Ποια είναι η μεταβίβαση της ιδιοκτησίας ενός διαμερίσματος σε ένα νέο κτίριο, τις ποικιλίες και τους κινδύνους
Για το κέρδος, πολλοί επενδυτές ακινήτων πωλούν διαμερίσματα στο τελικό στάδιο κατασκευής, όταν το κόστος των κατοικιών έχει αυξηθεί (και περισσότερες από μία φορές) από την αρχή του έργου και δεν υπάρχουν διαμερίσματα από τον οικοδόμο. Μπορείτε να κάνετε μια τέτοια διαπραγμάτευση μόνο μεταβιβάζοντας την ιδιοκτησία του διαμερίσματος στο νέο κτίριο, τι σημαίνει αυτό και ποιες αποχρώσεις θα πρέπει να γνωρίζετε για να προστατευθείτε από τους πιό πιθανούς κινδύνους - διαβάστε αυτό το άρθρο.
Περιεχόμενο:
Τι είναι η μεταβίβαση κυριότητας
Πριν μάθετε πόσο ασφαλές είναι να αγοράσετε ένα ακίνητο βάσει ενός τέτοιου συστήματος, πρέπει να καταλάβετε ποια είναι η μεταφορά ενός διαμερίσματος σε ένα νέο κτίριο, να διευκρινίσετε τις νομικά συναφείς πτυχές που σχετίζονται με αυτόν τον τύπο συναλλαγής.
Η εκχώρηση δικαιωμάτων ιδιοκτησίας είναι ο μόνος τρόπος για έναν επενδυτή να πουλήσει ένα διαμέρισμα σε ένα ημιτελές σπίτι πριν από την ανάθεση του. Ως εκ τούτου, μιλάμε για την ανάθεση μόνο όταν ο πωλητής δεν είναι ο οικοδόμος, αλλά ένα φυσικό πρόσωπο (ο μέτοχος που αγόρασε τη στέγαση από τον οικοδόμο) ή μια νομική οντότητα (εταιρεία ανάδοχος, οργάνωση των επενδυτών). Αυτή η μέθοδος μεταφοράς δικαιωμάτων σε ένα διαμέρισμα προβλέπεται από τον ομοσπονδιακό νόμο «για τη συμμετοχή στην κοινή κατασκευή." Και είναι δυνατόν από τη στιγμή της κρατικής εγγραφής της συμφωνίας για τη συμμετοχή στην κατασκευή (DDU) μέχρι τη στιγμή που το σπίτι είναι ανατεθεί.
Ως εκχώρηση ενός διαμερίσματος νοείται μια συναλλαγή, το αποτέλεσμα της οποίας είναι η μεταβίβαση δικαιωμάτων ιδιοκτησίας σε μια κατοικία. Αλλά, δεδομένου ότι μιλάμε για ένα διαμέρισμα σε μια υπό κατασκευή κατοικία, μαζί με τα δικαιώματα σε αυτό, οι υποχρεώσεις του μετόχου μεταφέρονται. Στην πραγματικότητα, το αντικείμενο της πώλησης δεν είναι η ίδια η στέγαση, αλλά μια συμφωνία βάσει της οποίας ο αγοραστής μπορεί να γίνει ιδιοκτήτης στο μέλλον (DDU). Μέχρι στιγμής, το διαμέρισμα δεν είναι πράγματι υπάρχον αντικείμενο, αλλά μόνο υπό όρους, με υπό όρους στοιχεία και αρίθμηση (η ταχυδρομική διεύθυνση, η ακριβής περιοχή και ο αριθμός διαμερίσματος γίνονται γνωστά μόνο μετά την έναρξη λειτουργίας του σπιτιού). Η πραγματική μεταβίβαση του διαμερίσματος στον νέο ιδιοκτήτη πραγματοποιείται σύμφωνα με την πράξη μεταβίβασης και μόνο μετά την απόκτηση άδειας για τη θέση σε λειτουργία.
Αντί της λέξης "ανάθεση" σε επίσημα έγγραφα, ο νόμιμος όρος συχνά σημαίνει - παραχώρηση. Η συμφωνία για τη μεταβίβαση δικαιωμάτων και υποχρεώσεων στο πλαίσιο του DDU υπόκειται σε κρατική εγγραφή.
Σημαντικό! Η μη συμμόρφωση με κάποια από τις νομικά σημαντικές προϋποθέσεις μπορεί να οδηγήσει σε ακύρωση της συναλλαγής.
Τύποι αντιστοίχισης
Οι εργασίες εκχώρησης χωρίζονται σε δύο τύπους, ανάλογα με το ποιος είναι ο πωλητής - ένα άτομο ή ένας οργανισμός (νομική οντότητα).
1. Στην πρώτη περίπτωση, μιλάμε συχνά για τη λήψη παροχών λόγω της διαφοράς μεταξύ των τιμών στο στάδιο της εκσκαφής και στο τελικό στάδιο της κατασκευής (δύο μήνες πριν την παράδοση του σπιτιού). Επίσης, ο πωλητής οδηγείται από την επιθυμία να αποφύγει την πληρωμή του φόρου. Έως ότου ο μέτοχος γίνει ιδιοκτήτης, υποχρεούται να καταβάλλει φόρο εισοδήματος για την πώληση ενός διαμερίσματος (PIT), αλλά ταυτόχρονα να εξοικονομήσει ένα σημαντικό μέρος (ο φόρος δεν θα υπολογιστεί βάσει της κτηματολογικής αξίας, δηλαδή χωρίς αύξηση κατά συντελεστή 0,7). Όμως, έχοντας καταγράψει το ακίνητο ως ακίνητο, ο ιδιοκτήτης είναι υποχρεωμένος να καταβάλει φόρο 13% επί της αξίας της πώλησης (εάν έχει την κυριότητα του διαμερίσματος για λιγότερο από πέντε χρόνια). Ποιους κινδύνους μπορεί να προκύψουν κατά τη μεταβίβαση δικαιωμάτων από κάτοχο μετοχών σε άλλο φυσικό πρόσωπο;
Κατά τη σύναψη της σύμβασης εκχώρησης, ο μέτοχος αλλάζει στο τρέχον DDU. Παράλληλα, ο νέος μέτοχος πρέπει να συμφωνήσει με τους όρους του έργου που συμφωνήθηκαν με τον προηγούμενο συμμετέχοντα στην κοινή κατασκευή. Δεν είναι πλέον δυνατή η πραγματοποίηση αλλαγών στο DDU. Αλλά αυτό έχει το δικό του συν.Όλες οι υποχρεώσεις του επενδυτή παραμένουν οι ίδιες - ο νέος μέτοχος θα λάβει το υποδεικνυόμενο διαμέρισμα στη συμφωνημένη τιμή και την συμφωνηθείσα ημερομηνία.
2. Στη δεύτερη περίπτωση - εάν η νομική οντότητα μεταβιβάσει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις βάσει του DDD, η διαδικασία επεξεργασίας συναλλαγών δεν διαφέρει πάρα πολύ από την προηγούμενη έκδοση. Η μόνη απαίτηση της οργάνωσης είναι ότι ο διακανονισμός με τον κύριο του έργου πρέπει να γίνει σε μετρητά και μόνο μετά την κρατική εγγραφή του DDU.
Η στάση των προγραμματιστών στην ανάθεση και τον συντονισμό
Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας (δηλαδή τον ομοσπονδιακό νόμο αριθ. 214), δεν υπάρχει λόγος να συμφωνηθεί μια συμφωνία εάν πληρωθεί πλήρως η τιμή της σύμβασης εκχώρησης. Εάν η πληρωμή γίνεται μόνο εν μέρει, τότε η συναίνεση του έργου αποτελεί προϋπόθεση για τη συναλλαγή για τη μεταβίβαση δικαιωμάτων στο διαμέρισμα. Αυτός είναι ένας γενικός κανόνας από τον οποίο υπάρχουν εξαιρέσεις. Εάν ο οικοδόμος στο DDU ορίσει μια άμεση απαίτηση: "είναι αδύνατη η εκχώρηση δικαιωμάτων χωρίς συντονισμό με τον οικοδόμο", τότε ο μέτοχος είναι υποχρεωμένος να συμμορφωθεί με τους όρους της σύμβασης, με την οποία υπέγραψε την υπογραφή του.
Όλοι οι προγραμματιστές δεν χαιρετίζουν τις συμφωνίες παραχώρησης. Ορισμένοι απλώς συνταγογραφούν στο DDU την ανάγκη να συμφωνήσουν σε μια συναλλαγή μεταφοράς. Άλλοι προτιμούν να λαμβάνουν παροχές: χρεώνουν τέλος για τη δυνατότητα μεταβίβασης αξιώσεων σε άλλο πρόσωπο στο ποσό του 1-15% της τιμής του διαμερίσματος. Ποιος ακριβώς θα πρέπει να φέρει αυτά τα έξοδα δεν αναφέρεται σαφώς στη νομοθεσία, όλα εξαρτώνται από τη συμφωνία μεταξύ των μερών. Τις περισσότερες φορές αυτές οι δαπάνες καλύπτονται από τον πρώτο μέτοχο που συμφώνησε με τους όρους του έργου. Ωστόσο, στην πράξη, ο πωλητής συχνά υπερτιμά την τιμή του διαμερίσματος για να καλύψει τη διαφορά.
Και άλλοι προβλέπουν στην DDU την άμεση απαγόρευση αυτής της συναλλαγής. Που, παρεμπιπτόντως, δεν είναι απολύτως νόμιμη και μπορεί να αμφισβητηθεί ενώπιον δικαστηρίου (αν η προηγούμενη πρακτική έδειξε τη νόημα τέτοιων εκκλήσεων από τους μετόχους, τώρα υπάρχει μια θετική τάση - οι δικαστές παίρνουν ολοένα και περισσότερο την πλευρά του συμμετέχοντος στην κοινή κατασκευή).
Σημαντικό! Ακόμη και αν δεν υπάρχει ρήτρα για την απαγόρευση ή την υποχρεωτική έγκριση στο DDU, τα μέρη είναι υποχρεωμένα να ενημερώσουν τον κύριο του έργου για την αλλαγή του μετόχου.
Κίνδυνοι ανάθεσης
Για να καταλάβετε αν υπάρχουν "παγίδες" σε μια συναλλαγή, πρέπει να γνωρίζετε τα κίνητρα που οδηγούν τον πωλητή. Σε περίπτωση μεταβίβασης δικαιωμάτων σε διαμέρισμα σε σπίτι υπό κατασκευή, όλα είναι εξαιρετικά σαφή και επεξηγηματικά. Ο πωλητής θέλει να επωφεληθεί και να αποφύγει φόρους. Και δεν έχει σημασία ποιος είναι ο κάτοχος μετοχών - ένας ιδιωτικός έμπορος ή ένας οργανισμός.
Επιπλέον, δεν αποκλείεται η πιθανότητα αντιμετώπισης απατεώνων. Για να αποφευχθούν οι κίνδυνοι (απώλεια χρημάτων και στέγαση) αξίζει τον έλεγχο:
- Το ίδιο το αντικείμενο υπό κατασκευή (πώς υλοποιείται το έργο, υπήρχαν καθυστερήσεις, παρατηρούνται οι κανόνες κατασκευής);
- Προγραμματιστής (το ιστορικό του, ο βαθμός αξιοπιστίας, οι κριτικές σχετικά με την εταιρεία σε φόρουμ και σε κοινοί συν-επενδυτές).
- Έγγραφο αδειοδότησης έργου (περιέχει όλα τα επίσημα στοιχεία για το έργο και τον κύριο του έργου).
- Έχει διεξαχθεί η διαδικασία καταχώρισης της DDU από το κράτος;
- Είτε ο πωλητής πλήρωσε πλήρως τον κύριο του έργου (όπως συμβαίνει με μια κανονική πώληση, ο πωλητής περνάει τις αποδείξεις πληρωμής μαζί με άλλα έγγραφα, στην προκειμένη περίπτωση είναι αυτή η DDU).
Τα πρώτα τρία σημεία συνδέονται με τον κίνδυνο ημιτελή: ο πωλητής μπορεί να οδηγηθεί από την επιθυμία να απαλλαγούμε από ένα τέτοιο αντικείμενο χωρίς να χάσουμε χρήματα. Ένα σαφές σημάδι της "παγωμένης" κατασκευής, όταν 70% - 80% των διαμερισμάτων που πωλούνται, σε μια συγκεκριμένη κατοικία, προσφέρονται με σύμβαση εκχώρησης και οι κατασκευαστικές εργασίες στην εγκατάσταση ολοκληρώνονται μόνο κατά 20-40%.
Τα τελευταία δύο σχετίζονται με τον κίνδυνο απώλειας όλων των επενδύσεων ή με τον κίνδυνο απρόβλεπτων εξόδων. Εάν ο προηγούμενος μέτοχος δεν είναι πλήρως ή δεν πληρώσει το διαμέρισμα καθόλου, η υποχρέωση πληρωμής θα ανατεθεί στον νέο συμμετέχοντα στην κοινή κατασκευή (ακόμη και αν έχει ήδη πληρώσει πλήρως τον πωλητή).
Όπως δείχνει η πρακτική, υπάρχουν επίσης συχνές περιπτώσεις κατά τις οποίες οι πωλητές προσπαθούν να εξαπατήσουν, προσφέροντας τη μεταφορά δικαιωμάτων βάσει προκαταρκτικής DDU. Μια τέτοια συμφωνία δεν έχει νομική ισχύ, διότι δεν είναι καν καταχωρημένη στην ανανέωση.Τέτοιες δόλιες ενέργειες συχνά συνοδεύονται από διπλές πωλήσεις και πάντοτε καταλήγουν για τον εξαπατημένο αγοραστή με την απώλεια χρημάτων και στέγασης.
Υποθήκη: Διαδικασία
Μια απλή, παρόλο που δεν είναι κατανοητή με την πρώτη ματιά, η ανάθεση συναλλαγής είναι περίπλοκη όταν η πληρωμή γίνεται σε βάρος των ενυπόθηκων κεφαλαίων. Εξετάστε τρεις διαφορετικές καταστάσεις και τη σειρά των ενεργειών σε κάθε μία από αυτές.
1. Ο πωλητής αγόρασε το διαμέρισμα σε βάρος των ενυπόθηκων κεφαλαίων. Το κύριο ερώτημα είναι πώς να μεταβιβάσετε δικαιώματα ακίνητης περιουσίας εάν η τράπεζα έχει επιβαρυνθεί;
Εάν ο πωλητής έχει αγοράσει ένα διαμέρισμα με υποθήκη, μια συναλλαγή μεταφοράς θα είναι δυνατή μόνο μετά την πλήρη εξόφληση του χρέους. Μπορείτε να εξοφλήσετε το δάνειο σε βάρος του αγοραστή σε μερικά βήματα (αλλά μόνο υπό τον όρο ότι ο αγοραστής έχει μετρητά):
- ο πωλητής και ο αγοραστής πρέπει να συντάξουν μια σύμβαση δανείου ή μια απόδειξη (που δεν υπόκειται σε καταχώριση, αλλά καταρτίζεται εγγράφως σε δύο αντίτυπα, αποθηκεύεται για μεγάλο χρονικό διάστημα σε περίπτωση απαιτήσεων) και μόνο μετά από αυτή τη μεταφορά χρημάτων για την αποπληρωμή του δανείου και την κατάργηση του "φορτίου".
- εκτέλεσης μιας συναλλαγής βάσει μιας συμφωνίας εκχώρησης.
2. Ο αγοραστής αγοράζει ένα διαμέρισμα σε μια υποθήκη - πώς να διεξάγει μια συναλλαγή και να μειώσει το κόστος;
Ένα δάνειο για ένα αντικείμενο που είναι έτοιμο να παραδοθεί και υλοποιηθεί μέσω της εκχώρησης δικαιωμάτων δεν παρέχεται σε όλες τις τράπεζες και σε ένα αρκετά μεγάλο ποσοστό (όχι στο αρχικό στάδιο κατασκευής, αντί για 9,5% ετησίως - 11-13%). Σε σχέση με αυτή την περίσταση, ο αγοραστής έχει το δικαίωμα να απαιτήσει σημαντική έκπτωση από τον πωλητή. Εάν δεν υπάρχουν τόσοι πολλοί άνθρωποι που θέλουν να αγοράσουν ένα διαμέρισμα βάσει μιας συμφωνίας εκχώρησης, η άλλη πλευρά θα αναγκαστεί να τις συναντήσει.
Για να πάρει ένα δάνειο, η τράπεζα ανοίγει έναν ειδικό λογαριασμό για τον πελάτη, στον οποίο ο οφειλέτης είναι υποχρεωμένος να καταβάλει την πληρωμή. Τα πιστωτικά ταμεία εισπράττονται εκεί. Η διαδικασία λήγει με τη μεταφορά ολόκληρου του ποσού στο λογαριασμό του πωλητή, η οποία πραγματοποιείται μόνο μετά την καταχώρηση της συμφωνίας εκχώρησης (στο βασιλικό τμήμα).
3. Και τα δύο μέρη πραγματοποιούν αγορά χρησιμοποιώντας τα ενυπόθηκα δάνεια.
Εάν τα μέρη της συναλλαγής είναι δύο "υποθήκες", εξακολουθεί να είναι δυνατή η μεταβίβαση των δικαιωμάτων εάν ο πρώτος μέτοχος λάβει συναίνεση από την τράπεζα δανεισμού τους.
Φυσικά, η συμφωνία σχετικά με τη μεταβίβαση των δικαιωμάτων στέγασης είναι πολύπλοκη και απαιτεί τη συμμόρφωση με ορισμένες νομικές αποχρώσεις, καθώς και τη μέγιστη προσοχή και προσοχή, τόσο από πλευράς του πωλητή όσο και του αγοραστή. Τώρα όμως ξέρετε πώς να αποφύγετε τους πιό πιθανούς κινδύνους και να συντάξετε συμβόλαιο. Μην ξεχνάτε τους συνήθεις κινδύνους που σχετίζονται με οποιαδήποτε συναλλαγή με ακίνητη περιουσία (απαιτήσεις τρίτων, συγγενείς, πώληση από ανίκανη πωλητή, διαχειριστή που δεν έχει το δικαίωμα να πουλήσει το ακίνητο κ.λπ.).
