Was ist die Übertragung des Eigentums an einer Wohnung in einem neuen Gebäude, Sorten und Risiken
Aus Profitgründen verkaufen viele Immobilieninvestoren Wohnungen in der letzten Bauphase, wenn die Wohnkosten seit Beginn des Projekts (und mehrmals) gestiegen sind und vom Bauherrn keine Wohnungen mehr übrig sind. Sie können ein solches Geschäft nur abschließen, indem Sie das Eigentum an der Wohnung im neuen Gebäude übertragen, was dies bedeutet und welche Nuancen beachtet werden sollten, um sich vor den wahrscheinlichsten Risiken zu schützen - lesen Sie diesen Artikel.
Inhalt:
Was ist eine Eigentumsübertragung?
Bevor Sie herausfinden, wie sicher es ist, eine Immobilie im Rahmen eines solchen Systems zu kaufen, müssen Sie verstehen, was die Übertragung einer Wohnung in ein neues Gebäude ist, und die rechtlich relevanten Aspekte im Zusammenhang mit dieser Art von Transaktion klären.
Die Übertragung von Eigentumsrechten ist die einzige Möglichkeit für einen Investor, eine Wohnung in einem unfertigen Haus zu verkaufen, bevor sie in Auftrag gegeben wird. Es handelt sich also nur dann um eine Abtretung, wenn der Verkäufer nicht der Bauherr ist, sondern eine natürliche Person (der Aktionär, der vom Bauherrn eine Immobilie gekauft hat) oder eine juristische Person (Unternehmer, Investor). Diese Art der Übertragung von Rechten an einer Wohnung ist im Bundesgesetz "Über die Teilnahme am gemeinsamen Bauen" vorgesehen. Und es ist vom Moment der staatlichen Registrierung des Vertrages über die Teilnahme am Bau (DDU) bis zum Moment der Inbetriebnahme des Hauses möglich.
Die Übertragung einer Wohnung bedeutet ein Geschäft, bei dem die Eigentumsrechte auf eine Wohnung übertragen werden. Da es sich jedoch um eine Wohnung in einem im Bau befindlichen Haus handelt, werden die Pflichten des Aktionärs zusammen mit den Rechten darauf übertragen. Tatsächlich ist der Verkaufsgegenstand nicht das Gehäuse selbst, sondern eine Vereinbarung, nach der der Käufer künftig Eigentümer werden kann (DDU). Bis zu diesem Punkt ist die Wohnung kein existierendes Objekt, sondern nur bedingt, mit bedingten Daten und Nummerierungen (die Postanschrift, die genaue Fläche und die Wohnungsnummer werden erst nach Inbetriebnahme des Hauses bekannt). Die eigentliche Übergabe der Wohnung an den neuen Eigentümer erfolgt gemäß Übergabeurkunde und erst nach Einholung der Genehmigung zur Inbetriebnahme.
Anstelle des Wortes "Abtretung" in offiziellen Dokumenten wird häufig der juristische Begriff "Abtretung" verwendet. Die Vereinbarung über die Übertragung von Rechten und Pflichten im Rahmen der DDU unterliegt der staatlichen Registrierung.
Wichtig! Die Nichteinhaltung einer der rechtlich bedeutsamen Bedingungen kann zur Ungültigkeit der Transaktion führen.
Arten der Zuordnung
Abtretungsgeschäfte werden in zwei Arten unterteilt, je nachdem, wer der Verkäufer ist - eine Einzelperson oder eine Organisation (juristische Person).
1. Im ersten Fall geht es in den meisten Fällen darum, Vorteile aufgrund der Preisdifferenz in der Aushubphase und in der letzten Bauphase (einige Monate vor dem Einbringen des Hauses) zu erzielen. Der Verkäufer ist auch von dem Wunsch getrieben, die Zahlung von Steuern zu vermeiden. Bis der Aktionär Eigentümer geworden ist, ist er verpflichtet, beim Verkauf einer Wohnung (PIT) die Einkommensteuer zu entrichten, aber gleichzeitig einen wesentlichen Teil zu sparen (die Steuer wird nicht auf der Grundlage des Katasterwerts berechnet, dh ohne Erhöhung um 0,7). Wenn der Eigentümer die Immobilie als Eigentum registriert hat, ist er verpflichtet, 13% Steuer auf den Wert des Verkaufs zu zahlen (wenn er die Wohnung seit weniger als fünf Jahren besitzt). Welche Risiken können bei der Übertragung von Rechten von einem Aktionär auf eine andere Person entstehen?
Mit Abschluss des Abtretungsvertrages wechselt der Aktionär in die aktuelle DDU. Gleichzeitig hat der neue Gesellschafter den Bedingungen des Bauherrn zuzustimmen, die mit dem bisherigen Bauherrn vereinbart wurden. Änderungen an der DDU sind nicht mehr möglich. Das hat aber auch ein Plus.Alle Verpflichtungen des Entwicklers bleiben gleich - der neue Aktionär erhält die angegebene Wohnung zum vereinbarten Preis und zum vereinbarten Termin.
2. Im zweiten Fall - wenn die juristische Person die Rechte und Pflichten aus dem DDD überträgt, unterscheidet sich das Transaktionsverarbeitungsverfahren nicht zu sehr von der vorherigen Version. Einzige Voraussetzung für die Organisation ist, dass die Abrechnung mit dem Entwickler bargeldlos und erst nach der staatlichen Registrierung der DDU erfolgt.
Einstellung der Entwickler zur Zuordnung und Koordination
Nach der derzeitigen Gesetzgebung der Russischen Föderation (nämlich dem Bundesgesetz Nr. 214) ist es nicht erforderlich, einen Deal zu vereinbaren, wenn der Preis für die Abtretungsvereinbarung vollständig bezahlt ist. Wenn die Zahlung nur teilweise erfolgt, ist die Zustimmung des Entwicklers Voraussetzung für die Transaktion über die Übertragung von Rechten an der Wohnung. Dies ist eine allgemeine Regel, von der es Ausnahmen gibt. Hat der Bauherr in der DDU eine unmittelbare Forderung gestellt: „Eine Abtretung von Rechten ohne Zustimmung des Bauherrn ist ausgeschlossen“, so ist der Aktionär verpflichtet, die Bestimmungen des Vertrages einzuhalten, unter denen er seine Unterschrift abgegeben hat.
Nicht alle Entwickler begrüßen Auftragsabschlüsse. Einige schreiben einfach in der DDU die Notwendigkeit vor, eine Übertragungstransaktion zu vereinbaren. Andere ziehen es vor, Leistungen zu erhalten: Sie erheben eine Gebühr für die Möglichkeit der Übertragung von Ansprüchen auf eine andere Person in Höhe von 1-15% des Wohnungspreises. Wer genau diese Kosten tragen soll, ist in der Gesetzgebung nicht klar geregelt, es kommt alles auf die Vereinbarung zwischen den Parteien an. In den meisten Fällen werden diese Kosten vom ersten Aktionär übernommen, der den Bedingungen des Entwicklers zugestimmt hat. In der Praxis übertreibt der Verkäufer jedoch häufig den Preis der Wohnung, um die Differenz auszugleichen.
Und andere schreiben in der DDU ein direktes Verbot dieser Transaktion vor. Was im Übrigen nicht ganz legal ist und vor Gericht angefochten werden kann (wenn die frühere Praxis gezeigt hat, dass solche Einsprüche von Aktionären sinnlos sind, gibt es jetzt eine positive Tendenz - Richter vertreten zunehmend die Seite des Teilnehmers am gemeinsamen Bauen).
Wichtig! Auch wenn es in der DDU keine Verbots- oder Zustimmungsklausel gibt, sind die Parteien verpflichtet, dem Entwickler den Wechsel des Aktionärs mitzuteilen.
Abtretungsrisiken
Um zu verstehen, ob eine Transaktion „Fallstricke“ aufweist, müssen Sie die Motive kennen, die den Verkäufer antreiben. Bei der Übertragung von Rechten an einer Wohnung in einem im Bau befindlichen Haus ist alles sehr klar und erklärbar. Der Verkäufer möchte Steuern sparen und vermeiden. Dabei spielt es keine Rolle, wer der Anteilseigner ist - ein privater Händler oder eine Organisation.
Darüber hinaus ist die Wahrscheinlichkeit, auf Betrüger zu stoßen, nicht ausgeschlossen. Um Risiken (Geldverlust und Wohnungsbau) zu vermeiden, lohnt es sich zu prüfen:
- Das Objekt im Bau selbst (wie das Projekt umgesetzt wird, ob es Verzögerungen gibt, ob die Baunormen eingehalten werden);
- Entwickler (seine Geschichte, Zuverlässigkeitsgrad, Bewertungen über das Unternehmen in Foren und in Community-Co-Investoren);
- Projektgenehmigungsdokumentation (enthält alle offiziellen Daten über das Projekt und den Entwickler);
- Wird das Verfahren zur staatlichen Registrierung der DDU durchgeführt?
- Ob der Verkäufer den Entwickler vollständig bezahlt hat (wie bei einem regulären Verkauf leitet der Verkäufer die Zahlungsbelege zusammen mit anderen Dokumenten weiter, in unserem Fall ist dies die DDU).
Die ersten drei Punkte sind mit dem Risiko eines Unvollendeten verbunden: Der Verkäufer kann von dem Wunsch getrieben sein, ein solches Objekt loszuwerden, ohne Geld zu verlieren. Ein klares Zeichen für einen "eingefrorenen" Bau, wenn 70% - 80% der in einem bestimmten Haus verkauften Wohnungen im Rahmen eines Auftragsvertrags angeboten werden und die Bauarbeiten an der Einrichtung nur zu 20-40% abgeschlossen sind.
Die letzten beiden sind mit dem Risiko des Verlusts aller Anlagen oder mit dem Risiko unvorhergesehener Ausgaben verbunden. Ist der bisherige Aktionär nicht vollständig oder hat er die Wohnung gar nicht bezahlt, so geht die Zahlungsverpflichtung auf den neuen Teilnehmer im geteilten Bau über (obwohl er den Verkäufer bereits vollständig bezahlt hat).
Wie die Praxis zeigt, gibt es auch häufige Fälle, in denen Verkäufer versuchen, zu betrügen und Rechte unter vorläufiger DDU zu übertragen. Eine solche Vereinbarung hat keine Rechtskraft, da sie nicht einmal im Regpalat eingetragen ist.Solche betrügerischen Handlungen gehen oft mit doppelten Verkäufen einher und enden für den betrogenen Käufer immer mit dem Verlust von Geld und Wohnraum.
Hypothek: Verfahren
Eine einfache, aber auf den ersten Blick nicht nachvollziehbare Abtretungstransaktion ist kompliziert, wenn die Zahlung auf Kosten von Hypothekenfonds erfolgt. Betrachten Sie drei verschiedene Situationen und die Reihenfolge der Aktionen in jeder von ihnen.
1. Der Verkäufer hat die Wohnung auf Kosten von Hypothekenfonds gekauft. Die Hauptfrage ist, wie Immobilienrechte übertragen werden, wenn die Bank belastet ist.
Wenn der Verkäufer eine Hypothekenwohnung gekauft hat, ist eine Überweisung erst nach vollständiger Rückzahlung der Forderung möglich. Sie können das Darlehen auf Kosten des Käufers in wenigen Schritten zurückzahlen (jedoch nur unter der Bedingung, dass der Käufer über Bargeld verfügt):
- der Verkäufer und der Käufer sollten einen Darlehensvertrag oder eine Quittung (nicht registrierungspflichtig, aber im Falle von Ansprüchen in zweifacher Ausfertigung schriftlich abgefasst, für längere Zeit aufbewahrt) und erst danach Geld überweisen, um das Darlehen zurückzuzahlen und die „Bürde“ zu beseitigen;
- Ausführung einer Transaktion im Rahmen einer Abtretungsvereinbarung.
2. Der Käufer kauft eine Wohnung in einer Hypothek - wie führt man eine Transaktion durch und reduziert die Kosten?
Ein Darlehen für ein Objekt, das bereit ist, durch Übertragung von Rechten geleast und realisiert zu werden, wird nicht bei allen Banken zu einem relativ hohen Prozentsatz gewährt (nicht bei der anfänglichen Bauphase - statt 9,5% pro Jahr - 11-13%). In Verbindung mit diesem Umstand hat der Käufer das Recht, vom Verkäufer einen erheblichen Rabatt zu verlangen. Wenn es nicht so viele Menschen gibt, die eine Wohnung im Rahmen eines Auftragsvertrags kaufen möchten, wird die andere Seite gezwungen sein, sie zu treffen.
Um einen Kredit zu erhalten, eröffnet die Bank für den Kunden ein Sonderkonto, auf das der Kreditnehmer eine Anzahlung leisten muss. Dort werden Kreditmittel entgegengenommen. Das Verfahren endet mit der Überweisung des gesamten Betrags auf das Konto des Verkäufers, die erst nach staatlicher Registrierung des Abtretungsvertrages (in der königlichen Kammer) erfolgt.
3. Beide Parteien tätigen einen Kauf mit Hypothekengeldern.
Handelt es sich bei den Parteien der Transaktion um zwei „Hypotheken“, können die Rechte dennoch übertragen werden, wenn der erste Aktionär die Zustimmung seiner kreditgebenden Bank erhält.
Natürlich ist das Abkommen über die Übertragung von Rechten an Wohnraum komplex und erfordert die Einhaltung einer Reihe von rechtlichen Nuancen sowie größtmögliche Sorgfalt und Vorsicht sowohl seitens des Verkäufers als auch des Käufers. Jetzt wissen Sie jedoch, wie Sie die wahrscheinlichsten Risiken vermeiden und einen Vertrag abschließen können. Vergessen Sie nicht die Standardrisiken, die mit Immobiliengeschäften verbunden sind (Forderungen Dritter, Angehörige, Verkauf durch einen inkompetenten Verkäufer, einen Treuhänder, der nicht berechtigt ist, die Immobilie zu verkaufen, usw.).
