà nước.
Quan trọng! Việc không tuân thủ bất kỳ điều kiện có ý nghĩa pháp lý nào có thể dẫn đến vô hiệu hóa giao dịch.
Các loại bài tập
Giao dịch chuyển nhượng được chia thành hai loại, tùy thuộc vào người bán - cá nhân hoặc tổ chức (pháp nhân).
1. Trong trường hợp đầu tiên, hầu hết chúng ta thường nói về việc thu được lợi ích do sự khác biệt giữa giá ở giai đoạn khai quật và ở giai đoạn xây dựng cuối cùng (một vài tháng trước khi đưa nhà vào). Ngoài ra, người bán được thúc đẩy bởi mong muốn tránh phải trả thuế. Cho đến khi cổ đông trở thành chủ sở hữu, anh ta có nghĩa vụ phải trả thuế thu nhập từ việc bán căn hộ (PIT), nhưng đồng thời tiết kiệm được một phần đáng kể (thuế sẽ không được tính trên cơ sở giá trị địa chính, nghĩa là không tăng 0,7). Nhưng đã đăng ký tài sản như một tài sản, chủ sở hữu có nghĩa vụ phải trả thuế 13% cho giá trị bán (nếu anh ta đã sở hữu căn hộ dưới 5 năm). Những rủi ro nào có thể phát sinh khi chuyển quyền từ một chủ sở hữu vốn cho một cá nhân khác?
Sau khi thực hiện thỏa thuận chuyển nhượng, cổ đông thay đổi trong DDU hiện tại. Đồng thời, cổ đông mới phải đồng ý với các điều kiện của nhà phát triển đã được thỏa thuận với người tham gia trước đó trong việc xây dựng chung. Không thể thay đổi DDU nữa. Nhưng điều này có điểm cộng riêng của nó.Tất cả các nghĩa vụ của nhà phát triển vẫn giữ nguyên - cổ đông mới sẽ nhận được căn hộ được chỉ định theo giá thỏa thuận và vào ngày đã thỏa thuận.
2. Trong trường hợp thứ hai - nếu pháp nhân chuyển giao các quyền và nghĩa vụ theo DDD, quy trình xử lý giao dịch không khác biệt quá nhiều so với phiên bản trước. Yêu cầu duy nhất cho tổ chức là việc giải quyết với nhà phát triển phải được thực hiện dưới hình thức không dùng tiền mặt và chỉ sau khi đăng ký nhà nước của DDU.
Thái độ của các nhà phát triển đối với sự phân công và phối hợp
Theo luật pháp hiện hành của Liên bang Nga (cụ thể là luật liên bang số 214), không cần phải đồng ý về một thỏa thuận nếu giá của thỏa thuận chuyển nhượng được thanh toán đầy đủ. Nếu việc thanh toán chỉ được thực hiện một phần, thì sự đồng ý của nhà phát triển là điều kiện tiên quyết cho giao dịch về chuyển nhượng quyền đối với căn hộ. Đây là một quy tắc chung mà từ đó có ngoại lệ. Nếu người xây dựng trong DDU quy định một yêu cầu trực tiếp: chuyển nhượng quyền mà không có sự phối hợp với người xây dựng là không thể, thì cổ đông có nghĩa vụ phải tuân thủ các điều khoản của hợp đồng mà anh ta đặt chữ ký.
Không phải tất cả các nhà phát triển hoan nghênh giao dịch chuyển nhượng. Một số chỉ đơn giản quy định trong DDU sự cần thiết phải đồng ý về một giao dịch chuyển nhượng. Những người khác thích nhận lợi ích: họ tính phí cho khả năng chuyển yêu cầu bồi thường cho người khác với số tiền từ 1-15% giá căn hộ. Ai chính xác phải chịu các chi phí này không được nêu rõ trong luật, tất cả phụ thuộc vào thỏa thuận giữa các bên. Thông thường, các chi phí này được chi trả bởi các cổ đông đầu tiên đồng ý với các điều khoản của nhà phát triển. Tuy nhiên, trên thực tế, người bán thường phóng đại giá căn hộ để tạo nên sự khác biệt.
Và những người khác quy định trong DDU lệnh cấm trực tiếp đối với giao dịch này. Điều này, tình cờ, không hoàn toàn hợp pháp và có thể bị thách thức tại tòa án (nếu thực tế trước đó cho thấy sự vô nghĩa của những lời kêu gọi đó của các cổ đông, thì bây giờ có một xu hướng tích cực - các thẩm phán đang ngày càng đứng về phía người tham gia xây dựng chung).
Quan trọng! Ngay cả khi không có điều khoản nào về lệnh cấm hoặc phê duyệt bắt buộc trong DDU, các bên có nghĩa vụ phải thông báo cho nhà phát triển về sự thay đổi trong cổ đông.
Rủi ro khi chuyển nhượng
Để hiểu liệu có những cạm bẫy khác trong giao dịch, bạn cần biết động cơ thúc đẩy người bán. Trong trường hợp chuyển nhượng quyền đối với một căn hộ trong một ngôi nhà đang được xây dựng, mọi thứ đều cực kỳ rõ ràng và có thể giải thích. Người bán muốn hưởng lợi và tránh thuế. Và nó không quan trọng đối với ai là người nắm giữ cổ phần - một thương nhân tư nhân hoặc một tổ chức.
Hơn nữa, xác suất gặp phải những kẻ lừa đảo không được loại trừ. Để tránh rủi ro (mất tiền và nhà ở), cần kiểm tra:
- Đối tượng đang được xây dựng (cách dự án đang được thực hiện, có bất kỳ sự chậm trễ nào không, là các chỉ tiêu xây dựng đang được quan sát);
- Nhà phát triển (lịch sử, mức độ tin cậy, đánh giá về công ty trên các diễn đàn và trong các nhà đầu tư cộng đồng);
- Tài liệu giấy phép dự án (nó chứa tất cả dữ liệu chính thức về dự án và nhà phát triển);
- Là thủ tục đăng ký nhà nước của DDU được thực hiện;
- Cho dù người bán đã trả tiền cho nhà phát triển đầy đủ (như với việc bán hàng thông thường, người bán sẽ chuyển các biên lai thanh toán cùng với các tài liệu khác, trong trường hợp của chúng tôi, đây là DDU).
Ba điểm đầu tiên có liên quan đến nguy cơ chưa hoàn thành: người bán có thể bị thúc đẩy bởi mong muốn thoát khỏi một đối tượng như vậy mà không mất tiền. Một dấu hiệu rõ ràng về việc xây dựng đông lạnh, khi 70% - 80% căn hộ được bán, trong một ngôi nhà nhất định, được cung cấp theo thỏa thuận chuyển nhượng, và công việc xây dựng tại cơ sở chỉ được hoàn thành từ 20 đến 40%.
Hai cuối cùng có liên quan đến rủi ro mất tất cả các khoản đầu tư, hoặc với rủi ro chi phí không lường trước. Nếu cổ đông trước đó không đầy đủ hoặc không trả tiền căn hộ, nghĩa vụ thanh toán sẽ được giao cho người tham gia mới trong xây dựng chung (mặc dù anh ta đã thanh toán đầy đủ cho người bán).
Như thực tế cho thấy, cũng có những trường hợp thường xuyên khi người bán cố gắng gian lận, đề nghị chuyển quyền theo DDU sơ bộ. Một thỏa thuận như vậy không có hiệu lực pháp lý, bởi vì nó thậm chí không được đăng ký trong regpalate.Những hành động gian lận như vậy thường đi kèm với doanh số gấp đôi và luôn kết thúc cho người mua bị lừa dối với việc mất tiền và nhà ở.
Thế chấp: Thủ tục
Một cách đơn giản, mặc dù không thể hiểu được từ cái nhìn đầu tiên, giao dịch chuyển nhượng rất phức tạp khi thanh toán được thực hiện bằng chi phí của các khoản thế chấp. Xem xét ba tình huống khác nhau và thứ tự các hành động trong mỗi chúng.
1. Người bán đã mua căn hộ bằng chi phí của các khoản thế chấp. Câu hỏi chính là làm thế nào để chuyển nhượng quyền bất động sản nếu ngân hàng đã bị đóng gói?
Nếu người bán đã mua một căn hộ bằng thế chấp, một giao dịch chuyển nhượng sẽ chỉ có thể được thực hiện sau khi trả hết nợ. Bạn có thể hoàn trả khoản vay bằng chi phí của người mua trong một vài bước (nhưng chỉ với điều kiện người mua có tiền mặt):
- Người bán và người mua nên lập một hợp đồng cho vay hoặc biên lai (không phải đăng ký, nhưng được lập thành văn bản trùng lặp, được lưu trữ trong một thời gian dài, trong trường hợp khiếu nại) và chỉ sau khi chuyển tiền để trả nợ và xóa gánh nặng điều tra;
- thực hiện một giao dịch theo một thỏa thuận chuyển nhượng.
2. Người mua mua một căn hộ trong một thế chấp - làm thế nào để thực hiện một giao dịch và giảm chi phí?
Một khoản vay cho một đối tượng đã sẵn sàng để được bàn giao và nhận ra thông qua việc chuyển nhượng quyền không được cung cấp ở tất cả các ngân hàng và với tỷ lệ khá lớn (không phải ở giai đoạn xây dựng ban đầu, thay vì 9,5% mỗi năm - 11-13%). Liên quan đến tình huống này, người mua có quyền yêu cầu giảm giá đáng kể từ người bán. Nếu không có nhiều người muốn mua một căn hộ theo thỏa thuận chuyển nhượng, phía bên kia sẽ buộc phải gặp họ.
Để có được một khoản vay, ngân hàng mở một tài khoản đặc biệt cho khách hàng, trên đó người vay có nghĩa vụ phải thanh toán. Tiền tín dụng đang được nhận ở đó. Thủ tục kết thúc bằng việc chuyển toàn bộ số tiền vào tài khoản người bán, việc này chỉ được thực hiện sau khi nhà nước đăng ký thỏa thuận chuyển nhượng (trong buồng vương giả).
3. Cả hai bên mua hàng bằng cách sử dụng tiền thế chấp.
Nếu các bên tham gia giao dịch là hai thế chấp của người thế giới, thì vẫn có thể chuyển nhượng quyền nếu cổ đông đầu tiên nhận được sự đồng ý từ ngân hàng cho vay của họ.
Tất nhiên, thỏa thuận về chuyển nhượng quyền đối với nhà ở rất phức tạp và đòi hỏi phải tuân thủ một số sắc thái pháp lý, cũng như sự cẩn trọng và thận trọng tối đa, cả về phía người bán và người mua. Nhưng bây giờ bạn đã biết làm thế nào để tránh những rủi ro có khả năng nhất và soạn thảo hợp đồng. Đừng quên các rủi ro tiêu chuẩn liên quan đến bất kỳ giao dịch nào với bất động sản (khiếu nại của bên thứ ba, người thân, bán bởi người bán không đủ năng lực, người ủy thác không có quyền bán tài sản, v.v.).
