Hvad er overførsel af ejerskab af en lejlighed i en ny bygning, sorter og risici
For fortjenstens skyld sælger mange ejendomsinvestorer lejligheder i det sidste byggetrin, når udgifterne til boliger er steget (og mere end én gang) fra projektets start, og der ikke er lejligheder tilbage fra bygherren. Du kan kun foretage en sådan aftale ved at overføre ejerskab af lejligheden i den nye bygning, hvad det betyder, og hvilke nuancer der skal være opmærksom på for at beskytte dig selv mod de mest sandsynlige risici - læs denne artikel.
Indhold:
Hvad er en overdragelse af ejerskab
Inden du finder ud af, hvor sikkert det er at købe en ejendom under en sådan ordning, skal du forstå, hvad der er overførslen af en lejlighed i en ny bygning, afklare de juridisk relevante aspekter forbundet med denne type transaktion.
Tildeling af ejendomsrettigheder er den eneste måde for en investor at sælge en lejlighed i et ufærdigt hus, før den tages i brug. Derfor taler vi kun om tildeling, når sælgeren ikke er bygherren, men en fysisk person (aktionæren, der har købt boliger fra bygherren) eller en juridisk enhed (entreprenørselskab, investororganisation). Denne metode til overførsel af rettigheder til en lejlighed er fastsat i den føderale lov "Om deltagelse i delt byggeri." Og det er muligt fra det øjeblik, hvor staten registreres af aftalen om deltagelse i byggeri (DDU), indtil det øjeblik, huset er taget i brug.
Tildeling af en lejlighed betyder en transaktion, hvis resultat er overdragelse af ejendomsrettigheder til en bolig. Men da vi taler om en lejlighed i et hus under opførelse sammen med rettighederne hertil overføres aktionærens forpligtelser. Faktisk er genstanden for salget ikke selve boligerne, men en aftale, hvorunder køberen kan blive ejer i fremtiden (DDU). Op til dette punkt er lejligheden faktisk ikke et eksisterende objekt, men kun betinget med betingede data og nummerering (postadressen, det nøjagtige område og lejlighedsnummer bliver først kendt, efter at huset er taget i drift). Selve overførslen af lejligheden til den nye ejer udføres i henhold til overdragelsesakt og kun efter at have fået tilladelse til at blive taget i brug.
I stedet for ordet "tildeling" i officielle dokumenter menes ofte den juridiske betegnelse - session. Aftalen om overførsel af rettigheder og forpligtelser i henhold til DDU er underlagt statsregistrering.
Vigtigt! Manglende overholdelse af nogen af de juridisk betydningsfulde betingelser kan føre til ugyldighed af transaktionen.
Opgavetyper
Tildelingstransaktioner er opdelt i to typer, afhængigt af hvem sælgeren er - en enkeltperson eller organisation (juridisk enhed).
1. I det første tilfælde taler vi oftest om at opnå fordele på grund af forskellen mellem priserne på udgravningsstadiet og i det sidste byggetrin (et par måneder inden huset blev lagt). Sælgeren er også drevet af ønsket om at undgå at betale skat. Indtil aktionæren er blevet ejer, er han forpligtet til at betale indkomstskat ved salg af en lejlighed (PIT), men samtidig spare en betydelig del (skatten beregnes ikke på grundlag af matrikelværdien, hvilket betyder uden en stigning med en faktor på 0,7). Men efter at have registreret ejendommen som en ejendom, er ejeren forpligtet til at betale 13% skat på værdien af salget (hvis han har ejet lejligheden i mindre end fem år). Hvilke risici kan opstå ved overførsel af rettigheder fra en kapitalindehaver til en anden person?
Ved indgåelse af tildelingsaftalen ændres aktionæren i den aktuelle DDU. Samtidig er den nye aktionær nødt til at acceptere de betingelser for udvikleren, der blev aftalt med den tidligere deltager i delt konstruktion. Det er ikke længere muligt at foretage ændringer i DDU. Men dette har sit eget plus.Udviklerens forpligtelser forbliver de samme - den nye aktionær modtager den angivne lejlighed til den aftalte pris og på den aftalte dato.
2. I det andet tilfælde - hvis den juridiske enhed overfører rettigheder og forpligtelser i henhold til DDD, adskiller transaktionsbehandlingsproceduren ikke for meget fra den forrige version. Det eneste krav til organisationen er, at afviklingen med udvikleren skal foretages i ikke-kontant form og først efter den statlige registrering af DDU.
Udviklernes holdning til tildeling og koordinering
I henhold til den nuværende lovgivning i Den Russiske Føderation (nemlig føderal lov nr. 214) er der ikke behov for at blive enige om en aftale, hvis prisen på tildelingsaftalen er fuldt betalt. Hvis betalingen kun sker delvist, er udviklerens samtykke en forudsætning for transaktionen ved overførsel af rettigheder til lejligheden. Dette er en generel regel, hvorfra der er undtagelser. Hvis bygherren i DDU foreskrev et direkte krav: ”overdragelse af rettigheder uden koordinering med bygherren er umulig”, er aktionæren forpligtet til at overholde betingelserne i den kontrakt, som han har underskrevet under.
Ikke alle udviklere bifalder tildelingsaftaler. Nogle foreskriver ganske enkelt i DDU behovet for at blive enige om en overførselstransaktion. Andre foretrækker at modtage fordele: de opkræver et gebyr for muligheden for at overføre krav til en anden person i størrelsesordenen 1-15% af prisen på lejligheden. Hvem nøjagtigt skal bære disse udgifter er ikke klart angivet i lovgivningen, alt afhænger af aftalen mellem parterne. Oftest dækkes disse udgifter af den første aktionær, der accepterede vilkårene for udvikleren. I praksis overdrives sælgeren dog ofte prisen for lejligheden for at udgøre forskellen.
Og andre foreskriver i DDU et direkte forbud mod denne transaktion. Hvilket i øvrigt ikke er helt lovligt og kan anfægtes i retten (hvis tidligere praksis viste betydningen af sådanne appeller fra aktionærerne, er der nu en positiv tendens - dommere tager i stigende grad siden af deltageren i delt byggeri).
Vigtigt! Selv hvis der ikke er nogen klausul om forbuddet eller obligatorisk godkendelse i DDU, er parterne forpligtet til at underrette udvikleren om ændringen i aktionæren.
Risiko ved tildelingen
For at forstå, om der er "faldgruber" i en transaktion, skal du kende de motiver, der driver sælgeren. I tilfælde af overdragelse af rettigheder til en lejlighed i et hus under opførelse er alt ekstremt klart og forklarbart. Sælgeren ønsker at drage fordel og undgå skatter. Og det betyder ikke noget, hvem ejerandelen er - en privat erhvervsdrivende eller en organisation.
Desuden er sandsynligheden for at støde på svindlere ikke udelukket. For at undgå risici (tab af penge og boliger) er det værd at kontrollere:
- Selve objektet under konstruktion (hvordan projektet implementeres, var der forsinkelser, er konstruktionsnormerne overholdt);
- Udvikler (dens historie, grad af pålidelighed, anmeldelser om virksomheden på fora og i samfundets medinvestorer);
- Dokumentation om projekttilladelse (den indeholder alle officielle data om projektet og udvikleren);
- Udføres proceduren for statsregistrering af DDU;
- Uanset om sælgeren betalte udvikleren fuldt ud (som ved et almindeligt salg, overfører sælgeren betalingskvitteringerne sammen med andre dokumenter, i vores tilfælde er dette DDU).
De første tre punkter er forbundet med risikoen for uafsluttet: sælgeren kan blive drevet af et ønske om at slippe af med et sådant objekt uden at miste penge. Et klart tegn på "frosset" byggeri, når 70% - 80% af de solgte lejligheder i et bestemt hus tilbydes i henhold til en opdragsaftale, og byggeriet på anlægget kun afsluttes med 20-40%.
De sidste to er forbundet med risikoen for tab af alle investeringer eller med risikoen for uforudsete udgifter. Hvis den tidligere aktionær ikke er fuldt ud eller ikke har betalt lejligheden overhovedet, tildeles forpligtelsen til at betale den nye deltager i delt byggeri (selvom han allerede har betalt sælgeren fuldt ud).
Som praksis viser, er der også hyppige tilfælde, hvor sælgere forsøger at snyde og tilbyder at overføre rettigheder under den foreløbige DDU. En sådan aftale har ikke retskraft, fordi den ikke engang er registreret i regpalaten.Sådanne falske handlinger er ofte ledsaget af dobbelt salg og ender altid for den bedragede køber med tab af penge og boliger.
Pant: Procedure
En enkel, men ikke forståelig ved første øjekast, tildelingstransaktion er kompliceret, når betaling foretages på bekostning af realkreditfonde. Overvej tre forskellige situationer og rækkefølgen af handlinger i hver af dem.
1. Sælgeren købte lejligheden på bekostning af realkreditfonde. Det vigtigste spørgsmål er, hvordan man overfører ejendomsrettigheder, hvis banken er besat?
Hvis sælgeren har købt en lejlighed på et prioritetslån, er en overførselstransaktion først mulig efter fuld tilbagebetaling af gælden. Du kan tilbagebetale lånet på bekostning af køberen i nogle få trin (men kun under forudsætning af, at køberen har kontanter):
- sælgeren og køberen skal udarbejde en låneaftale eller en kvittering (ikke underlagt registrering, men udarbejdes skriftligt i duplikat, opbevaret i lang tid i tilfælde af krav) og først efter dette overføre penge til at tilbagebetale lånet og fjerne "byrden";
- udførelse af en transaktion under en tildelingsaftale.
2. Køberen køber en lejlighed i et prioritetslån - hvordan man gennemfører en transaktion og reducerer omkostningerne?
Et lån til et objekt, der er klar til at blive overdraget og realiseret gennem tildelingen af rettigheder, leveres ikke på alle banker og i en ret stor procentdel (ikke det i det indledende byggetrin i stedet for 9,5% om året - 11-13%). I forbindelse med denne omstændighed har køberen ret til at kræve en betydelig rabat fra sælgeren. Hvis der ikke er så mange mennesker, der ønsker at købe en lejlighed i henhold til en tildelingsaftale, bliver den anden side tvunget til at møde dem.
For at få et lån åbner banken en speciel konto for klienten, som låntageren er forpligtet til at nedbetale. Der modtages kreditmidler. Proceduren slutter med overførslen af hele beløbet til sælgers konto, der først udføres efter statlig registrering af tildelingsaftalen (i regalkammeret).
3. Begge parter foretager et køb ved hjælp af realkreditfonde.
Hvis parterne i transaktionen er to "realkreditlån", er det stadig muligt at overføre rettighederne, hvis den første aktionær modtager samtykke fra deres udlånsbank.
Selvfølgelig er aftalen om overførsel af rettigheder til boliger kompliceret og kræver overholdelse af en række juridiske nuancer, såvel som maksimal omhu og forsigtighed, både fra sælgers og købers side. Men nu ved du, hvordan man undgår de mest sandsynlige risici og udarbejder en kontrakt. Glem ikke de standardrisici, der er forbundet med enhver transaktion med fast ejendom (krav fra tredjepart, pårørende, salg af en inkompetent sælger, en administrator, som ikke har ret til at sælge ejendommen osv.).
