Căn hộ nào tốt hơn để mua - bán lại hoặc một tòa nhà mới?
Trở thành chủ sở hữu đầu tiên của chìa khóa căn hộ mới, không vội vàng chọn sàn và nhìn từ cửa sổ, lên kế hoạch và thực hiện một cái mới thay vì tu sửa lại căn hộ cũ - ít người sẽ từ bỏ những lợi thế này khi chọn nhà. Xây dựng mới hoặc bán lại - cái nào tốt hơn? Đối với người không quen biết, một câu hỏi như vậy dường như không phức tạp, và câu trả lời cho nó là hiển nhiên - cái mới luôn tốt hơn, đẹp hơn và thoải mái hơn cái cũ. Nhưng người mua thường phải đối mặt với thời hạn chặt chẽ và hạn chế tài chính.
Và sau đó, sự khác biệt khác xuất hiện: chi phí của một mét vuông; thời hạn thế chấp; các điều khoản và sắc thái của việc đăng ký một căn hộ như một tài sản; tình trạng pháp lý và rủi ro có thể. Chỉ với sự xem xét chi tiết và cân nhắc tỉnh táo của tất cả các yếu tố, giải pháp sẽ trở thành chính xác. Để giúp người đọc nhanh chóng, hãy xem xét các khác biệt chính và tính năng của các tòa nhà mới và nhà ở thứ cấp.
Nội dung:
Cái nào rẻ hơn: bán lại hay một tòa nhà mới?
Người ta tin rằng nhà ở đang được xây dựng là rẻ hơn so với nhà đã hoàn thành. Người mua đóng vai trò là nhà đầu tư đồng - đã đầu tư vào giai đoạn khai quật, họ được giảm giá đáng kể. Và điều này là đúng - những tháng dài, và thường xuyên hơn, nhiều năm mong đợi, trở thành sự tính toán với chi phí thấp. Tuy nhiên, mỗi khu vực có quy tắc riêng mà thị trường ra lệnh. Nếu bạn nghiên cứu các số liệu thống kê, bạn có thể thấy rằng chi phí thấp hơn của tòa nhà mới hoàn toàn không phải là một tiên đề.
Ngày nay, Moscow, khu vực Leningrad và Nizhny Novgorod đang chơi trái luật, bán những bức tường đắt hơn những căn hộ đã hoàn thiện. Chelyabinsk, Rostov-on-Don và Samara thành thật chứng minh một sự khác biệt rõ ràng trong việc ủng hộ các tòa nhà mới. Trung bình, trên cả nước, chi phí cho mỗi mét vuông ở cả hai phân khúc đang dần được so sánh, mặc dù thứ cấp vẫn đắt hơn.
Điều này vi phạm các quy tắc là dễ dàng để giải thích. Ngay khi nhà phát triển thu hút các căn hộ mới thuê thành quyền sở hữu, nhà ở mới trở thành thứ yếu. Mặc dù một khoảng thời gian rất ngắn đã trôi qua kể từ thời điểm được Ủy ban Nhà nước chấp nhận, việc xử lý giao dịch sẽ khác. Thay vì vốn chủ sở hữu hoặc chuyển nhượng yêu cầu, người bán và người mua sẽ có thể ký hợp đồng mua bán bất động sản thường xuyên. Chi phí cao của các cơ sở tìm kiếm như vậy và ảnh hưởng đến thị trường, cân bằng số liệu thống kê ở cả hai phân khúc.
Chi phí rẻ nhất là mét vuông, chỉ tồn tại trên giấy cho đến nay - ở đây bạn sẽ phải chờ đợi không chỉ để đăng ký tài sản, mà còn cho việc lắp dựng các bức tường, trong khi không thể đảm bảo chắc chắn rằng việc xây dựng sẽ đi đúng tiến độ và sẽ không đóng băng ở bất kỳ giai đoạn nào. Bạn chỉ có thể dựa vào trực giác của chính mình và vào câu chuyện tích cực của nhà phát triển được chọn.
Càng gần với sự chấp nhận của tòa nhà bởi Ủy ban Nhà nước, giá càng tăng tích cực. Vào thời điểm giải quyết, họ sẽ được so sánh với thị trường thứ cấp, mặc dù thực tế là từ việc giao chìa khóa đến nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu có thể mất từ 6 tháng đến 2 năm.
Thế chấp: chọn gì với khoản vay được phê duyệt?
Các ưu tiên của các tổ chức tín dụng là rõ ràng và có thể dễ dàng đưa quy mô về phía các tòa nhà mới. Trước hết, lãi suất so sánh thuận lợi - trong trường hợp này, chênh lệch sẽ từ 0,5 đến 1%. Với các khoản thanh toán thế chấp dài hạn, sự khác biệt chỉ 1 phần trăm cuối cùng dẫn đến một số tiền lớn.
Việc thu thập và xem xét các tài liệu sẽ dễ dàng hơn - người mua sẽ chỉ cần cung cấp thỏa thuận tham gia chia sẻ với nhà phát triển.Thủ tục phê duyệt tự nó sẽ trở nên nhanh hơn - sau tất cả, sẽ có nhiều giao dịch như vậy với một nhà phát triển được công nhận trong ngân hàng được chọn. Người mua cũng đã được giảm bớt rủi ro của sự gián đoạn giao dịch do thế chấp được phê duyệt - sẽ không có nhiều chủ sở hữu, một trong số họ sẽ đột nhiên quyết định phát lại hoặc quyết định tiêu cực của cơ quan giám hộ. Với số lượng lớn ưu đãi, người bán sẽ không chọn người mua khác, nhưng sẽ kiên nhẫn chờ đợi tất cả các phê duyệt và phê duyệt.
Với việc mua thế chấp ở thị trường thứ cấp, người vay sẽ phải nghiên cứu kỹ lịch sử mua trước đó, ghi nhớ cách các ngân hàng không thích giao dịch với các cổ đông nhỏ và với việc thu hút vốn thai sản hiện có. Mặc dù ngân hàng của toàn bộ chuỗi chủ sở hữu kiểm tra kỹ lưỡng đảm bảo cho chính người mua, nhưng không phải tất cả người bán thực sự sẽ đồng ý chờ đợi quyết định và phê duyệt cuối cùng, và cung cấp các tài liệu bổ sung được yêu cầu. Các lựa chọn thực sự có lợi nhuận cũng có thể đến với người mua bằng tiền miễn phí.
Không giống như một người bán thông thường, đại diện của nhà phát triển sẽ có thể tư vấn chính xác và chính xác về các vấn đề mua hàng thế chấp ở lần kháng cáo đầu tiên, dựa trên kinh nghiệm hợp tác thực tế với ngân hàng. Thông thường, khách hàng sẽ được cung cấp dịch vụ miễn phí của các chuyên gia, những người sẽ đi cùng và hướng dẫn khách hàng khi đăng ký thế chấp.
Rủi ro pháp lý
Trong những năm gần đây, nhiều nỗ lực đã được thực hiện cho người mua an toàn về mặt pháp lý. Nhiều năm của thị trường hoang dã đứng đằng sau, và thủ tục đăng ký giao dịch nhà nước loại trừ hầu hết các âm mưu lừa đảo có thể có. Nhưng đảm bảo an toàn đầy đủ vẫn không thể.
Một điểm trừ đáng kể của các căn hộ thứ cấp là một lịch sử lâu dài của quyền sở hữu. Một quy tắc ràng buộc được áp dụng ở đây - nếu tại một giai đoạn giao dịch được công nhận là bất hợp pháp, thì tất cả các lần chuyển tiếp theo từ chủ sở hữu sang chủ sở hữu cũng hóa ra không hợp lệ. Kết quả là, chủ sở hữu cuối cùng luôn phải chịu đựng.
Rủi ro lớn nhất là việc chuyển giao luật bằng ý chí - để chứng minh rằng không có người nộp đơn nào khác cho bất động sản là không thể. Hầu hết tất cả, người mua không thích một di sản mới bằng ý chí, họ nghi ngờ quyên góp, họ tránh các lựa chọn nơi hợp đồng thuê nhà xuất hiện - sau tất cả, tất cả những điều trên có thể bị thách thức tại tòa án.
Rủi ro tương tự trong trường hợp các tòa nhà mới được giảm xuống bằng không, tuy nhiên, những cạm bẫy của chúng đang ẩn giấu ở đây. Về cơ bản, người mua bị hai căn bệnh - xây dựng đóng băng với sự thiếu kinh phí và các vấn đề không được phát hiện với tài liệu. Nếu không có lỗi người mua trong những khó khăn tài chính đột ngột của các nhà đầu tư và kinh nghiệm đáng buồn cho thấy sự hủy hoại có thể có của các nhà phát triển lớn và thành công trước đó, thì trong trường hợp thứ hai, sự lười biếng hoặc mù chữ hợp pháp trở thành lý do.
Tất cả các tài liệu nên được cung cấp cho khách hàng theo yêu cầu, và một người bán có lương tâm sẽ sẵn sàng và nói chi tiết về tất cả các giấy phép nhận được - từ cho thuê hoặc mua đất cho đến các phê duyệt mới nhất từ các cơ quan chính phủ. Những tài liệu này nên được đăng trên trang web chính thức của cơ sở.
Các nhà đồng đầu tư và những người nắm giữ cổ phần phải chịu đựng nhiều nhất, không chịu nổi niềm tin rằng các quyền sẽ được ban hành hồi tố. Ngày nay, các tiêu chuẩn và yêu cầu rất cao, và bất kỳ vi phạm nào trong việc xây dựng và giấy phép có thể dễ dàng trở thành lý do đóng băng cơ sở.
Sự kiểm soát của nhà nước trong lĩnh vực này mạnh đến mức việc hoàn thành xây dựng thành công sẽ không đảm bảo cho một tân gia hạnh phúc. Các tòa nhà đã hoàn thành và chiếm đóng với các vi phạm thô và giả mạo với các giấy tờ có thể được công nhận là tự xây dựng và phá hủy.
Những gì bạn cần biết về các tòa nhà mới
Trần nhà cao, hội trường rộng rãi, vật liệu trang trí hiện đại và cấu trúc nguyên khối vững chắc - tất cả điều này thu hút người mua mới. Nhưng điều này là xa điều duy nhất bạn nên biết về họ.Các thực tế khắc nghiệt và không thoải mái nên được tách ra khỏi những thú vui của tài liệu quảng cáo cho những người định cư mới.
1. Công trường thi công thay sân. Khi dựng lên một số đường hoặc tòa nhà thay vì các bãi cỏ và thị trấn trẻ em đã hứa dưới cửa sổ, công việc xây dựng có thể tiếp tục trong vài năm. Điều này nên được xem xét bởi người mua của giai đoạn đầu tiên của khu dân cư lớn.
2. Nhiều người thích những ngôi nhà mới để thể hiện những ý tưởng thiết kế táo bạo nhất. Tuy nhiên, người ta phải nhớ rằng tưởng tượng không có biên giới chỉ có thể có trong các cấu trúc nguyên khối, các tòa nhà gạch và bảng điều khiển sẽ yêu cầu phối hợp bắt buộc của tái phát triển theo kế hoạch, và một số tùy chọn của chúng sẽ là không thể.
3. Có hay không cắt? Khi nghĩ về căn hộ nào tốt hơn để mua, bán lại hoặc một tòa nhà mới, đừng quên rằng một phần đáng kể được cho thuê mà không hoàn thiện, và đây hoàn toàn không phải là về gạch hoặc giấy dán tường. Người mua theo nghĩa đen sẽ được đáp ứng bởi các bức tường, sàn và suối bê tông trần. Đầu tư vào việc mang một hộp gỗ như vậy vào một diện mạo dân cư sẽ đòi hỏi đáng kể, bởi vì tất cả các công việc hoàn thiện từ hệ thống dây điện đến thạch cao sẽ rơi vào vai của những người định cư mới.
Trong trường hợp nào bạn có thể mua một tòa nhà mới, và trong đó ưu tiên cho nhà ở thứ cấp
Có những hoàn cảnh đi ngược lại với kế hoạch và ước mơ của chúng tôi. Khi lựa chọn, rất nhiều thứ sẽ không chỉ phụ thuộc vào các ưu điểm và nhược điểm của các tòa nhà mới và bán lại, mà còn phụ thuộc vào các điều kiện và khả năng hiện có của người mua.
Cần phải di chuyển vào căn hộ
Loại nhà nào tốt hơn để mua, bán lại hoặc một tòa nhà mới nếu bạn cần một căn hộ ngày hôm nay? Thật vậy, trong trường hợp này thời gian không còn nhiều, cơ hội tài chính bị hạn chế, con người và mọi thứ đang rất cần một mái nhà mới trên đầu họ. Nếu việc mua trở thành nhà ở duy nhất, một tòa nhà mới sẽ phải từ bỏ. Một đối tượng rất hiếm có thể tự hào về sự trùng hợp hoàn toàn của thời hạn giao hàng và giải quyết với người thật, và việc di dời và tân gia theo kế hoạch, ngay cả trong những trường hợp thành công, có thể bị trì hoãn trong một năm.
Đầu tư nhà ở
Sự biến động mạnh của đồng tiền quốc gia buộc nhiều người phải chuyển sang bất động sản như một cách để bảo tồn, hoặc thậm chí tăng tiền tiết kiệm của họ. Ở đây bạn không nên bị cám dỗ bởi giá hấp dẫn trong quỹ cũ. Ngày nay, các tòa nhà của thập niên 60-80 đã bị coi là lỗi thời và trong tương lai chúng sẽ chỉ trở nên rẻ hơn. Những người muốn tiết kiệm tiền sẽ khôn ngoan hơn khi xem xét việc xây dựng ở những khu vực xa xôi, nhưng đầy hứa hẹn, kiểm tra các lựa chọn không tốn kém với các kế hoạch phát triển đô thị 5-10 năm. Cùng với sự phát triển của mạng lưới thông tin liên lạc và giao thông, chi phí của các cơ sở như vậy sẽ tăng lên.
Căn hộ cho thuê
Ý kiến của các nhà môi giới liên quan đến việc lựa chọn một căn hộ cho thuê không được thống nhất. Hầu hết các chuyên gia tin rằng tốt hơn là đầu tư vào quỹ cũ trong các khu vực có cơ sở hạ tầng phát triển - xét cho cùng, nhà ở như vậy tìm được người thuê càng nhanh càng tốt. Ở đây, cảnh quay và chiều cao trần không quan trọng lắm. Nhưng một số người chắc chắn rằng thời đại chất lượng kém đã là quá khứ và một người thuê nhà hiện đại sẽ thích sự xa xôi và thiếu cơ sở hạ tầng hiện tại để xây dựng chất lượng cao và hiện đại. Điều quan trọng ở đây là không đi quá xa, chọn một khu vực giữa - nếu không bạn có thể đầu tư vào một khu ổ chuột thực sự, nơi toàn bộ hiên nhà và các tòa nhà sẽ được cho thuê.
Không cần thấm nhuần ngay lập tức
Nếu căn hộ được mua cho chính bạn, nhưng không cần giải quyết ngay, thì giải pháp lý tưởng sẽ là một tòa nhà mới với bố cục miễn phí. Tại đây bạn có thể lên kế hoạch cho vị trí của các phòng ngủ, suy nghĩ về các phòng kỹ thuật bổ sung, chọn một tầng. Công việc hoàn thiện sẽ diễn ra đồng thời trong toàn bộ ngôi nhà, và khi người định cư mới di chuyển, việc xây dựng tiếng ồn từ hàng xóm sẽ không còn bận tâm nữa.
