Apakah pemindahan hak milik apartmen di bangunan baru, jenis dan risiko
Demi keuntungan, banyak pelabur hartanah menjual pangsapuri di peringkat akhir pembinaan, apabila kos perumahan meningkat (dan lebih dari sekali) dari permulaan projek, dan tidak ada pangsapuri yang tersisa dari pembina. Anda boleh membuat kesepakatan semata-mata dengan memindahkan pemilikan pangsapuri di bangunan baru, apa maksudnya dan apa yang perlu diperhatikan untuk melindungi diri anda dari risiko yang paling mungkin - baca artikel ini.
Kandungan:
Apakah pemindahan pemilikan?
Sebelum anda mengetahui betapa selamatnya untuk membeli harta di bawah skim tersebut, anda perlu memahami apakah pemindahan pangsapuri di bangunan baru, menjelaskan aspek yang berkaitan dengan undang-undang yang berkaitan dengan jenis transaksi ini.
Penugasan hak harta adalah satu-satunya cara bagi seorang pelabur untuk menjual sebuah apartmen di sebuah rumah yang belum selesai sebelum ditugaskan. Oleh itu, kita bercakap tentang tugasan hanya apabila penjual bukan pembina, tetapi orang fizikal (pemegang saham yang membeli perumahan daripada pembina) atau entiti undang-undang (syarikat kontraktor, organisasi pelabur). Kaedah pemindahan hak ke apartmen disediakan oleh undang-undang persekutuan "Pada penyertaan dalam pembinaan bersama." Dan mungkin dari masa pendaftaran pendaftaran kontrak penyertaan dalam pembinaan (DDU) sehingga masa penghantaran rumah.
Penyerahan sebuah apartmen bermaksud transaksi, hasilnya adalah pemindahan hak milik ke tempat kediaman. Tetapi, kerana kita bercakap mengenai sebuah apartmen di sebuah rumah dalam pembinaan, bersama dengan hak kepadanya, kewajiban pemegang saham dipindahkan. Malah, objek jualan bukan perumahan itu sendiri, tetapi perjanjian di mana pembeli boleh menjadi pemilik di masa depan (DDU). Hingga ke tahap ini, apartmen itu sebenarnya bukan objek yang sedia ada, tetapi hanya bersyarat, dengan data bersyarat dan penomboran (alamat surat, kawasan tepat dan nombor pangsapuri diketahui hanya selepas rumah dimulakan). Pemindahan sebenar pangsapuri kepada pemilik baru dilakukan mengikut surat ikatan pemindahan dan hanya setelah mendapat kebenaran untuk dimasukkan ke dalam operasi.
Alih-alih perkataan "tugasan" dalam dokumen rasmi, istilah undang-undang sering dimaksudkan. Perjanjian mengenai pemindahan hak dan kewajipan di bawah DDU adalah tertakluk kepada pendaftaran negeri.
Penting! Kegagalan untuk mematuhi mana-mana syarat penting yang sah boleh menyebabkan pembatalan transaksi.
Jenis tugasan
Transaksi tugas dibahagikan kepada dua jenis, bergantung kepada siapa penjual - individu atau organisasi (badan hukum).
1. Dalam kes pertama, paling sering kita bercakap tentang mendapatkan manfaat kerana perbezaan antara harga di peringkat penggalian dan pada peringkat akhir pembinaan (beberapa bulan sebelum meletakkan rumah itu). Juga, penjual didorong oleh keinginan untuk mengelakkan membayar cukai. Sehingga pemegang saham telah menjadi pemilik, dia berkewajipan membayar cukai pendapatan ke atas jualan apartmen (PIT), tetapi pada masa yang sama menyimpan sebahagian besar (cukai tidak akan dikira berdasarkan nilai kadaster, yang bermaksud tanpa peningkatan sebanyak faktor 0.7). Tetapi setelah mendaftarkan harta itu sebagai harta, pemilik wajib membayar cukai sebanyak 13% atas nilai jualan (jika dia memiliki pangsapuri selama kurang daripada lima tahun). Apa risiko yang mungkin timbul apabila memindahkan hak dari pemegang ekuiti kepada individu lain?
Apabila menyimpulkan perjanjian tugasan, perubahan pemegang saham dalam DDU semasa. Pada masa yang sama, pemegang saham baru harus bersetuju dengan syarat pemaju yang telah bersetuju dengan peserta terdahulu dalam pembinaan bersama. Ia tidak lagi mungkin untuk membuat perubahan kepada DDU. Tetapi ini mempunyai tambah sendiri.Semua obligasi pemaju tetap sama - pemegang saham baru akan menerima apartmen yang dinyatakan pada harga yang dipersetujui dan pada tarikh yang dipersetujui.
2. Dalam kes kedua - jika entiti undang-undang memindahkan hak dan kewajipan di bawah DDD, prosedur pemprosesan urus niaga tidak terlalu banyak daripada versi terdahulu. Satu-satunya keperluan untuk organisasi ialah penyelesaian dengan pemaju mesti dibuat dalam bentuk tanpa tunai dan hanya selepas pendaftaran DDU negeri.
Sikap pemaju untuk tugasan dan koordinasi
Menurut undang-undang semasa Persekutuan Rusia (iaitu, undang-undang persekutuan No. 214), tidak perlu bersetuju dengan kesepakatan jika harga perjanjian penyerahan dibayar sepenuhnya. Sekiranya bayaran dibuat hanya sebahagian, maka persetujuan pemaju adalah prasyarat untuk transaksi pemindahan hak ke apartmen. Ini adalah peraturan umum yang mana terdapat pengecualian. Jika pembina di DDU menetapkan keperluan langsung: "penguntukan hak tanpa koordinasi dengan pembina adalah mustahil", maka pemegang saham wajib mematuhi syarat-syarat kontrak di mana ia meletakkan tandatangannya.
Tidak semua pemaju mengalu-alukan tawaran tugasan. Sesetengahnya hanya menetapkan dalam DDU keperluan untuk bersetuju dengan transaksi pemindahan. Orang lain lebih suka menerima faedah: mereka mengenakan bayaran untuk kemungkinan memindahkan tuntutan kepada orang lain dalam jumlah 1-15% dari harga pangsapuri. Siapa yang sepatutnya menanggung perbelanjaan ini tidak dinyatakan dengan jelas di dalam undang-undang, semuanya bergantung pada perjanjian antara pihak-pihak. Selalunya, perbelanjaan ini dilindungi oleh pemegang saham pertama yang bersetuju dengan terma pemaju. Walau bagaimanapun, dalam praktiknya, penjual sering menguraikan harga apartmen untuk membuat perbezaan.
Dan yang lain menetapkan dalam DDU larangan langsung transaksi ini. Yang, secara kebetulan, tidak sepenuhnya undang-undang dan boleh dicabar di mahkamah (jika amalan terdahulu menunjukkan keghairahan rayuan tersebut oleh para pemegang saham, kini terdapat trend positif - hakim semakin mengambil sisi peserta dalam pembinaan bersama).
Penting! Sekalipun tidak ada klausa pada larangan atau kelulusan wajib di DDU, pihak-pihak wajib memberi tahu pemaju perubahan dalam pemegang saham.
Risiko tugasan
Untuk memahami sama ada terdapat "perangkap" dalam transaksi, anda perlu mengetahui motif yang mendorong penjual. Sekiranya pemindahan hak untuk sebuah apartmen di dalam rumah dalam pembinaan, semuanya sangat jelas dan jelas. Penjual ingin mendapat manfaat dan mengelakkan cukai. Dan tidak kira siapa pemilik ekuiti itu - peniaga swasta atau organisasi.
Lagipun, kebarangkalian menghadapi penipu tidak dikecualikan. Untuk mengelakkan risiko (kehilangan wang dan perumahan), perlu diperiksa:
- Objek yang sedang dibina sendiri (bagaimana projek sedang dilaksanakan, ada kelewatan, adalah norma pembinaan yang diperhatikan);
- Pemaju (sejarahnya, darjah kebolehpercayaan, ulasan mengenai syarikat di forum dan komuniti bersama pelabur);
- Dokumentasi permit projek (ia mengandungi semua data rasmi mengenai projek dan pemaju);
- Adakah prosedur untuk pendaftaran negeri DDU dijalankan;
- Sama ada penjual membayar pemaju sepenuhnya (seperti dengan penjualan biasa, penjual meluluskan resit pembayaran bersama-sama dengan dokumen lain, dalam kes kami, ini adalah DDU).
Tiga mata pertama dikaitkan dengan risiko belum selesai: penjual mungkin didorong oleh keinginan untuk menyingkirkan benda tersebut tanpa kehilangan wang. Tanda jelas pembinaan "beku", apabila 70% - 80% daripada pangsapuri yang dijual di rumah tertentu ditawarkan di bawah perjanjian tugasan, dan kerja pembinaan di kemudahan itu hanya diselesaikan oleh 20-40%.
Dua yang terakhir dikaitkan dengan risiko kehilangan semua pelaburan, atau dengan risiko perbelanjaan yang tidak diduga. Jika pemegang saham terdahulu tidak sepenuhnya atau tidak membayar pangsapuri sama sekali, kewajipan untuk membayar akan ditugaskan kepada peserta baru dalam pembinaan bersama (walaupun dia telah membayar sepenuhnya penjual).
Sebagai persembahan amalan, terdapat juga kes kerap apabila penjual cuba menipu, menawarkan untuk memindahkan hak di bawah DDU awal. Perjanjian sedemikian tidak mempunyai kuasa undang-undang, kerana ia tidak didaftarkan di regpal.Tindakan penipuan sedemikian sering diiringi oleh jualan berganda dan selalu berakhir untuk pembeli tertipu dengan kehilangan wang dan perumahan.
Gadai janji: Prosedur
Mudah, walaupun tidak difahami pada pandangan pertama, transaksi tugasan rumit apabila pembayaran dilakukan dengan mengorbankan dana gadai janji. Pertimbangkan tiga situasi yang berbeza dan susunan tindakan dalam setiap mereka.
1. Penjual membeli apartmen dengan mengorbankan dana gadai janji. Persoalan utama adalah bagaimana untuk memindahkan hak harta tanah jika bank telah dibebani?
Jika penjual membeli apartmen di gadai janji, transaksi pemindahan hanya akan dilakukan selepas pembayaran penuh hutang. Anda boleh membayar pinjaman dengan perbelanjaan pembeli dalam beberapa langkah (tetapi hanya jika pembeli mempunyai wang tunai):
- penjual dan pembeli perlu membuat perjanjian pinjaman atau resit (tidak tertakluk kepada pendaftaran, tetapi dibuat secara bertulis dalam pendua, disimpan dalam masa yang lama, dalam kes tuntutan) dan hanya selepas pemindahan wang untuk membayar balik pinjaman itu dan membuang "beban";
- pelaksanaan transaksi di bawah perjanjian tugasan.
2. Pembeli membeli sebuah apartmen di dalam gadai janji - bagaimana untuk melakukan transaksi dan mengurangkan kos?
Pinjaman untuk objek yang sedia diserahkan dan diwujudkan melalui penyerahan hak tidak disediakan di semua bank dan pada peratusan yang agak besar (bukan pada peringkat awal pembinaan, bukan 9.5% setahun - 11-13%). Sehubungan dengan keadaan ini, pembeli mempunyai hak untuk menuntut diskaun yang besar dari penjual. Jika tidak ramai orang yang ingin membeli sebuah apartmen di bawah perjanjian tugasan, pihak lain akan terpaksa bertemu dengan mereka.
Untuk mendapatkan pinjaman, bank membuka akaun khas untuk pelanggan, di mana peminjam diwajibkan untuk meletakkan pembayaran. Dana kredit sedang diterima di sana. Prosedur ini berakhir dengan pemindahan keseluruhan jumlah kepada akaun penjual, yang dilakukan hanya setelah pendaftaran negara perjanjian penyerahan (dalam ruang regal).
3. Kedua belah pihak membuat pembelian menggunakan dana gadai janji.
Sekiranya pihak-pihak yang terlibat dalam urus niaga adalah dua "gadai janji", masih boleh memindahkan hak-hak jika pemegang saham pertama menerima persetujuan dari bank pemberi pinjaman mereka.
Sudah tentu, kesepakatan mengenai pemindahan hak untuk perumahan adalah rumit dan memerlukan pematuhan dengan beberapa nuansa hukum, serta penjagaan dan penjagaan maksimum, baik dari pihak penjual dan pembeli. Tetapi sekarang anda tahu bagaimana untuk mengelakkan risiko yang paling mungkin dan membuat kontrak. Jangan lupa tentang risiko standard yang berkaitan dengan mana-mana urus niaga dengan hartanah (tuntutan pihak ketiga, saudara-mara, jualan oleh penjual yang tidak cekap, pemegang amanah yang tidak berhak untuk menjual harta itu, dll.).
