Kāda ir īpašuma tiesību nodošana dzīvoklim jaunbūvē, šķirnes un riski
Peļņas gūšanas nolūkā daudzi nekustamā īpašuma investori pārdod dzīvokļus būvniecības pēdējā posmā, kad mājokļa izmaksas ir palielinājušās (un vairāk nekā vienu reizi) no projekta sākuma, un no celtnieka nav palikuši dzīvokļi. Jūs varat veikt šādu darījumu, tikai nododot īpašumtiesības uz dzīvokli jaunajā ēkā, ko tas nozīmē un kādas nianses būtu jāapzinās, lai pasargātu sevi no iespējamākajiem riskiem - lasiet šajā rakstā.
Saturs:
Kas ir īpašumtiesību nodošana?
Pirms jūs noskaidrojat, cik droši ir iegādāties īpašumu saskaņā ar šādu shēmu, jums ir jāsaprot, kas ir dzīvokļa nodošana jaunā ēkā, jānoskaidro juridiski nozīmīgie aspekti, kas saistīti ar šāda veida darījumiem.
Īpašuma tiesību piešķiršana ir vienīgais veids, kā ieguldītājs var pārdot dzīvokli nepabeigtā mājā, pirms tas tiek nodots ekspluatācijā. Tāpēc mēs runājam par norīkošanu tikai tad, ja pārdevējs nav būvnieks, bet gan fiziska persona (akcionārs, kurš nopirka mājokli no celtnieka) vai juridiska persona (būvuzņēmējs, investoru organizācija). Šī metode, kā nodot tiesības uz dzīvokli, ir paredzēta federālajā likumā “Par dalību kopīgā būvniecībā”. Un tas ir iespējams no dalības līguma būvniecībā (DDU) valsts reģistrācijas brīža līdz mājas piegādes brīdim.
Dzīvokļa nodošana ir darījums, kura rezultāts ir īpašuma tiesību nodošana mājoklim. Bet, tā kā mēs runājam par dzīvokli mājā, kas tiek būvēta, līdz ar tiesībām uz to, akcionāra saistības tiek nodotas. Faktiski pārdošanas objekts nav pats mājoklis, bet gan vienošanās, saskaņā ar kuru pircējs nākotnē var kļūt par īpašnieku (DDU). Līdz šim dzīvoklis faktiski nav esošs objekts, bet tikai nosacīts, ar nosacītiem datiem un numerāciju (pasta adrese, precīza platība un dzīvokļa numurs kļūst zināms tikai pēc mājas nodošanas ekspluatācijā). Dzīvokļa faktiskā nodošana jaunajam īpašniekam tiek veikta saskaņā ar nodošanas aktu un tikai pēc atļaujas nodošanas ekspluatācijā.
Vārdā “cesija” oficiālajos dokumentos bieži tiek domāts juridiskais termins - cesija. Līgums par tiesību un pienākumu nodošanu saskaņā ar DDU ir pakļauts valsts reģistrācijai.
Svarīgi! Ja netiek izpildīts kāds no juridiski nozīmīgajiem nosacījumiem, darījums var tikt atzīts par spēkā neesošu.
Darba veidi
Piešķiršanas darījumi tiek sadalīti divos veidos atkarībā no tā, kurš ir pārdevējs - fiziska persona vai organizācija (juridiska persona).
1. Pirmajā gadījumā visbiežāk mēs runājam par pabalstu iegūšanu atšķirību dēļ starp cenām rakšanas stadijā un būvniecības pēdējā posmā (pāris mēnešus pirms mājas uzlikšanas). Arī pārdevēju virza vēlme izvairīties no nodokļu maksāšanas. Kamēr akcionārs nav kļuvis par īpašnieku, viņam ir pienākums maksāt ienākuma nodokli par dzīvokļa pārdošanu (IIN), bet tajā pašā laikā ietaupīt ievērojamu daļu (nodoklis netiks aprēķināts, pamatojoties uz kadastrālo vērtību, kas nozīmē bez palielinājuma par koeficientu 0,7). Bet, reģistrējot īpašumu kā īpašumu, īpašniekam ir pienākums samaksāt 13% nodokli no pārdošanas vērtības (ja viņam dzīvoklis piederējis mazāk nekā piecus gadus). Kādi riski var rasties, nododot tiesības no kapitāla daļu turētāja citai personai?
Pēc cesijas līguma izpildes akcionārs mainās pašreizējā DDU. Tajā pašā laikā jaunajam akcionāram ir jāpiekrīt izstrādātāja nosacījumiem, kas tika saskaņoti ar iepriekšējo dalītās būvniecības dalībnieku. DDU vairs nav iespējams veikt izmaiņas. Bet tam ir savs pluss.Visas attīstītāja saistības paliek nemainīgas - jaunais akcionārs saņems norādīto dzīvokli par saskaņoto cenu un norunātajā datumā.
2. Otrajā gadījumā - ja juridiska persona nodod tiesības un pienākumus saskaņā ar DDD, darījuma apstrādes procedūra pārāk daudz neatšķiras no iepriekšējās versijas. Vienīgā prasība organizācijai ir tāda, ka norēķini ar izstrādātāju jāveic bezskaidras naudas veidā un tikai pēc DDU reģistrācijas valstī.
Izstrādātāju attieksme pret norīkošanu un koordināciju
Saskaņā ar pašreizējiem Krievijas Federācijas tiesību aktiem (proti, federālo likumu Nr. 214) nav nepieciešams vienoties par darījumu, ja cesijas līguma cena ir pilnībā samaksāta. Ja maksājums tiek veikts tikai daļēji, tad darījuma par tiesību nodošanu dzīvoklī priekšnoteikums ir attīstītāja piekrišana. Šis ir vispārējs noteikums, no kura pastāv izņēmumi. Ja būvnieks DDU noteica tiešu prasību: “tiesību piešķiršana bez saskaņošanas ar celtnieku nav iespējama”, tad akcionāram ir pienākums ievērot līguma noteikumus, saskaņā ar kuriem viņš ir parakstījis parakstu.
Ne visi izstrādātāji atzinīgi vērtē norīkojuma piedāvājumus. Daži vienkārši DDU nosaka nepieciešamību vienoties par pārskaitījuma darījumu. Citi dod priekšroku pabalstu saņemšanai: viņi iekasē maksu par iespēju nodot prasības citai personai 1-15% apmērā no dzīvokļa cenas. Tiesību aktos nav skaidri noteikts, kam tieši jāsedz šie izdevumi, tas viss ir atkarīgs no pušu vienošanās. Visbiežāk šos izdevumus sedz pirmais akcionārs, kurš piekrita izstrādātāja noteikumiem. Tomēr praksē pārdevējs bieži vien pārspīlē dzīvokļa cenu, lai segtu starpību.
Un citi DDU nosaka tiešu šī darījuma aizliegumu. Kas, starp citu, nav pilnīgi likumīgs un to var apstrīdēt tiesā (ja agrāk prakse parādīja šādu akcionāru apelāciju bezjēdzību, tad tagad ir vērojama pozitīva tendence - tiesneši arvien vairāk uzņemas dalītās būvniecības dalībnieka pusi).
Svarīgi! Pat ja DDU nav klauzulas par aizliegumu vai obligātu apstiprināšanu, pusēm ir pienākums paziņot attīstītājam par izmaiņām akcionārā.
Piešķiršanas riski
Lai saprastu, vai darījumā ir nepilnības, jums jāzina motīvi, kas virza pārdevēju. Ja tiek nodotas tiesības uz dzīvokli būvējamā mājā, viss ir ārkārtīgi skaidrs un izskaidrojams. Pārdevējs vēlas gūt labumu un izvairīties no nodokļiem. Un nav nozīmes tam, kurš ir kapitāla turētājs - privāts tirgotājs vai organizācija.
Turklāt nav izslēgta iespējamība sastapties ar krāpniekiem. Lai izvairītos no riskiem (naudas un mājokļa zaudēšanas), ir vērts pārbaudīt:
- Pats būvniecības stadijā esošais objekts (kā tiek īstenots projekts, vai ir kavējumi, vai tiek ievērotas būvniecības normas)
- Izstrādātājs (tā vēsture, ticamības pakāpe, pārskati par uzņēmumu forumos un kopieguldītājiem);
- Projekta atļaujas dokumentācija (tajā ir visi oficiālie dati par projektu un izstrādātāju);
- Vai tiek veikta DDU valsts reģistrācijas procedūra;
- Neatkarīgi no tā, vai pārdevējs samaksāja izstrādātājam pilnā apjomā (tāpat kā parastajā pārdošanā, pārdevējs maksājuma kvītis nosūta kopā ar citiem dokumentiem, mūsu gadījumā tas ir DDU).
Pirmie trīs punkti ir saistīti ar nepabeigtu risku: pārdevēju var vadīt vēlme atbrīvoties no šāda objekta, nezaudējot naudu. Skaidra “iesaldētas” būvniecības pazīme, kad 70–80% no pārdotajiem dzīvokļiem noteiktā mājā tiek piedāvāti saskaņā ar cesijas līgumu, un celtniecības darbi objektā tiek pabeigti tikai par 20–40%.
Pēdējie divi ir saistīti ar visu ieguldījumu zaudēšanas risku vai ar neparedzētu izdevumu risku. Ja iepriekšējais akcionārs nav pilnībā maksājis vai vispār nav maksājis par dzīvokli, maksājuma pienākums tiks uzlikts jaunajam dalībniekam koplietošanas būvniecībā (kaut arī viņš jau ir pilnībā samaksājis pārdevējam).
Kā rāda prakse, bieži ir arī gadījumi, kad pārdevēji mēģina krāpties, piedāvājot nodot tiesības saskaņā ar provizorisko DDU. Šādam nolīgumam nav juridiska spēka, jo tas pat nav reģistrēts reglamentā.Šādas krāpnieciskas darbības bieži pavada divkārša pārdošana, un tās krāptā pircējam vienmēr beidzas ar naudas un mājokļa zaudēšanu.
Hipotēka: procedūra
Vienkāršs, kaut arī no pirmā acu uzmetiena tas nav saprotams, cesijas darījums ir sarežģīts, ja maksājums tiek veikts uz hipotēku līdzekļu rēķina. Apsveriet trīs dažādas situācijas un darbību secību katrā no tām.
1. Pārdevējs nopirka dzīvokli uz hipotēku līdzekļu rēķina. Galvenais jautājums ir, kā nodot nekustamā īpašuma tiesības, ja banka ir apgrūtināta?
Ja pārdevējs iegādājās dzīvokli ar hipotēku, pārskaitījuma darījums būs iespējams tikai pēc parāda pilnīgas atmaksas. Jūs varat atmaksāt aizdevumu uz pircēja rēķina dažos soļos (bet tikai tad, ja pircējam ir nauda):
- pārdevējam un pircējam jāsastāda aizdevuma līgums vai kvīts (nav jāreģistrē, bet gan noformēta rakstveidā divos eksemplāros, ilgstoši glabājas prasību gadījumā) un tikai pēc tam pārskaita naudu, lai atmaksātu aizdevumu un noņemtu “nastu”;
- darījuma izpilde saskaņā ar cesijas līgumu.
2. Pircējs pērk dzīvokli hipotēkā - kā veikt darījumu un samazināt izmaksas?
Aizdevums objektam, kas ir gatavs nodošanai un realizēts, nododot tiesības, netiek nodrošināts visās bankās un diezgan lielos procentos (nevis ka sākotnējā būvniecības stadijā, nevis 9,5% gadā - 11–13%). Saistībā ar šo apstākli pircējam ir tiesības pieprasīt no pārdevēja ievērojamu atlaidi. Ja nav tik daudz cilvēku, kuri vēlas iegādāties dzīvokli saskaņā ar cesijas līgumu, otra puse būs spiesta tos satikt.
Lai saņemtu aizdevumu, banka klientam atver īpašu kontu, uz kura aizņēmējam ir pienākums veikt iemaksu. Tur tiek saņemti kredītfondi. Procedūra beidzas ar visas summas ieskaitīšanu pārdevēja kontā, kas tiek veikta tikai pēc cesijas līguma reģistrācijas valstī (regulu palātā).
3. Abas puses veic pirkumu, izmantojot hipotēkas līdzekļus.
Ja darījuma puses ir divas “hipotēkas”, joprojām ir iespējams nodot tiesības, ja pirmais akcionārs saņem piekrišanu no viņu aizdevējas bankas.
Protams, darījums par tiesību nodošanu uz mājokli ir sarežģīts un prasa ievērot vairākas juridiskas nianses, kā arī maksimālu rūpību un piesardzību gan no pārdevēja, gan pircēja puses. Bet tagad jūs zināt, kā izvairīties no iespējamākajiem riskiem un sastādīt līgumu. Neaizmirstiet par standarta riskiem, kas saistīti ar jebkādiem darījumiem ar nekustamo īpašumu (trešo personu, radinieku prasījumi, nekompetenta pārdevēja pārdošana, pilnvarnieks, kuram nav tiesību pārdot īpašumu, utt.).
