Welche Wohnung ist besser zu kaufen - ein Wiederverkauf oder ein neues Gebäude?
Werden Sie zu den ersten Besitzern der Schlüssel für eine neue Wohnung, und wählen Sie ohne Eile einen Fußboden und eine Aussicht aus dem Fenster. Planen und implementieren Sie einen neuen, anstatt den alten umzubauen - nur wenige werden diese Vorteile bei der Auswahl eines Hauses aufgeben. Neubau oder Weiterverkauf - was ist besser? Für den Uneingeweihten erscheint eine solche Frage unkompliziert und die Antwort darauf ist offensichtlich - das Neue ist immer besser, schöner und bequemer als das Alte. Käufer sind jedoch häufig mit engen Fristen und finanziellen Engpässen konfrontiert.
Und dann kommen andere Unterschiede zum Vorschein: die Kosten für einen Quadratmeter; Hypothekenkonditionen; den Zeitpunkt und die Nuancen der Registrierung einer Wohnung als Eigentum; Rechtsstatus und mögliche Risiken. Nur mit einer detaillierten Betrachtung und nüchternen Abwägung aller Faktoren wird sich die Lösung als richtig herausstellen. Berücksichtigen Sie die Hauptunterschiede und -merkmale von Neubauten und Nebengebäuden, um den Lesern eine schnelle Orientierung zu ermöglichen.
Inhalt:
Was ist billiger: Weiterverkauf oder Neubau?
Es wird angenommen, dass das im Bau befindliche Gehäuse a priori billiger ist als das fertige. Käufer treten als Mitinvestoren auf - haben sie bereits in der Ausgrabungsphase investiert, erhalten sie einen erheblichen Rabatt. Und das ist wahr - lange Monate und häufiger Jahre der Erwartung werden zur Abrechnung für niedrige Kosten. Jede Region hat jedoch ihre eigenen Regeln, die der Markt vorschreibt. Wenn Sie die Statistiken studieren, können Sie sehen, dass die niedrigeren Kosten des neuen Gebäudes überhaupt kein Grundsatz sind.
Heute spielen Moskau, das Leningrader Gebiet und Nischni Nowgorod gegen die Regeln und verkaufen Wände, die teurer sind als fertige Wohnungen. Tscheljabinsk, Rostow am Don und Samara zeigen ehrlich einen spürbaren Unterschied zugunsten neuer Gebäude. Im Landesdurchschnitt werden die Kosten pro Quadratmeter in beiden Segmenten schrittweise verglichen, während die Sekundärkosten immer noch höher sind.
Dieser Verstoß gegen die Regeln ist leicht zu erklären. Sobald der Bauträger neu angemietete Wohnungen in Besitz nimmt, wird neues Wohnen zweitrangig. Ab dem Zeitpunkt der Annahme durch die Staatskommission ist zwar ein sehr kurzer Zeitraum vergangen, die Abwicklung der Transaktion wird jedoch anders verlaufen. Anstelle von Eigenkapital oder Forderungsübertragung können der Verkäufer und der Käufer einen regulären Kaufvertrag für Immobilien abschließen. Die hohen Kosten für solche begehrten Einrichtungen wirken sich auf den Markt aus und gleichen Statistiken in beiden Segmenten aus.
Die billigsten Kosten sind Quadratmeter, die es bisher nur auf Papier gibt - hier müssen Sie nicht nur auf die Registrierung des Grundstücks warten, sondern auch auf die Errichtung der Wände, während es unmöglich ist, verbindliche Garantien dafür zu erhalten, dass die Bauarbeiten planmäßig verlaufen und zu keinem Zeitpunkt einfrieren. Sie können sich nur auf Ihre eigene Intuition und die positive Geschichte des ausgewählten Entwicklers verlassen.
Je näher die Akzeptanz des Gebäudes bei der Staatskommission rückt, desto aktiver steigen die Preise. Zum Zeitpunkt der Abwicklung werden sie mit dem Sekundärmarkt vergleichbar sein, obwohl von der Schlüsselübergabe bis zur Erlangung einer Eigentumsbescheinigung 6 Monate bis 2 Jahre vergehen können.
Hypothek: Was mit einem genehmigten Darlehen wählen?
Die Präferenzen der Kreditinstitute liegen auf der Hand und können leicht den Ausschlag für Neubauten geben. Erstens ist der Zinssatz günstig - in diesem Fall beträgt die Differenz 0,5 bis 1%. Angesichts der langfristigen Hypothekenzahlungen führt der Unterschied von nur 1 Prozent letztendlich zu einem großen Betrag.
Das Sammeln und Prüfen von Dokumenten wird einfacher - Käufer müssen lediglich eine Vereinbarung über die gemeinsame Teilnahme mit dem Entwickler treffen.Das Genehmigungsverfahren selbst wird sich als schneller herausstellen - schließlich wird es viele solcher Transaktionen mit einem akkreditierten Entwickler in der ausgewählten Bank geben. Der Käufer wurde auch von den Risiken einer Transaktionsstörung aufgrund einer genehmigten Hypothek befreit - es wird nicht mehrere Eigentümer geben, von denen einer plötzlich eine Wiederholung beschließt, oder negative Entscheidungen der Vormundschaftsbehörden. Bei einer großen Anzahl von Angeboten wird der Verkäufer keinen anderen Käufer auswählen, sondern geduldig auf alle Genehmigungen und Genehmigungen warten.
Bei einem Hypothekenkauf auf dem Sekundärmarkt muss der Kreditnehmer die vorherige Kaufhistorie sorgfältig untersuchen und sich daran erinnern, dass Banken Transaktionen mit minderjährigen Eigentümern von Anteilen und mit der bestehenden Attraktivität von Mutterschaftskapital nicht mögen. Obwohl eine gründliche Überprüfung der gesamten Kette von Vorbesitzern durch die Bank den Käufer selbst versichert, werden nicht alle vertrauenswürdigen Verkäufer bereit sein, auf die endgültige Entscheidung und Genehmigung zu warten und die angeforderten zusätzlichen Dokumente bereitzustellen. Wirklich profitable Optionen können mit kostenlosem Geld an den Käufer gehen.
Im Gegensatz zu einem normalen Verkäufer können die Vertreter des Entwicklers beim ersten Rechtsbehelf auf der Grundlage der tatsächlichen Erfahrung in der Zusammenarbeit mit der Bank die Fragen eines Hypothekenkaufs korrekt und genau beantworten. In den meisten Fällen werden Kunden kostenlose Dienstleistungen von Spezialisten angeboten, die den Kunden bei der Registrierung einer Hypothek begleiten und begleiten.
Rechtliche Risiken
In den letzten Jahren wurden viele Anstrengungen unternommen, um Käufer rechtlich abzusichern. Jahre des wilden Marktes liegen im Rückstand, und das Verfahren zur staatlichen Registrierung der Transaktion schließt die meisten möglichen betrügerischen Schemata aus. Eine vollständige Gewährleistung der Sicherheit ist jedoch weiterhin nicht möglich.
Ein wesentliches Minus der Nebenwohnungen ist eine lange Geschichte des Eigentums. Hierbei gilt eine verbindliche Regelung - wird die Transaktion einmal als rechtswidrig anerkannt, so erweisen sich auch alle nachfolgenden Übertragungen von Eigentümer zu Eigentümer als ungültig. Infolgedessen leidet der endgültige Eigentümer immer.
Das größte Risiko besteht in der Willensübertragung - nachzuweisen, dass es keine anderen Immobilienbewerber gibt, ist unmöglich. Käufer mögen vor allem keine Neuvererbung durch Willen, sie sind spendenverdächtig und meiden Optionen, bei denen der Rentenvertrag aufgetaucht ist - schließlich können alle oben genannten Punkte vor Gericht angefochten werden.
Ähnliche Risiken bei Neubauten werden auf Null reduziert, ihre Fallstricke sind jedoch hier verborgen. Grundsätzlich leiden die Käufer unter zwei Missständen - einem eingefrorenen Bau mit mangelnder Finanzierung und unentdeckten Problemen mit der Dokumentation. Wenn die plötzlichen finanziellen Schwierigkeiten der Anleger nicht vom Käufer zu vertreten sind und traurige Erfahrungen darauf hindeuten, dass möglicherweise auch große und zuvor erfolgreiche Entwickler ruiniert wurden, wird im zweiten Fall Faulheit oder Analphabetismus zum Grund.
Alle Unterlagen sollten den Kunden auf Anfrage zur Verfügung gestellt werden, und ein gewissenhafter Verkäufer wird bereitwillig und ausführlich über alle erhaltenen Genehmigungen berichten - von der Anmietung oder dem Kauf von Grundstücken bis zu den neuesten Genehmigungen von Regierungsbehörden. Solche Dokumente sollten auf der offiziellen Website der Einrichtung veröffentlicht werden.
Die leichtgläubigen Mitinvestoren und Anteilseigner leiden am meisten unter der Annahme, dass Genehmigungen nachträglich erteilt werden. Heute sind die Standards und Anforderungen sehr hoch, und Verstöße gegen Bauvorschriften und Genehmigungen können leicht zum Einfrieren der Anlage führen.
Die staatliche Kontrolle in diesem Bereich ist so stark, dass der erfolgreiche Abschluss des Baus keine fröhliche Einweihungsfeier garantiert. Bereits fertig gestellte und bevölkerte Gebäude mit groben Verstößen und Fälschungen mit Papieren können als Selbstbau erkannt und abgerissen werden.
Was Sie über Neubauten wissen müssen
Hohe Decken, geräumige Hallen, moderne Oberflächenmaterialien und langlebige monolithische Strukturen - all dies zieht neue Käufer an. Aber das ist bei weitem nicht das Einzige, was Sie über sie wissen sollten.Die harten und unangenehmen Realitäten lassen sich von den Freuden der Werbebroschüre für neue Siedler trennen.
1. Baustelle statt Hof. Wenn anstelle der versprochenen Rasenflächen und Kinderstädte unter den Fenstern mehrere Linien oder Gebäude errichtet werden, können die Bauarbeiten mehrere Jahre dauern. Dies sollte von Käufern der ersten Stufe großer Wohnkomplexe berücksichtigt werden.
2. Viele bevorzugen neue Häuser, um die gewagtesten Designideen zu verwirklichen. Man muss jedoch bedenken, dass Fantasie ohne Grenzen nur in monolithischen Strukturen möglich ist, Backstein- und Plattenbauten eine obligatorische Koordinierung geplanter Sanierungen erfordern und einige ihrer Optionen unmöglich sein werden.
3. Mit oder ohne Besatz? Wenn Sie überlegen, welche Wohnung besser zu kaufen ist, einen Wiederverkauf oder ein neues Gebäude, vergessen Sie nicht, dass ein erheblicher Teil ohne Abschluss vermietet wird, und es geht überhaupt nicht um Fliesen oder Tapeten. Der Käufer wird buchstäblich von bloßen Betonwänden, -böden und -bächen getroffen. Investitionen, um eine solche „Box“ in ein Wohnambiente zu verwandeln, werden beträchtlich sein, da alle Nacharbeiten von der Verkabelung bis zum Putz auf die Schultern der neuen Siedler fallen werden.
In diesem Fall können Sie ein neues Gebäude kaufen und Zweitwohnungen bevorzugen
Es gibt Umstände, die unseren Plänen und Träumen widersprechen. Bei der Auswahl kommt es nicht nur auf die objektiven Vor- und Nachteile von Neubauten und Wiederverkäufen an, sondern auch auf die bestehenden Bedingungen und Möglichkeiten des Käufers.
Dringende Notwendigkeit, in die Wohnung zu ziehen
Welche Art von Wohnraum ist besser zu kaufen, ein Wiederverkauf oder ein Neubau, wenn Sie heute eine Wohnung brauchen? In der Tat läuft die Zeit davon, die finanziellen Möglichkeiten sind begrenzt und Menschen und Dinge brauchen dringend ein neues Dach über dem Kopf. Wenn der Kauf zum einzigen Gehäuse wird, muss ein neues Gebäude aufgegeben werden. Ein sehr seltenes Objekt kann sich rühmen, dass die angegebenen Liefer- und Abrechnungsfristen mit den tatsächlichen Fristen völlig übereinstimmen, und der geplante Umzug und die Einweihungsfeier können sich auch unter erfolgreichen Umständen um ein Jahr verzögern.
Wohninvestition
Die starken Schwankungen der Landeswährung zwangen viele dazu, Immobilien zu nutzen, um ihre Ersparnisse zu erhalten oder sogar zu steigern. Hier sollten Sie sich nicht von attraktiven Kursen im alten Fonds verführen lassen. Die Gebäude der 60er- bis 80er-Jahre gelten bereits heute als veraltet und werden in Zukunft nur noch billiger. Wer Geld sparen möchte, sollte sich den Bau in abgelegenen, aber vielversprechenden Gegenden genauer ansehen und günstige Optionen mit 5-10-jährigen Stadtentwicklungsplänen prüfen. Mit der Entwicklung von Kommunikations- und Verkehrsnetzen steigen auch die Kosten für solche Einrichtungen.
Wohnung zu vermieten
Die Meinungen der Makler über die Wahl einer Wohnung für die Vermietung sind nicht einig. Die meisten Experten sind der Meinung, dass es besser ist, in Gebieten mit entwickelter Infrastruktur in den alten Fonds zu investieren - schließlich finden solche Wohnungen ihren Mieter so schnell wie möglich. Dabei sind das Filmmaterial und die Deckenhöhe nicht sehr wichtig. Einige sind sich jedoch sicher, dass Zeiten minderer Qualität der Vergangenheit angehören und ein moderner Mieter die Abgelegenheit und den Mangel an vorhandener Infrastruktur einem qualitativ hochwertigen und modernen Bau vorziehen würde. Hier ist es wichtig, nicht zu weit zu gehen und einen Mittelweg zu wählen - ansonsten können Sie in ein echtes Ghetto investieren, in dem ganze Veranden und Gebäude zur Miete angeboten werden.
Keine sofortige Instillation erforderlich
Wenn die Wohnung für sich selbst gekauft wird, aber keine sofortige Abrechnung erforderlich ist, ist ein Neubau mit freiem Grundriss die ideale Lösung. Hier können Sie die Lage der Schlafzimmer planen, zusätzliche Technikräume überlegen, eine Etage auswählen. Die Arbeiten zur Fertigstellung werden gleichzeitig im ganzen Haus durchgeführt, und wenn die neuen Siedler umziehen, stören die Baugeräusche der Nachbarn nicht mehr.
