מהי העברת הבעלות על דירה בבניין חדש, זנים וסיכונים
לצורך הרווח, משקיעים רבים בנדל"ן מוכרים דירות בשלב הסופי של הבנייה, כאשר עלות הדיור עלתה (ולא פעם) מתחילת הפרויקט, ולא נותרו דירות מהבונה. אתה יכול לבצע עסקה כזו רק על ידי העברת בעלות על הדירה בבניין החדש, מה המשמעות של זה ואילו ניואנסים צריך להיות מודע כדי להגן על עצמך מפני הסיכונים הסבירים ביותר - קרא מאמר זה.
מה זה העברת בעלות
לפני שתברר כמה זה בטוח לרכוש נכס במסגרת תכנית כזו, עליך להבין מהי העברת דירה בבניין חדש, להבהיר את ההיבטים הרלוונטיים מבחינה משפטית הקשורים לעסקה מסוג זה.
הקצאת זכויות קניין היא הדרך היחידה עבור משקיע למכור דירה בבית לא גמור לפני שתוזמן. לכן מדובר במשימה רק כאשר המוכר אינו היזם, אלא אדם פיזי (בעל אינטרס שקנה דיור מהיזם) או גורם משפטי (חברת קבלן, ארגון משקיעים). שיטה זו להעברת זכויות לדירה נקבעת בחוק הפדרלי "על השתתפות בבנייה משותפת." וזה אפשרי מרגע רישום המדינה של ההסכם על השתתפות בבנייה (DDU) ועד לרגע שהבית מתבצע.
הקצאת דירה פירושה עסקה שתוצאתה היא העברת זכויות קניין לדירה. אך מכיוון שמדובר על דירה בבית בבנייה, יחד עם הזכויות בה, מועברים החובות של בעל המניות. למעשה, מטרת המכירה אינה הדיור עצמו, אלא הסכם לפיו הקונה יכול להפוך לבעלים בעתיד (DDU). עד לנקודה זו הדירה איננה למעשה חפץ קיים, אלא מותנה בלבד, עם נתונים ומספר מותנים (כתובת התפוצה, האזור המדויק ומספר הדירה נודעים רק לאחר כניסת הבית לתפעול). העברת הדירה בפועל לבעלים החדש מתבצעת על פי שטר ההעברה ורק לאחר קבלת אישור להפעלה.
במקום המילה "הקצאה" במסמכים רשמיים, המונח המשפטי נועד לרוב - דיון. ההסכם בנושא העברת זכויות וחובות במסגרת ה- DDU כפוף לרישום המדינה.
חשוב! אי עמידה בתנאי מהתנאים המשמעותיים מבחינה משפטית עלול להביא לביטול העסקה.
סוגי המטלות
עסקאות הקצאה מחולקות לשני סוגים, תלוי מיהו המוכר - אינדיבידואל או ארגון (ישות משפטית).
1. במקרה הראשון, לרוב מדובר על השגת הטבות עקב ההבדל בין המחירים בשלב החפירה ובשלב הבנייה הסופי (כמה חודשים לפני מסירת הבית). כמו כן, המוכר מונע על ידי הרצון להימנע ממס. עד שבעל המניות הפך לבעלים, הוא מחויב בתשלום מס הכנסה על מכירת דירה (PIT), אך יחד עם זאת חוסך חלק מהותי (המס לא יחושב על בסיס הערך הקדסטרלי, שפירושו ללא עלייה בגורם 0.7). אולם לאחר שרשום את הנכס כנכס, הבעלים מחויב בתשלום מס של 13% על שווי המכירה (אם היה ברשותו הדירה פחות מחמש שנים). אילו סיכונים עשויים להיווצר בעת העברת זכויות מבעל מניות ליחיד אחר?
בסיום הסכם ההקצאה, בעל המניות משתנה ב- DDU הנוכחי. במקביל, על בעל המניות החדש להסכים לתנאי היזם שהוסכם עם המשתתף הקודם בבנייה משותפת. לא ניתן עוד לבצע שינויים ב- DDU. אבל יש לזה פלוס משלו.כל התחייבויות היזם נשארות זהות - בעל המניות החדש יקבל את הדירה המצוינת במחיר המוסכם ובתאריך המוסכם.
2. במקרה השני - אם הגורם המשפטי מעביר את הזכויות וההתחייבויות במסגרת ה- DDD, נוהל עיבוד העסקאות אינו שונה מדי מהגרסה הקודמת. הדרישה היחידה לארגון היא שההסדר עם היזם צריך להתבצע בצורה חסרת מזומנים ורק לאחר רישום המדינה של ה- DDU.
יחס המפתחים להקצאה ותיאום
על פי החקיקה הנוכחית של הפדרציה הרוסית (כלומר החוק הפדרלי מס '214), אין צורך להסכים על עסקה אם מחיר הסכם ההקצאה ישולם במלואו. אם התשלום מתבצע רק באופן חלקי, אז הסכמת היזם היא תנאי הכרחי לעסקה בהעברת הזכויות לדירה. זהו כלל כללי ממנו ישנם חריגים. אם הקבלן ב- DDU קבע דרישה ישירה: "הקצאת זכויות ללא תיאום עם הקבלן היא בלתי אפשרית", אז בעל המניות מחויב לעמוד בתנאי החוזה לפיו הוא שם את חתימתו.
לא כל המפתחים מברכים על עסקאות הקצאה. חלק פשוט קובע ב- DDU את הצורך להסכים על עסקת העברה. אחרים מעדיפים לקבל הטבות: הם גובים אגרה בגין האפשרות להעביר תביעות לאדם אחר בסכום של 1-15% ממחיר הדירה. מי בדיוק צריך לשאת בהוצאות אלה לא נאמר בבירור בחקיקה, הכל תלוי בהסכם בין הצדדים. לרוב, ההוצאות הללו מכוסות על ידי בעל המניות הראשון שהסכים לתנאי היזם. עם זאת, בפועל, המוכר מרבה להפריז במחיר הדירה כדי ליצור את ההבדל.
ואחרים קובעים ב- DDU איסור ישיר על עסקה זו. אשר, אגב, אינו חוקי לחלוטין וניתן לערער עליו בבית המשפט (אם פרקטיקה קודמת הראתה את חוסר המשמעות של ערעורים כאלה על ידי בעלי מניות, כעת יש מגמה חיובית - שופטים לוקחים יותר ויותר את הצד של המשתתף בבנייה משותפת).
חשוב! גם אם אין סעיף על האיסור או אישור חובה ב- DDU, הצדדים מחויבים להודיע למפתח על השינוי בבעל המניות.
סיכוני ההקצאה
כדי להבין אם יש "החסרונות" בעסקה, עליך לדעת את המניעים המניעים את המוכר. במקרה של העברת זכויות לדירה בבית בבנייה, הכל ברור ומובהר ביותר. המוכר רוצה ליהנות ולהימנע ממיסים. ולא משנה מי הוא בעל ההון - סוחר פרטי או ארגון.
יתר על כן, לא נכלל ההסתברות להיתקל ברמאים. כדי למנוע סיכונים (אובדן כסף ודיור), כדאי לבדוק:
- האובייקט בבנייה עצמה (אופן יישום הפרויקט, האם היו עיכובים, האם הנורמות שנבנות);
- מפתח (ההיסטוריה שלה, מידת האמינות, ביקורות על החברה בפורומים ובמשקיעים משותפים בקהילה);
- תיעוד היתר הפרויקט (הוא מכיל את כל הנתונים הרשמיים על הפרויקט ועל היזם);
- האם נוהל רישום המדינה של DDU מתבצע;
- בין אם המוכר שילם את היזם במלואו (כמו במכירה רגילה, המוכר מעביר את תקבולי התשלום יחד עם מסמכים אחרים, במקרה שלנו, זה ה- DDU).
שלוש הנקודות הראשונות קשורות לסיכון הבלתי גמור: המוכר עשוי להיות מונע על ידי רצון להיפטר מאובייקט כזה מבלי להפסיד כסף. סימן ברור לבנייה "קפואה", כאשר 70% - 80% מהדירות שנמכרו, בבית מסוים, מוצעות במסגרת הסכם הקצאה, ועבודות הבנייה במתקן מסתיימות רק ב 20-40%.
השניים האחרונים קשורים לסיכון לאובדן כל ההשקעות, או לסיכון של הוצאות בלתי צפויות. אם בעל המניות הקודם אינו מלא או לא שילם את הדירה כלל, חובת התשלום תוטל על המשתתף החדש בבנייה משותפת (למרות שכבר שילם למוכר במלואו).
כפי שמראה בפועל, ישנם מקרים תכופים בהם מוכרים מנסים לרמות, ומציעים להעביר זכויות במסגרת DDU ראשונית. להסכם כזה אין כוח משפטי, מכיוון שהוא אפילו לא רשום ברפלפט.פעולות הונאה כאלה מלוות לרוב במכירות כפולות ומסתיימות תמיד עבור הקונה שהונה עם אובדן הכסף והדיור.
משכנתא: נוהל
עסקה בהקצאה פשוטה, אם כי לא מובנת ממבט ראשון, מסובכת כאשר התשלום מתבצע על חשבון קרנות המשכנתא. קחו בחשבון שלושה מצבים שונים וסדר הפעולות בכל אחד מהם.
1. המוכר קנה את הדירה על חשבון כספי המשכנתא. השאלה העיקרית היא כיצד מעבירים זכויות במקרקעין אם הבנק היה מכובל?
אם המוכר רכש דירה במשכנתא, עסקת העברה תתאפשר רק לאחר פירעון החוב המלא. אתה יכול להחזיר את ההלוואה על חשבון הקונה בכמה צעדים (אך רק בתנאי שיש לקונה מזומנים):
- על המוכר והקונה לערוך הסכם הלוואה או קבלה (לא בכפוף לרישום, אלא נערוך בכתב בשכפול, המאוחסן זמן רב, במקרה של תביעות) ורק לאחר מכן להעביר כספים להחזר ההלוואה ולהסרת ה"נטל ";
- ביצוע עסקה במסגרת הסכם הקצאה.
2. הקונה קונה דירה במשכנתא - כיצד לבצע עסקה ולהוזיל עלויות?
הלוואה לחפץ המוכן למסירה ומימוש באמצעות הקצאת זכויות אינה ניתנת כלל בבנקים ובאחוז די גדול (לא זה בשלב הבנייה הראשוני, במקום 9.5% לשנה - 11-13%). בקשר לנסיבות אלה, לרשות הקונה הזכות לדרוש הנחה משמעותית מהמוכר. אם אין כל כך הרבה אנשים שרוצים לקנות דירה במסגרת הסכם הקצאה, הצד השני ייאלץ לפגוש אותם.
כדי לקבל הלוואה, הבנק פותח חשבון מיוחד עבור הלקוח, עליו חייב הלווה להוציא תשלום. מתקבלים שם קרנות אשראי. הנוהל מסתיים בהעברת הסכום כולו לחשבון המוכר, המתבצע רק לאחר רישום המדינה של הסכם ההקצאה (בתא המלכותי).
3. שני הצדדים מבצעים רכישה באמצעות קרנות משכנתא.
אם הצדדים לעסקה הם שני "משכנתאות", עדיין ניתן להעביר את הזכויות אם בעל המניות הראשון יקבל הסכמה מהבנק המלווה שלהם.
כמובן שהעסקה בנושא העברת זכויות לדיור היא מורכבת ומחייבת עמידה במספר ניואנסים משפטיים, כמו גם זהירות מרבית וזהירות, הן מצד המוכר והן של הקונה. אבל עכשיו אתה יודע כיצד להימנע מהסיכונים הסבירים ביותר ולגבש חוזה. אל תשכח מהסיכונים הסטנדרטיים הקשורים לעסקה כלשהי עם נדל"ן (תביעות של צדדים שלישיים, קרובי משפחה, מכירה על ידי מוכר פסול דין, נאמן שלא זכותו למכור את הנכס וכו ').
