Какво представлява прехвърлянето на собствеността върху апартамент в нова сграда, сортове и рискове
В интерес на печалбата много инвеститори в недвижими имоти продават апартаменти на последния етап от строителството, когато цената на жилището се е увеличила (и повече от веднъж) от началото на проекта и няма останали апартаменти от строителя. Можете да сключите такава сделка само като прехвърлите собствеността върху апартамента в новата сграда, какво означава това и какви нюанси трябва да знаете, за да се предпазите от най-вероятните рискове - прочетете тази статия.
Съдържание:
Какво е прехвърляне на собствеността
Преди да разберете колко е безопасно да купите имот по такава схема, трябва да разберете какво е прехвърлянето на апартамент в нова сграда, да изясните юридически релевантните аспекти, свързани с този тип сделки.
Възлагането на права на собственост е единственият начин инвеститорът да продаде апартамент в недовършена къща преди въвеждането му в експлоатация. Следователно, ние говорим за възлагане само когато продавачът не е строителят, а физическо лице (акционерът, закупил жилища от строителя) или юридическо лице (фирма-изпълнител, организация на инвеститорите). Този метод за прехвърляне на права върху апартамент е предвиден от федералния закон „За участие в споделено строителство“. И това е възможно от момента на държавна регистрация на споразумението за участие в строителството (DDU) до момента, в който къщата бъде пусната в експлоатация.
Присвояване на апартамент означава транзакция, резултатът от която е прехвърляне на права на собственост върху жилище. Но тъй като говорим за апартамент в къща в строеж, заедно с правата върху него, задълженията на акционера се прехвърлят. Всъщност обектът на продажбата не е самият корпус, а споразумение, съгласно което купувачът може да стане собственик в бъдеще (DDU). До този момент апартаментът всъщност не е съществуващ обект, а само условен, с условни данни и номерация (пощенският адрес, точната площ и номерът на апартамента стават известни едва след пускането в експлоатация на къщата). Фактическото предаване на апартамента на новия собственик се извършва според акта за прехвърляне и само след получаване на разрешение за пускане в експлоатация.
Вместо думата „възлагане“ в официалните документи често се разбира законният термин - цесия. Споразумението за прехвърляне на права и задължения по DDU подлежи на държавна регистрация.
Важно! Неспазването на което и да е от правно значимите условия може да доведе до недействителност на транзакцията.
Видове задание
Сделките за преотстъпване се разделят на два вида, в зависимост от това кой е продавачът - физическо лице или организация (юридическо лице).
1. В първия случай най-често говорим за получаване на ползи поради разликата между цените на етапа на изкопаване и на последния етап на строителството (няколко месеца преди пускането на къщата). Също така продавачът е воден от желанието да избегне плащането на данък. Докато акционерът не стане собственик, той е длъжен да плаща данък върху дохода от продажбата на апартамент (ЗДДФЛ), но в същото време спестява съществена част (данъкът няма да се изчислява въз основа на кадастралната стойност, което означава без увеличение с коефициент 0,7). Но след като е регистрирал имота като собственост, собственикът е длъжен да плати 13% данък върху стойността на продажбата (ако е притежавал апартамента за по-малко от пет години). Какви рискове могат да възникнат при прехвърляне на права от притежател на собствен капитал върху друго физическо лице?
При сключване на договора за преотстъпване акционерът се променя в текущия DDU. В същото време новият акционер трябва да се съгласи с условията на предприемача, които бяха договорени с предишния участник в споделеното строителство. Вече не е възможно да правите промени в DDU. Но това има свой плюс.Всички задължения на предприемача остават същите - новият акционер ще получи посочения апартамент на договорената цена и на уговорената дата.
2. Във втория случай - ако юридическото лице прехвърли правата и задълженията по DDD, процедурата за обработка на транзакции не се различава твърде много от предишната версия. Единственото изискване за организацията е, че сетълментът с предприемача трябва да се извърши в безкасов вид и едва след държавната регистрация на DDU.
Отношение на разработчиците към възлагане и координация
Според действащото законодателство на Руската федерация (а именно федерален закон № 214), не е необходимо да се договаря сделка, ако цената на договора за преотстъпване е напълно платена. Ако плащането се извършва само частично, тогава съгласието на предприемача е предпоставка за транзакцията по прехвърлянето на права върху апартамента. Това е общо правило, от което има изключения. Ако строителят в DDU предписа директно изискване: „възлагането на права без съгласие с строителя е невъзможно“, тогава акционерът е длъжен да спазва условията на договора, под който е поставил подписа си.
Не всички разработчици приветстват сделки за възлагане. Някои просто предписват в DDU необходимостта да се споразумеят за трансферна транзакция. Други предпочитат да получават обезщетения: начисляват такса за възможността за прехвърляне на претенции към друго лице в размер на 1-15% от цената на апартамента. Кой точно трябва да поеме тези разходи, не е ясно посочено в законодателството, всичко зависи от споразумението между страните. Най-често тези разходи се поемат от първия акционер, който се съгласи с условията на предприемача. На практика обаче продавачът често надценява цената на апартамента, за да компенсира разликата.
И други предписват в DDU директна забрана за тази транзакция. Което, между другото, не е напълно законно и може да бъде оспорено в съда (ако по-ранната практика показваше безсмислието на подобни обжалвания от акционерите, сега има положителна тенденция - съдиите все по-често заемат страната на участника в споделеното строителство).
Важно! Дори да няма клауза за забраната или задължителното одобрение в DDU, страните са длъжни да уведомят предприемача за промяната в акционера.
Рискове от възлагане
За да разберете дали в транзакция има „клопки“, трябва да знаете мотивите, които движат продавача. В случай на прехвърляне на права върху апартамент в къща в строеж, всичко е изключително ясно и обяснимо. Продавачът иска да се възползва и да избегне данъците. И няма значение кой е притежателят на капитала - частен търговец или организация.
Освен това не е изключена вероятността да срещнете измамници. За да избегнете рискове (загуба на пари и жилища), си струва да проверите:
- Самият обект в процес на изграждане (как се изпълнява проектът, имало ли е забавяне, спазват ли се строителните норми);
- Разработчик (неговата история, степен на надеждност, отзиви за компанията на форуми и в съвместни инвеститори в общността);
- Документация за разрешително за проект (съдържа всички официални данни за проекта и предприемача);
- Извършва ли се процедурата за държавна регистрация на DDU;
- Независимо дали продавачът е платил на разработчика изцяло (както при редовна продажба, продавачът предава разписките за плащане заедно с други документи, в нашия случай това е DDU).
Първите три точки са свързани с риска от незавършено: продавачът може да бъде воден от желание да се отърве от такъв предмет, без да губи пари. Ясен знак за „замразено“ строителство, когато 70% - 80% от продадените апартаменти в определена къща се предлагат по договор за възлагане, а строителните работи в съоръжението са завършени само с 20-40%.
Последните две са свързани с риска от загуба на всички инвестиции или с риска от непредвидени разходи. Ако предишният акционер не е в пълен размер или изобщо не е платил апартамента, задължението за плащане ще бъде възложено на новия участник в споделено строителство (въпреки че той вече е платил изцяло на продавача).
Както показва практиката, има и чести случаи, когато продавачите се опитват да изневерят, предлагайки да прехвърлят права по предварителна DDU. Такова споразумение няма юридическа сила, тъй като дори не е регистрирано в регламента.Такива измамни действия често са придружени от двойни продажби и винаги завършват за измамения купувач със загуба на пари и жилища.
Ипотека: процедура
Проста, макар и не разбираема на пръв поглед транзакция за преотстъпване е сложна, когато плащането се извършва за сметка на ипотечни средства. Разгледайте три различни ситуации и реда на действията във всяка от тях.
1. Продавачът купи апартамента за сметка на ипотечни средства. Основният въпрос е как да прехвърлим правата върху недвижими имоти, ако банката е обременена?
Ако продавачът е закупил апартамент на ипотека, трансакционна транзакция ще бъде възможна само след пълното погасяване на дълга. Можете да погасите заема за сметка на купувача на няколко стъпки (но само при условие, че купувачът има пари):
- продавачът и купувачът трябва да съставят договор за заем или разписка (не подлежи на регистрация, но съставена в писмен вид в два екземпляра, съхранявана за дълго време, в случай на рекламации) и едва след това да превежда пари за погасяване на кредита и премахване на „тежестта“;
- изпълнение на транзакция по договор за преотстъпване.
2. Купувачът купува апартамент в ипотека - как да проведе транзакция и да намали разходите?
Заем за обект, готов да бъде предаден и реализиран чрез преотстъпване на права, не се предоставя във всички банки и в доста голям процент (не, че в началния етап на строителството, вместо с 9,5% годишно - 11-13%). Във връзка с това обстоятелство купувачът има право да изисква съществена отстъпка от продавача. Ако няма толкова много хора, които искат да купят апартамент по договор за възлагане, другата страна ще бъде принудена да се срещне с тях.
За да получи заем, банката открива специална сметка за клиента, по която кредитополучателят е длъжен да внесе плащане. Там се получават кредитни средства. Процедурата завършва с превеждането на цялата сума по сметката на продавача, което се извършва едва след държавната регистрация на договора за преотстъпване (в царствената камера).
3. И двете страни правят покупка, използвайки ипотечни средства.
Ако страните по сделката са две „ипотеки“, все още е възможно да се прехвърлят правата, ако първият акционер получи съгласие от тяхната банка-кредитор.
Разбира се, сделката за прехвърляне на права на жилище е сложна и изисква спазване на редица законови нюанси, както и максимална грижа и предпазливост, както от страна на продавача, така и на купувача. Но сега знаете как да избегнете най-вероятните рискове и да съставите договор. Не забравяйте за стандартните рискове, свързани с всяка сделка с недвижими имоти (искове на трети лица, роднини, продажба от некомпетентен продавач, попечител, който няма право да продаде имота и т.н.).
