O que procurar ao comprar uma casa - dicas e truques
A aquisição de uma casa está associada a um risco muito alto, porque essa transação requer custos financeiros significativos. Para não perder os fundos investidos, você deve estudar muito cuidadosamente toda a documentação do objeto. No entanto, verificar a condição técnica da casa é igualmente importante. Caso contrário, logo após a mudança, o novo ninho da família vazará, o porão se transformará em uma piscina após cada chuva, e a fenda na parede crescerá a um ritmo alarmante.
É difícil para um não especialista entender todos os meandros do negócio da construção, mas esperamos que nossos conselhos o ajudem a não cometer um erro e fazer a escolha certa. E então sua alegria de comprar uma nova casa não será ofuscada por surpresas desagradáveis e você não terá que eliminar às suas próprias custas as deficiências que o proprietário anterior deseja transmitir a você. O que procurar ao comprar uma casa com um terreno e como não perder de vista pontos importantes - leia este artigo.
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Regras de Inspeção da Casa
Somente um profissional pode avaliar a qualidade da construção. E você não precisa procurar por anúncios familiares ou gratuitos no jornal, porque hoje existem empresas inteiras envolvidas na construção. Os especialistas determinarão todas as características estruturais mais importantes, por exemplo, condutividade térmica e capacidade de suporte de paredes, pisos e fundações, umidade de materiais, presença de rachaduras ocultas e outros defeitos, a eficácia do equipamento de engenharia usado, etc. etc. Como resultado, você receberá uma conclusão sobre o estado real do objeto e uma estimativa dos custos de "lembrar". Esta conclusão pode ser realizada durante as negociações com o proprietário da casa.
Chamar um especialista custará uma quantia bastante alta. No entanto, ao comprar uma casa no valor de vários milhões, economizar na verificação da qualidade do que você está adquirindo é simplesmente míope. No entanto, é provável que, depois de se familiarizar com a conclusão do exame, você decida recusar a compra desse imóvel. E isso significa que, no futuro, será necessário chamar cada vez mais especialistas, já em outras instalações.
Deseja economizar algumas dezenas de milhares de rublos? Você pode tirar conclusões preliminares sobre a adequação de uma casa para sua moradia. A sequência mais lógica de ações é bastante simples. Guiado por nossas recomendações, você inspeciona a casa em que está interessado (provavelmente não apenas uma, mas várias) e somente se não encontrar falhas sérias e estiver satisfeito com tudo, atrair um especialista para uma avaliação profissional do imóvel.
1. É melhor olhar para a casa na primavera, durante o período de derretimento ativo da neve e alta umidade do solo. Muitos cometem o erro de fazer uma visita no inverno. Obviamente, isso tem suas vantagens, em particular, você pode garantir que o sistema de aquecimento esteja funcionando corretamente. Mas, ao mesmo tempo, no inverno, é mais difícil avaliar o estado geral da casa. A neve esconde dos seus olhos a fundação em ruínas da casa e a ardósia rachada no telhado. Você não notará o aterro na parte de trás do quintal. Na primavera, todas essas falhas serão expostas e o derretimento da neve e das águas subterrâneas revelará imediatamente os pontos fracos da estrutura.
2. Muitas pessoas são extremamente negativas em relação a qualquer coisa que esteja em uso, recusando-se categoricamente a "carregar" alguém. Mas, ao escolher uma casa, é melhor reconsiderarem seus pontos de vista.Deve-se dar preferência a casas nas quais as pessoas moram há algum tempo. O fato é que, na grande maioria dos casos, a construção de "para si" e "para venda" - esses são dois níveis diferentes de qualidade. Se o dono da casa morava nela, isso pode servir como garantia de qualidade.
3. Você não deve esperar que o dono da casa fale honestamente sobre as deficiências existentes em sua casa, porque ele está interessado em uma venda rápida e lucrativa. Você tem que chegar à verdade você mesmo. Por exemplo, conversas íntimas com vizinhos serão muito úteis. Eles viram como a casa foi construída e o que está sendo finalizado e, por serem pessoas desinteressadas, podem contar muitas coisas interessantes, sobre as quais o proprietário prefere ficar em silêncio ou se esconder intencionalmente.
4. É necessário avaliar não apenas a casa em si, mas também sua localização e o terreno adjacente. Existe umidade excessiva no território? A casa está escondida do sol por árvores ou prédios vizinhos? Quão convenientes são as varandas? Existem linhas de alta tensão ou instalações industriais localizadas nas proximidades?
5. Ao examinar uma casa, escreva suas perguntas para não esquecer de perguntar a um especialista. Tire fotos de lugares duvidosos do seu ponto de vista.
Obviamente, uma parte significativa das falhas identificadas pode ser eliminada, mas isso exigirá investimentos financeiros adicionais da sua parte, o que significa que ela pode se tornar a base para a revisão do preço final.
Familiaridade com o layout
Uma casa não é apenas metros quadrados. O conforto depende não tanto da área total, mas também do layout adequado do espaço. O que procurar ao comprar uma casa? Quais pontos são especialmente importantes?
Pode-se chamar uma casa confortável, na qual foi possível alcançar o equilíbrio certo entre a sensação de espaço e solidão. É bom quando as instalações da estada diurna - a sala de estar, o hall, a sala de jantar - fluem suavemente uma para a outra: isso criará uma sensação de liberdade e espaço e poupará a necessidade de abrir constantemente as portas ao se movimentar pela casa. Ao mesmo tempo, é muito importante que cada membro da família tenha a oportunidade, se desejar, de ficar sozinho. Isso, no mínimo, determina a necessidade de um número suficiente de quartos na casa. Não é necessário que sejam grandes: pelo contrário, em uma pequena sala é mais fácil criar uma sensação de conforto tão necessária para o relaxamento. É aconselhável que a casa tenha o menor número possível de corredores estreitos, longos e escuros.
Não se esqueça dos locais para armazenar pertences domésticos - despensas, armários, armários walk-in. Caso contrário, ao se deslocar pela casa, você tropeçará constantemente em roupas inadequadas para a estação, trenós para crianças, latas para picles ... mas você nunca sabe o que mais quer esconder por enquanto dos olhos de seus amigos e estranhos. Como muitas comunicações de uma casa particular são, em regra, instalações técnicas autônomas também devem ser fornecidas. Deve-se levar em consideração que as despensas e as salas técnicas não requerem aquecimento total, o que permite economizar significativamente energia.
Certifique-se de prestar atenção às escadas que conectam os pisos. É claro que quero que ela não "coma" muito espaço útil, mas não devemos esquecer que, em caso de incêndio, essa será a principal via de evacuação do segundo andar. Deste ponto de vista, é muito desejável que a escada não seja muito estreita e íngreme. Além disso, o risco de ferimentos graves em caso de queda acidental depende diretamente da inclinação das escadas e da presença de uma cerca confiável.
O quão confortável será para você viver em uma casa nova depende muito do grau de iluminação. Deve haver muita luz natural nas instalações. É claro que a luz do sol entra na casa através das janelas, o que significa que deve haver muitas delas. No entanto, zelo demais também não vale a pena, porque uma superabundância de janelas é uma das razões para reduzir a eficiência energética do edifício.
Ao determinar o número mais ideal de janelas, proceda do valor encontrado experimentalmente: a proporção da área das janelas com a área do piso deve ser de cerca de 1: 8.
Como estamos falando de janelas, vale a pena dizer algumas palavras sobre as chamadas casas com uma segunda luz. São edifícios nos quais não há parte do piso, e uma grande janela panorâmica está localizada em toda a parede das instalações localizadas neste local (geralmente uma sala de estar ou um corredor) com o dobro da altura dos tetos. Sem dúvida, parece espetacular, mas, na prática, acaba não sendo muito racional: uma casa desse tipo tem um volume aquecido maior e uma área útil menor. E, é claro, uma condição indispensável para uma casa dessas é uma bela vista da janela; caso contrário, não há necessidade de criar essa revisão.
E, para concluir, mencionamos a garagem disponível em qualquer casa de campo moderna. Muitas vezes, uma parte do térreo é reservada para a garagem. Sem dúvida, isso é conveniente: você pode ir direto ao seu "cavalo de ferro" da casa, sem tempo para congelar no frio do inverno ou para manchar os sapatos com sujeira no clima de outono. No entanto, essa abordagem do planejamento tem suas armadilhas. A garagem embutida na casa requer boa ventilação; caso contrário, o cheiro de gasolina e gases de escape será sentido no local (não é à toa que os regulamentos proíbem a colocação de quartos acima da garagem). Se a garagem estiver anexada à casa e, mais ainda, a uma certa distância dela, não haverá problemas de deterioração da qualidade do ar.
Verificando o telhado da casa
Muitas vezes, o sótão da casa se transforma em um aterro sanitário para coisas inúteis - os proprietários deixam que seja providenciado para mais tarde, encontrando muitas outras coisas mais importantes. É improvável que você sinta um grande desejo de passear entre as caixas cobertas por uma espessa camada de poeira, malas velhas, restos de materiais de construção e outros pertences. No entanto, é necessário subir no sótão.
É do sótão que se pode julgar a condição do telhado. Idealmente, se sua inspeção coincidisse com o tempo chuvoso, todos os defeitos se tornariam claramente visíveis. Mas mesmo que você seja "azarado" com o clima, basta olhar com cuidado. Traços de manchas, mofo ou fungos indicam que o telhado foi realizado de má fé, com uma violação grave da tecnologia, como resultado do qual o telhado vaza. Essa casa não se tornará uma proteção confiável contra as intempéries - se recuse a comprá-la ou se prepare para custos consideráveis de reparo.
Certifique-se de prestar atenção se o sistema de drenagem está organizado corretamente. Suas deficiências podem ser identificadas por manchas nas superfícies externas das paredes, bem como por sulcos lavados com água no chão. À primeira vista, isso parece um pouco insignificante; no entanto, a drenagem inadequada da água durante a chuva pode eventualmente levar à destruição da fundação e das paredes do edifício.
A qualidade da construção das paredes exteriores
Quer saber se sua nova casa pode servir como sua fortaleza? Em seguida, inspecione cuidadosamente as paredes externas quanto a rachaduras. Existem muitas razões para o aparecimento de rachaduras na estrutura de suporte: encolhimento inadequado da casa, falta de cintos monolíticos de concreto armado no caso de paredes feitas de concreto aerado, etc. No entanto, o reboco é apenas uma solução temporária para o problema, ou melhor, até uma tentativa de criar a aparência de bem-estar. É muito provável que o crack reapareça muito em breve.
Obviamente, a habitação deve ser não apenas durável e confiável, mas também quente. As paredes de tijolo, independentemente de sua espessura, são necessariamente isoladas com lã mineral ou espuma de poliestireno.
Paredes de concreto aerado não podem ser isoladas, mas apenas se sua espessura exceder 400 mm. Caso contrário, é usada uma camada de lã mineral. O poliestireno expandido para aquecer o concreto aerado não é recomendado, pois possui menos permeabilidade ao vapor que o material das paredes, o que significa que o ponto de orvalho mudará para dentro.Com o tempo, isso pode levar à formação de condensação e, como conseqüência, ao aparecimento de mofo e fungos na superfície interna das paredes.
Muitas vezes, eles tentam distribuir espuma de concreto para concreto aerado. Eles têm aparência semelhante, mas o último é caracterizado por maior condutividade térmica. As paredes de concreto espumado são necessariamente isoladas com lã mineral com uma camada de pelo menos 100 mm.
Ao mesmo tempo, os blocos de cerâmica são muito populares e merecidamente populares - um material que se parece com um tijolo, mas com maior vazio, o que significa com muito baixa condutividade térmica.
Às vezes, a construção de um edifício é feita combinada: o primeiro andar é construído a partir de material pesado (por exemplo, de tijolos ou blocos de cerâmica), o segundo - a partir da luz (por exemplo, de concreto aerado). Essa abordagem é aceitável e até racional (mas fazer o oposto, como você provavelmente adivinha, é impossível). Se um piso é feito de materiais que diferem muito em densidade, espere um subsídio desigual da fundação.
Tetos e pisos da casa
Para avaliar a qualidade dos tetos, primeiro observe o teto do piso inferior. A deflexão do teto é um mau sinal. Uma possível razão para isso pode ser uma área de seção transversal insuficiente das vigas. Nesse caso, com o tempo, a situação piorará, ou seja, a magnitude da deflexão aumentará. Fortalecer o chão é uma tarefa extremamente difícil e muito cara.
Seja qual for o material do teto - concreto reforçado ou madeira, deve ser uniforme. Qualquer revestimento de piso - parquet, laminado, linóleo - desgasta-se muito rapidamente em um piso inclinado e especialmente irregular. É fácil garantir que os pisos sejam uniformes; não esqueça de levar consigo o nível de construção para inspecionar a casa.
Os pisos de madeira devem ser verificados quanto à falta de flutuação - não deve haver flutuações perceptíveis sob cargas dinâmicas. O padrão permite a deformação do piso a 2 mm por metro de comprimento. Isso significa que se, depois de pular no chão, você notar apenas pequenas flutuações, isso é normal. Mas se o piso se inclinar embaixo de você mesmo quando estiver andando, recuse-se a comprar uma casa ou prepare-se para a reconstrução global.
É aconselhável avaliar a permeabilidade sonora da sobreposição. As razões para a boa audibilidade de choques e ruídos aéreos produzidos pelo piso acima podem ser a espessura insuficiente da camada isolante, a folga da passagem e a ausência de juntas à prova de som nos locais de seu suporte. O defeito é eliminado esmagando o chão.
A qualidade da fundação e do porão da casa
A qualidade da fundação é um mistério oculto no subsolo. Mas é precisamente esse elemento estrutural que determina a força e a confiabilidade de todo o edifício. Evidências indiretas de que a fundação é feita corretamente podem ser a ausência de rachaduras nas paredes. Uma avaliação mais precisa de sua confiabilidade só pode ser feita por especialistas que precisarão abrir poços em vários lugares ao longo da parede, ou seja, escolher o solo para expor a fundação.
Não tenha preguiça de inspecionar cuidadosamente o porão. É maravilhoso se a inspeção da casa ocorreu durante o período de derretimento ativo da neve e a elevação das águas subterrâneas a níveis máximos - nesse momento, a presença de problemas será claramente visível. Mas mesmo que você tenha participado da seleção de moradias em outra temporada, observe atentamente as paredes e principalmente os cantos do porão.
Se você notar traços de inundações passadas, isso significa que a tecnologia de construção da fundação foi violada - a impermeabilização foi mal feita, há problemas com o sistema de drenagem e os dutos de ventilação. Inundações regulares levarão ao aparecimento de um cheiro persistente de umidade e mofo na casa e, eventualmente, à destruição da fundação.
Sistemas de Engenharia de Casas
A qualidade dos sistemas de comunicação determina o quão confortável será sua vida em um novo lar. É por isso que a verificação de sua condição deve receber a devida atenção.
Obviamente, todos os equipamentos que garantem o funcionamento do sistema elétrico e dos sistemas de abastecimento de água e aquecimento devem funcionar, como você deve ver na prática. Além disso, peça ao vendedor que lhe mostre contratos com empresas de serviços - a recusa em fornecer esses documentos deve levantar dúvidas sobre a legalidade da conexão.
Fiação e tubos são geralmente escondidos sob o acabamento. Eles são difíceis de ver e substituir, se necessário. Portanto, exija ousadamente o layout de água, calor, gás e eletricidade. A falta dessas informações complicará bastante a operação e os possíveis trabalhos de reparo. As instruções de uso e os cartões de garantia dos equipamentos envolvidos para garantir a operação dos sistemas de engenharia não serão supérfluos.
Abastecimento de água
Começando a inspecionar o sistema de abastecimento de água, você primeiro precisa perguntar de qual fonte a água vem. Se a casa tiver um sistema autônomo de abastecimento de água, ou seja, a água é retirada de um poço ou poço, é altamente recomendável coletar uma amostra de água para análise para determinar a concentração de metais pesados e a presença de microflora patogênica. Se o exame mostrar que a água nesta fonte é de qualidade inadequada, é necessário desembolsar para a instalação de um sistema de tratamento caro.
Verifique a saúde de todo o sistema. Inspecione cuidadosamente os tubos quanto a manchas - a presença de microfissuras neles pode ser julgada, por exemplo, por traços de ferrugem em áreas individuais. Certifique-se de que a seção do oleoduto que leva do poço até a casa, ou seja, passando pela rua, tenha um bom isolamento térmico. Caso contrário, no inverno, os canos podem estourar como resultado da expansão da água congelada neles.
Esgoto
Avalie a condição do esgoto. Para fazer isso, basta drenar um grande volume de água (por exemplo, de um banho pré-cheio). Se o processo se arrasta muito, há motivos para pensar. Inspecione cuidadosamente os canos de esgoto - o acúmulo de umidade neles pode indicar vazamento.
Se a casa não estiver conectada ao sistema central de esgoto, você deverá examinar a fossa ou a fossa séptica. O tamanho do tanque de armazenamento deve estar próximo do padrão e suas paredes são feitas de concreto ou dispostas em tijolo ou pedra. Se a fossa estiver quase cheia, isso deve alertá-lo. Uma causa possível pode ser um sistema de drenagem com mau funcionamento ou mesmo completamente ausente.
Sistema de aquecimento
A qualidade do sistema de aquecimento só pode ser totalmente apreciada na estação fria. Se, no momento da inspeção da casa na rua, houver um bom dia de verão, peça aos proprietários para ligar a caldeira e depois de meia hora verifique a temperatura das baterias de aquecimento. Verifique se a água quente entra nos radiadores de todos os cômodos da casa. Verifique se os tubos e as baterias estão vazando, se estes estão equipados com torneiras de ar.
Não deixe de dar uma olhada na própria caldeira. Quando estiver perto de equipamentos em boas condições de funcionamento, não cheire a gás e veja poças ou traços de ferrugem.
Sistema elétrico
Outro objeto importante de sua atenção deve ser o sistema de fonte de alimentação. Algumas casas ainda usam fiação de alumínio que não atende aos padrões atuais e não atende às necessidades modernas. Obviamente, os fios estão escondidos nas paredes, mas descobrir o material de que são feitos não é difícil - basta, por exemplo, remover a tampa de uma das tomadas.
Se, no momento da inspeção da casa, houver alguns eletrodomésticos, aproveite a oportunidade para avaliar a qualidade da fiação. Peça aos hosts para ligar todos os dispositivos disponíveis ao mesmo tempo. Se a rede suportar a carga, não será necessário escolher entre um ferro de passar e um fogão elétrico.
Ventilação
Para criar e manter um microclima saudável na casa (e, portanto, para uma estadia confortável nela), é muito importante um fluxo de ar fresco. Descubra o sistema de ventilação da casa que você decidiu comprar.Obviamente, a ventilação natural, quando o movimento do ar é causado apenas pela diferença de temperatura do ar na rua e em ambientes fechados, é simples e barato. Mas simples e barato, por via de regra, não é o mais rentável e eficaz. Uma grande vantagem para a casa será a presença de ventilação forçada nela.
Inspecione os orifícios de ventilação e verifique se não estão entupidos. Lembre-se de que a falta de ventilação ameaça a casa com a umidade prejudicial, e você constantemente sentirá odores e congestionamentos desagradáveis e, em casos especialmente negligenciados, até problemas de saúde.
Janelas e portas
O principal requisito para as janelas é tamanho suficiente para fornecer boa iluminação. Ao mesmo tempo, eles também devem ter excelentes qualidades de isolamento térmico e acústico. O último se aplica às portas. As encostas devem ser isoladas não apenas por dentro, mas também por fora - não se esqueça de garantir isso.
Não negligencie a inspeção cuidadosa das janelas. Nem mencionaremos rachaduras no vidro, danos nos perfis, acessórios quebrados - você provavelmente notará tais ofensas flagrantes sem dificuldade. Mas também existem defeitos ocultos - por exemplo, o embaçamento do espaço entre os óculos, que pode ser visto apenas na estação fria. A presença de umidade dentro do vidro indica uma violação de seu aperto. A única maneira de resolver esse problema é substituir a janela com vidros duplos, da qual você, como futuro proprietário da casa, dificilmente precisa.
Nesta fase da inspeção da casa, podemos concluir que o encolhimento da casa está correto e não há distorções na estrutura. As molduras inclinadas das portas e janelas ajudarão a revelar os problemas existentes. As janelas e as portas devem ser fáceis de abrir e fechar com pouco esforço (o que indica seu encaixe firme na estrutura). Encravar é inaceitável - é este o primeiro sinal de encolhimento inadequado e, como consequência, a inclinação da casa.
Estudando documentos
Se, depois de examinar todos os cantos da casa, você chegou à conclusão de que está satisfeito com tudo ou quase tudo, pode começar a se familiarizar com os documentos para imóveis. Esse estágio não é menos, e talvez ainda mais, importante do que um exame do estado do telhado ou dos sistemas de engenharia. No final, um telhado com vazamento ou canos enferrujados pode ser reparado (embora isso exija investimentos financeiros adicionais de sua parte). Mas se você não prestar atenção suficiente para se familiarizar com a documentação, examine os documentos apenas brevemente, e poderá se tornar vítima de golpistas ou apenas vendedores sem escrúpulos. Então, na melhor das hipóteses, você encontra muitos problemas legais na carga da casa - na pior das hipóteses - perde dinheiro sem receber nada em troca.
A lista de documentos que precisam ser verificados é bastante extensa e pode variar dependendo do tipo de moradia e terreno e do histórico da propriedade.
Os principais incluem:
- certificado de registro estadual de propriedade da terra;
- certificado de registro estadual de propriedade da casa (se o registro foi realizado após 15 de julho de 2016, em seguida, um extrato do Registro Unificado de Empresas);
- documentos de título da casa e do terreno (contrato de venda, certificado de herança, contrato de doação etc.);
- passaporte cadastral do edifício e terreno;
- passaporte técnico da casa com planta baixa;
- passaporte técnico da propriedade da casa (um documento que inclui um plano do terreno, uma descrição dos edifícios e estruturas nele localizados, sua condição técnica e custo estimado, finalidade do terreno);
- livro da casa indicando todos os registrados neste endereço;
- contrato de conexão com as comunicações (se houver) e certificados sobre a ausência de dívidas para pagamento pelo uso dessas comunicações.
Verifique se a documentação que você está estudando corresponde ao site que é mostrado. Verifique a Administração de terrenos para o registro correto do site em um endereço específico.
Histórico de transações anteriores
Descubra o histórico de transações anteriores com esta propriedade. Se uma das transações anteriores for inválida, todas as transações subsequentes serão essas. Todas as transações de vendas tiveram que passar pelo registro do estado e todos os contratos relevantes são armazenados no arquivo da IPV.
Falta de disputas de fronteira
Verifique se não há disputas de fronteira com os vizinhos. Verifique a área real da plotagem que você determinou pessoalmente, usando as ferramentas de medição disponíveis, com a área indicada nos documentos. Se esses valores forem muito diferentes, é melhor abandonar a transação duvidosa. Um terreno não pode ser pesquisado. Nesse caso, obrigue o vendedor a retirar o terreno, coloque-o no registro cadastral e registre-o na justiça.
A autenticidade das assinaturas ao comprar por proxy
Ao comprar um imóvel por procuração, verifique a autenticidade deste último em um cartório. Verifique as informações sobre o proprietário, descubra se ele está vivo e se ele realmente emitiu uma procuração.
Um ônus sob a forma de penhor ou prisão
Certifique-se de que não haja ônus na forma de fiança ou prisão na casa e na trama. Verifique esta informação para ajudá-lo a um notário envolvido na transação.
As perguntas dirigidas ao vendedor pelo dispensário neuropsiquiátrico e narcológico não serão supérfluas. Isso o protegerá da situação em que, posteriormente, ficar claro que o vendedor foi declarado oficialmente incapaz legalmente, o que significa que sua transação com ele pode ser contestada.
Isso não é tudo que você precisa saber ao comprar uma casa. Em alguns casos, há necessidade de verificações adicionais. Um corretor de imóveis experiente pode sentir todos os truques possíveis; portanto, ao comprar um imóvel, faz sentido confiar esse trabalho a uma agência imobiliária bem estabelecida.
